Cibinong Raya, Poros Baru Penyangga Kota

Aktifitas pembangunan di Cibinong Raya nampak di setiap sudut kawasan. Infrastruktur pendukung berupa jalan raya baru kini tengah dibangun. Pengembangan perumahan pun agresif dilakukan. Begitupula dengan pembangunan fasilitas publik dan komersial.

Bupati Bogor Rachmat Yasin tak henti berupaya melakukan percepatan pembangunan wilayah Cibinong Raya sebagai Ibukota Kabupaten Bogor. Cibinong Raya merupakan gagasan yang diluncurkan Rachmat Yasin karena menurutnya untuk mengembangkan Kota Cibinong sebagai Ibukota Kabupaten Bogor tidak bisa berdiri sendiri. Wilayah-wilayah di sekitarnya seperti Bojonggede, Tajur Halang, Citeureup, Babakan Madang, dan  Sukaraja juga harus digeber pembangunannya.

Tujuan pengembangan Cibinong Raya juga untuk menampung luberan pertumbuhan Kota Bogor. Selama ini Bogor menjadi pilihan pertama orang Jakarta bila mencari rumah. Padahal, kapasitasnya sudah tidak memadai. Sayangnya selama ini wajah atau identitas Kabupaten Bogor belum jelas sehingga kurang menarik. Untuk itulah Cibinong Raya diniatkan bersalin rupa.

Menurut Burhanudin, Kepala Dinas Tata Ruang dan Pertanahan Kabupaten Bogor, Pemkab Bogor sudah memiliki Perda No 19/2008 tentang Tata Ruang Wilayah yang mengatur arah pemanfaatan ruang Kabupaten Bogor. Berbekal Perda itu, kemudian disusunlah enam rencana detail tata ruang (RDTR). Salah satunya RDTR Cibinong Raya yang mencakup Kecamatan Cibinong,  Bojong Gede, Tajur Halang, Citeureup, Babakan Madang dan Sukaraja. “RDTR Cibinong Raya akan segera diserahkan ke DPRD dan mudah-mudahan tahun ini sudah bisa dibuatkan payung hukumnya berbentuk Peraturan Daerah (Perda),” ujarnya.

Joko Pitoyo, Sekretaris Dinas (Sekdis) Tata Ruang dan Pertanahan Kabupaten Bogor mengatakan, pembentukan Cibinong Raya sama halnya dengan konsep Megapolitan, di mana semua bentuk jenis usaha berada di dalamnya sehingga nantinya akan menjadi wilayah jasa perdagangan. “Jadi semua kegiatan perdagangan akan terkumpul di sini, baik sektor pertanian maupun kegiatan perekonomian lainnya. Akan tetapi kalau sudah menjadi wilayah Cibinong Raya keberadaan sektor pertanian tidak boleh lagi ada di kawasan tersebut,” papar Joko.

Sementara Dani Rahmat, Kepala Seksi (Kasi) Perencanaan DinasTata Ruang dan Pertanahan mengatakan, yang paling utama dan mendasar dalam pelaksanaan rencana ini yaitu terciptanya sistem infrastruktur terpadu. “Dengan begitu Cibinong Raya bisa dengan mudah dicapai dari berbagai wilayah sekitarnya,” lanjutnya.

Saat ini Pemkab Bogor tengah membangun berbagai jalan tembus. Salah satunya dari Jl Raya Bogor ke kawasan Gelanggang Olah Raga (GOR) Cibinong di Pakansari hingga Jl Tegar Beriman yang disebut Jl Lingkar GOR. Sebagai terusan Jl Sentul Baru selepas pintu tol Sirkuit Sentul di jalan tol Jagorawi. Dari Tegar Beriman, kemudian direntang hingga Jl Raya Parung dekat perumahan Telaga Kahuripan melalui Bojong Gede. Tegar Beriman-Bojong Gede sendiri sudah terkoneksi melalui Jl Pemda Bambu Kuning. Jadi, tinggal melanjutkan dari Bojong Gede ke Jl Raya Parung (Kemang). Sedangkan ujung Jl Tegar Beriman di Jl Raya Bogor ditembuskan ke Jagorawi melalui pintu tol Citeureup, sehingga kawasan GOR bisa diakses dari banyak arah, tidak hanya lewat Jl Sentul Baru. Selain itu dari Bojong Gede juga bisa dibuka akses ke tol BORR seksi 2 Kedung Halang–Yasmin (Jl KH Soleh Iskandar). Sementara Bojong Gede akan menjadi ujung jalan tol Antasari (Jakarta)–Depok–Bojong Gede. Di pertemuan berbagai jalan utama ini bisa dibangun terminal terpadu dengan berbagai fasilitas pendukungnya

Selain itu, Pemkab Bogor juga akan membangun jalan poros Tengah-Timur yang nantinya akan menghubungkan Cibinong ke Bekasi (Delta Mas) dan Cianjur. Jalan poros Tengah–Timur dimulai dari Sirkuit Sentul. “Dalam waktu dekat, jalan tembus Cibinong yang melintasi Bojonggede, tembus ke Kemang (Parung) akan dibangun. Jika semuanya terwujud,  diharapkan roda ekonomi masyarakat bergerak lebih cepat. Kami harus bangun infrastruktur untuk mendukung Cibinong. Harapan saya dengan infrastruktur yang terbangun kegiatan ekonomi akan bergairah sehingga terbentuk zona-zona pengembangan baru yang mempercepat pembentukan wajah kota,” jelas Burhanudin.

Pemkab Bogor akan menjadikan kawasan GOR Cibinong menjadi CBD dan landmark Kabupaten Bogor. Selain aneka sarana olah raga, di sini bakal didirikan fasilitas komersial, bisnis, pendidikan, kesehatan dan rekreasi selain hunian dengan menggandeng para investor. Luas kawasan diproyeksikan 60 sampai 100 ha. Yang sudah menyambutnya antara lain Megapolitan Group dengan proyek Cimandala City (17 ha). Proyek ini memiliki dua gerbang di Jl Raya Bogor dan Jl Lingkar GOR.

Lumbung Rumah Menengah

“Jika ingin mencari rumah menengah di Bogor, cari saja di Cibinong, pilihannya banyak sekali. Permintaan rumah menengah bakal melonjak seiring dibuka akses jalan baru,” ujar Thomas, pemilik agen properti Indohouse. Di Cibinong, pilihan rumah menengah sangat beragam. Terkonsentrasi di tiga koridor: Jl Sentul Baru-Lingkar GOR, Jl Pemda Baru/Sukahati-KSR Dadi Kusmayadi, dan Jl Tegar Beriman-Bojong Gede.

Cibinong Raya memang dirancang sebagai snetranya rumah kelas menengah. Melalui Peraturan Bupati No 83/2009 tentang Pedoman Operasional Pemanfaatan Ruang, yang bisa dibangun di Cibinong hanya rumah dengan kaveling minimal 84 m2. Tujuannya, agar wajah kota tidak terlalu crowded. Pengembangan RSH diarahkan ke wilayah lain.

Hasil penelusuran Properti Indonesia, saat ini setidaknya ada 20 perumahan yang sedang dipasarkan. Skala pengembangan rata-rata belasan hektar ke bawah karena stok lahan memang sudah terbatas. Sebab itu kebanyakan perumahan tidak dilengkapi fasilitas sendiri, kecuali Tatya Asri (50 ha), Metro Residence (22 ha), Nirwana Golden Park (11 ha), dan Graha Kartika Pratama (19 Ha) yang akan menyediakan club house, sport club, ruko dan pasar modern. Selain itu lokasi sebagian besar perumahan tidak persis di jalan utama atau jalan besar, tapi masuk beberapa ratus meter ke dalam jalan kecil.  ”Kami menyediakan hunian yang nyaman dengan harga terjangkau,” ujar David Gaol, Direktur Utama PT Aditha Karya Pratama, pengembang Graha Kartika Pratama.

Graha Kartika Pratama menawarkan rumah tipe 36/84 dengan harga Rp210 juta. Termurah terdapat di Taman Cibinong Asri yakni tipe 22/72 seharga Rp79,3 juta. Sementara perumahan Metro Residence yang merupakan perumahan baru di pangkal Jl Lingkar GOR, koridor yang akan dikembangkan sebagai pusat niaga terpadu (central business district/CBD) Kabupaten Bogor menjual tipe 36/90 dengan harga Rp200 jutaan.

 

 

Sumber: Yuniar S

Iklan

Dua Mega Proyek Dari Pondok Indah Group

Tak ada yang membantah, kawasan elit di Jakarta sejatinya hanya beberapa; Menteng, Kebayoran Baru dan Pondok Indah. Meski dikembangkan dalam rentang waktu berbeda, namun ketiganya memiliki fundamen serupa; kota taman tropis. Terlihat dari (jejak) konsistensi hierarki jalan dan peruntukan lahan yang jelas serta dominasi ruang terbuka hijau (RTH) lebih dari 30 persen dari total luas kota.

Berbeda dengan dua kawasan pertama, Pondok Indah tidak ditetapkan sebagai kawasan lanskap cagar budaya yang harus dilindungi. Karenanya, kawasan ini masih terbuka luas untuk ditafsir ulang. Dalam format pengembangan Pondok Indah Group, pengembangnya, kawasan elit ini haruslah menjadi elevator pertumbuhan terdepan.

Saat beberapa kawasan di sekitarnya menggeliat, Pondok Indah masih setia sebagai hunian kelas atas dengan fasilitas pelengkapnya yang juga berkasta setara. Pun begitu, Pondok Indah Group, tak tinggal diam. Mereka justru melakukan redefinisi atas status elit kawasan yang dibangunnya. Perlahan tapi pasti, sesuai kultur korporat yang konservatif dan prudent, transformasi terjadi. Elit nan hype.

Usai sukses menggiring publik menikmati gaya hidup urban dengan serial Pondok Indah Mall-nya, kini mereka secara mengejutkan membawa Area 51 sebagai destinasi baru guna memodifikasi budaya pop.

Aksi Pondok Indah Group dalam memproduksi properti baru senantiasa menjadi menu sarapan pagi yang empuk. Tak sekadar pencipta tren, juga vendor prestis dan pemberi garansi investasi bernilai tinggi.

“Tahun ini, kami fokus pada strategi bisnis pengembangan berkelanjutan dari Pondok Indah Town Center di Jakarta Selatan seluas 40 Ha dan Puri Indah Town Center di Jakarta Barat  (25 Ha),“ ungkap Direktur Marketing Pondok Indah Group, Felix Hasamin.

Untuk Pondok Indah Town Center, sedang dalam progres pembangunan adalah Wisma Pondok Indah 3. Ini merupakan leased office building yang berada di kompleks perkantoran Wisma Pondok Indah. Harga sewanya dipatok sebesar Rp150.000/m2/bulan.

Selain itu, tengah dilakukan juga pembangunan ekstensi Pondok Indah Mall I. Sementara  Pondok Indah Mall 3 dan street gallery yang bakal berlokasi di area yang kini diokupasi show room Suzuki, tengah dipersiapkan untuk segera dibangun. Konsep street gallery ini menekankan pada aktifitas hiburan, food and beverage, gaya hidup dan ekspresi sosial publik.

Kemudian berturut-turut pengembangan hotel bintang lima berkapasitas 300 kamar dan serviced apartment. Kedua bangunan ini berada di atas Pondok Indah Mall 2. Sementara di Blok 3 Pondok Indah Town Center akan dibangun 2 menara perkantoran tambahan.

Percepatan pengembangannya terus dilakukan, sehingga nantinya membentuk sebuah diamond yang terkoneksi oleh commercial bridge antarblok.. Mereka juga akan melakukan penambahan infrastruktur penunjang berupa tunnel sepanjang lebih kurang 40-50 m yang menghubungkan Kompleks Wisma Pondok Indah dan PIM 2.

Transformasi peruntukan atas Ranch Market yang berada di dekat mesjid Pondok Indah menjadi tiga high rise building (PIM 4) yang dilengkapi dengan beragam fasilitas dan fitur-fitur penunjang berteknologi mutakhir.

Di luar Pondok Indah Town Center, saat ini tengah didirikan menara ketiga Apartemen Golf Pondok Indah. Ini merupakan apartemen sewa dengan rental rate terendah mulai dari 4.000 dolar AS. Apartemen Golf Pondok Indah akan dibangun sebanyak 10 menara.

Pengembangan Puri Indah Town Center senapas dengan Pondok Indah Town Center, “Tahun ini kami awali dengan memasarkan dua tower apartemen strata title The Windsor. Awal Mei mulai tiang pancang. Tahap II adalah kelanjutan existing mall Puri Indah. Mal ekstensi ini luasnya 4.000 m2. Berikutnya adalah office building,” imbuh Felix seraya menambahkan total keseluruhan Puri Indah Town Center terdiri atas 16 high rise building.

Ke-enambelas gedung bertingkat itu masing-masing tujuh untuk fungsi perkantoran, dua hotel yang rencananya dikelola international chain bintang lima, dan tujuh menara perkantoran. Menariknya, terdapat satu menara perkantoran yang dirancang sebagai tertinggi dan land mark di Puri Indah. “Tapi ini paling akhir dibangun,” ujar Felix.

Kecuali The Windsor dan Menara Perkantoran tertinggi yang dibuat stand alone, lainnya terkoneksi oleh mal Puri Indah (connecting mall). Keseluruhan kompleks pengembangan ini diproyeksikan selesai dalam waktu lima belas tahun ke depan.

“Kami berkomitmen membangun dua proyek ini dengan kualitas terbaik. Mengakomodasi mimpi dan harapan publik melalui properti yang bernilai tinggi, aksesibilitas bagus, infrastruktur rapi, prestis dan juga elitis. Jika kami setia pada komitmen, hasil yang dituai maksimal sesuai degan ekspektasi,” tutup Felix.

The Windsor, Investasi Menarik di Puri Indah Town Center


Preferensi pasar dalam memilih opsi investasi telah mengalami pergeseran. Kendati tidak terlalu dramatis, namun kekinian perilaku investor  tetap menjadi pertimbangan utama para pengembang sebelum membangun properti. Hal ini pula yang memotivasi Grup Pondok Indah, sebelum memutuskan memproduksi The Windsor.

CEO Grup Pondok Indah Husin Widjajakusuma bahkan pernah mengatakan bahwa selera pasar  sangat menentukan kapan momentum yang tepat untuk membangun, menjual atau membeli properti/lahan. “Tidak bisa diabaikan, karena sangat mempengaruhi apakah produk yang ditawarkan berpotensi tinggi terjual atau justru ditinggalkan pasar,” ujarnya.

Namun, apa yang diputuskan Grup Pondok Indah justru  menegasikan persepsi awam. Jika pengembang medioker  mengekori, mereka justru mengendalikan, untuk tidak dikatakan menyetir preferensi pasar. Mudah dipahami kalau The Windsor  tidak ‘dikeluarkan’ sejak awal, saat generasi apartemen bergenre high expectation menjadi wabah virus kurun 2006-2008.

Mereka tidak latah mengikuti. Apa yang dilakukan Grup Agung Podomoro dengan green concept-nya atas The Pakubuwono tidak membuat mereka harus meramaikan pasar pada waktu bersamaan. Jauh sebelum The Pakubuwono, mereka  telah memiliki jejak rekam panjang dengan konsep serupa atas produk apartemennya di kawasan yang sama, Selatan Jakarta.  Begitupula dengan bagian Barat Jakarta, ketika Lippo Karawaci gencar menjual St Moritz Penthouses and Residences, di area Puri Indah, pengembang ini tak lantas segera menyusul.

“Kami ingin membentuk selera pasar dengan produk terbaik. Produk kami sangat pantas dengan harga yang harus dibayar konsumen,” ucap Direktur Marketing Grup Pondok Indah, Felix Hasamin. Terkesan  kontra agresif memang. Namun, itulah karakter khas pengembang yang dirintis pertama kali oleh Ciputra ini.

Dan The Windsor adalah format lain dari karakter yang khas itu. Mari kita kupas lebih dalam; menempati area seluas  1 Ha di dalam kawasan terintegrasi bertajuk Puri Indah Town Center (PITC). Ini merupakan pengembangan pusat bisnis terpadu yang dirancang oleh Development Design Group (DDG) asal Amerika Serikat. The Windsor merupakan tahap awal pengembangan PITC seluas lebih kurang 20 Ha.

Grup Pondok Indah membangun The Windsor tak hanya sebagai apartemen untuk ditinggali, juga instrumen investasi. Desain arsitekturalnya modern kontemporer dengan fitur yang mengakomodasi ekspektasi kelas menengah atas. Sedikit mirip dengan tampilan fasad tower-tower St Moritz Penthouses and Residences, karena diarsiteki oleh konsultan yang sama, DP Architect.

Felix tak menampik. Karena baginya, tak ada kompetisi yang terjadi di Puri Indah yang kini disesaki beragam jenis properti dari beberapa pengembang. Yang ada justru sinergi dan saling melengkapi. “Karena itulah kami bermain di wilayah garapan yang tidak disentuh pengembang lain. Kami menawarkan produk yang tidak tipikal dengan tetangga sebelah atau seberang jalan. Dengan kata lain eksklusif dan terbatas,” lanjutnya.

Terdiri atas 340 unit yang terangkum dalam dua tower. Masing-masing lantai The Windsor terdiri atas 6 unit kecuali untuk lantai delapan yang diisi 1 unit garden terrace penthouse seluas 509 m2. Unit ini kemungkinan besar tidak akan dilepas segera, “kami simpan dulu, kendati sudah banyak konsumen yang melakukan reservasi,” ungkap Felix. Pentouse-nya sendiri secara keseluruhan ada 5 unit.

Tipikal unit lainnya terdapat dua, tiga hingga empat kamar tidur. Dimensinya mulai dari 111 m2 sampai 186 m2. Terlihat serupa memang dengan produk dari pengembang lainnya. Hanya saja, kalau kita mau jeli, ada diferensiasi yang bisa menjadi pertimbangan calon konsumen; The Windsor berdiri sendiri (stand alone), tidak menempel atau hibrid dengan properti jenis lain dengan area lingkungan privat. Dilengkapi double private lift, pengatur udara, electric stove, water heater, podium di lantai 7 yang berisi sky pool, play ground dan taman. Selain itu, ada servicing level berstandar serta parking service seumur hidup. Untuk mendapatkan semua keistimewaan itu, calon konsumen hanya perlu merogoh kocek sebesar  Rp19 juta/m2.

Angka yang terhitung moderat jika dibandingkan dengan opsi investasi lahan atau landed houses di seputaran Puri Indah yang saat ini telah mencapai kisaran Rp15 juta-17 juta/m2.  Selisih Rp3 juta-4 juta cukup menjadi pertimbangan untuk mengalihkan orientasi investasi ke apartemen. Bagi kelas menengah atas Jakarta yang berprofil pengusaha, berpikiran terbuka (open mindi), praktis dan mendambakan perubahan menuju kemerdekaan selera (tidak terkungkung selera massif pasar), The Windsor menjadi pilihan menarik.  Dengan komitmen  mulai dibangun Mei tahun ini dan serah terima kunci November 2013, potensi pertumbuhan harganya terbuka lebar.

“Puri Indah merupakan salah satu kawasan elit dengan harga properti tinggi. Jika pengembangan fisik terus berlanjut diiringi pembangunan infrastruktur Puri Indah Toll Interchange yang dijadwalkan rampung 2012, maka harga lahan dan propertinya akan melonjak dengan tingkat pertumbuhan sekitar 10-15% per tahun,” analisa Ali Tranghanda dari Indonesia Property Watch.


Puri Indah Town Center

Masuknya Lippo Karawaci ke Sentra Primer Baru Barat (SPPB) Jakarta Barat, dengan proyek St Moritz Penthouses and Residences di Blok O-U-V, memotivasi PT Antilope Madju Puri Indah (AMPI) anak usaha di bawah Grup Pondok Indah, untuk segera mengembangkan cadangan lahannya. Mereka masih memiliki lahan kosong di kawasan ini seluas 25 Ha.

Dalam rencana strategis untuk lima tahun ke depan, AMPI bakal menggarap Puri Indah Town Center. Merangkum Mal Puri Indah 1 dan  Carrefour (eksisting di Blok R&S), Mal Puri Indah 2 di Blok R, perkantoran dan apartemen serta hotel yang masing-masing di Blok P, dan Q. Total keseluruhan terdapat 16 tower. Lahan yang digarap Lippo Karawaci seluas 11 Ha itu dulu merupakan aset AMPI.

Nantinya, setiap tower akan dihubungkan oleh konektor berupa sky bridge dan pedestrian yang saling berhubungan. Mal Puri Indah 1 akan dihubungkan dengan Mal Puri Indah 2 melalui jembatan niaga. Mal Puri Indah 2 mengusung konsep lifestyle mall. Jadinya, tenan-tenan yang hadir sifatnya lebih kepada lifestyle, seperti food and beverage, hiburan, dan juga atraksi.

Mal Puri Indah 2 akan terdiri atas 5 lantai, yang dikombinasikan dengan apartemen setinggi 32 lantai di atasnya. Nantinya, Carrefour yang sekarang beroperasi akan direlokasi ke Mal Puri Indah 2. Sementara di Blok P, bakal dibangun perkantoran setinggi 45 lantai yang disiapkan secara hibrid, yakni gabungan antara strata title office dan leased office. Untuk hotelnya sendiri direncanakan merupakan hotel bintang 5 danberada di Blok Q.

Kuasai Hulu sampai Hilir

Tak ada perumpamaan ‘orang bodoh atau pintar’. Yang ada hanyalah orang malas dan rajin. Dan semua profesi atau pekerjaan bisa dilakukan oleh orang yang tidak malas. Begitulah prinsip hidup Cipto Sulistio.  Ia dikenal sebagai sosok yang workaholic. Dengan prinsip itu, di usianya yang masih muda, yakni 43 tahun, pria berpenampilan sederhana ini berhasil menjadi pengusaha properti, melalui bendera Grup Nusuno Karya, yang cukup diperhitungkan. “Seandainya dalam sehari ada 36 jam, saya akan lebih banyak mencurahkan waktu untuk bekerja. Bagi saya, hidup ini adalah bekerja, bekerja dan bekerja,” ungkapnya.

Grup Nusuno Karya telah menciptakan karya properti di 40 lokasi sejak 1995. Antara lain perumahan Puri Bintara Regency, Bintara Estate, Puri Kranji Regency, Puri Juanda Regency, Puri Pakujaya Regency, Spring Season, Patriot Center, dan Violet Garden. Mereka juga memiliki portofolio apartemen yakni Square Garden di Cakung, Jakarta Timur dan Eastonia di Jatiwaringin, Pondok Gede, Bekasi.

Ayah dua anak ini menuturkan, Grup Nusuno Karya didirikan pada tahun 1990. ”Nusuno itu diambil dari nama tiga orang pendirinya,” ujar anak purnawirawan Angkatan Darat RI ini. Saat usianya 23 tahun, ia bersama dua temannya, Nuzulul Haque dan Danardono, mendirikan Nusuno yang awalnya berkonsentrasi di jasa kontruksi dan konsultan perencanaan bangunan. Nasib baik, kedua temannya yang dulu sama-sama sekolah di SMP 42, Jakarta Selatan, itu adalah anak pejabat, sehingga banyak mendapat proyek. Sayang, keterlibatan keduanya tak berlangsung lama. Alhasil, Ciptolah yang menjadi nahkoda Nusuno dan selanjutnya menjadi pemilik tunggal.

Jauh sebelum terjun di industri properti, lulusan Sastra Inggris Universitas Nasional, Jakarta, ini sempat mengajar bahasa Inggris di lembaga kursus LIA dan LPIA. Namun, akhirnya ia pindah jalur, dari guru  menjadi entrepreneur dengan modal awal dari pinjaman bank sebesar Rp15 juta. “Saya tetap menerapkan prinsip guru yakni memberikan solusi dalam menjalankan perusahaan,” ujar Cipto yang sering memonitor proyek yang dibangunnya pada dini hari.

Salah satu langkah yang patut dicontoh dari jiwa wirausahanya adalah memproduksi properti dengan production cost seminimal mungkin. Caranya, dengan membuat unit usaha pendukung seperti pabrik cat, rangka atap baja ringan, dan kusen UPVC. Ia juga memiliki tambang pasir dan rental alat-alat berat. “Sebagian besar unit usaha untuk memenuhi kebutuhan proyek Grup Nusuno Karya. Dengan begitu kami bisa menekan harga,” tandasnya  seraya mengatakan ke depan bakal mengoleksi alat yang bisa memproduksi bahan bangunan untuk dinding yang lebih murah. Selain itu, kelompok usaha ini juga merambah sektor finansial dengan mendirikan Bank Perkreditan Rakyat/BPR, minimarket, dan lembaga pendidikan.

Tahun ini, sebanyak 11 proyek properti, di antaranya Automall di Bekasi, perumahan di Cilebut-Bogor, dan apartemen plus mal di Cikokol – Tangerang, bakal dibangun. Suami Sri Pandanwangi ini telah menyiapkan dana sebesar Rp400 miliar untuk membangun merealisasikan semuanya. Tentu dana itu tidak cukup. Untuk itu, inisiasi penawaran saham ke publik akan ditempuh. “Tahun ini go public melalui PT Sarana Pondok Sejahtera Abadi. Saya berharap bisa meraih Rp500 miliar untuk mendanai proyek-proyek tadi,” ungkap Cipto yang juga tengah menyiapkan mixed use development seluas 250 hektar yang terdiri atas apartemen, mal, pertokoan, dan landed house dengan investasi mencapai Rp3 triliun-4 triliun di kawasan Cipondoh, Tangerang.

Cipto optimis proyek barunya dapat diterima pasar. Mengacu pada kinerja 2010, di mana ia   berhasil memasarkan 600 unit properti senilai sekitar Rp600 miliar. Tumbuh dari 400 unit pada 2009. Sementara tahun 2011, ia menargetkan 1.000 sampai 1.500 unit properti terjual.

 

Sumber: Y Susanto

Ramai-ramai Bidik Pasar Akademik

Kalangan mahasiswa dan akademisi mulai menjadi incaran pengembang. Ceruknya besar dan potensial untuk digarap. Bagaimana tidak, kebutuhan tempat tinggal di sekitar kampus tidak pernah surut, bahkan terus meningkat. Akan tetapi, lahan untuk pengembangan rumah kos sudah defisit. Cara lain menyiasati kelangkaan lahan ini adalah membangun hunian vertikal.

Galib jika belakangan konsep rumah kos mengalami transformasi menjadi apartemen atau flat-flat sederhana. Jumlahnya pun kian melimpah, karena banyak kampus-kampus baru yang dibangun di kawasan-kawasan yang baru berkembang. Dengan harga senilai rumah kos, para mahasiswa atau akademisi lainnya bisa menghuni tempat berfasilitas apartemen.

Sejatinya, pasar mahasiswa ini terdiri atas dua macam. Pertama, orang tua yang anaknya sedang kuliah. Daripada mengeluarkan uang untuk membayar sewa rumah kos, lebih baik membeli apartemen yang bisa ditinggali selama kuliah sekaligus investasi. Setelah kuliah selesai, apartemen yang dibeli bisa dijual kembali dengan harga lebih tinggi atau disewakan. Kedua, investor yang tidak memiliki uang cukup atau tidak ingin repot membangun  rumah kos. Mereka membeli banyak apartemen lalu disewakan kepada mahasiswa.

Dari begitu banyak pengembang yang menyasar pasar ini, ada yang dianggap sebagai perintis. Sebut saja Grup Agung Podomoro yang membangun apartemen Mediterania Garden Residence, di kawasan Tanjung Duren, Grogol, Jakarta Barat. Di daerah ini, terdapat  banyak perguruan tinggi seperti Universitas Trisakti, Universitas Tarumanegara, dan Universitas Kristen Krida Wacana (Ukrida). Lalu PT Cempaka Bersamamaju, anak usaha Cempaka Group, dengan Margonda Residence di Depok yang hanya sepelemparan batu dari Universitas Indonesia, Universitas Pancasila, dan Universitas Gunadarma.

Sementara di Karawaci Tangerang, setidaknya ada tiga pengembang yang mengincar  mahasiswa Universitas Pelita Harapan (UPH). Mereka adalah  PT Megapolitan Development Tbk. Yang membesut Urbana, PT Broadbiz Asia (Paragon Village), dan terakhir PT Supermal Karawaci (U Residence). Lebih dari 10.000 mahasiswa UPH berikut tambahan 2.000 mahasiswa baru per tahun, adalah peluang yang menggiurkan. Mereka menyewa kamar kos seharga Rp2 juta-2,5 juta per bulan.

PT Supermal Karawaci optimis unit-unit U Residence bakal terserap pasar dengan mudah. Mengingat, harga jualnya terhitung kompetitif. Dimulai Rp300 juta untuk tipe studio. Yang lainnya tipe satu dan dua kamar tidur. Apartemen ini dibangun di atas lahan seluas 6.000 m2   sebanyak  1.123 unit dalam satu tower setinggi 40 lantai. Recananya, rampung pada 2013. Meski harganya murah, dilengkapi fasilitas penunjang antara lain kolam renang, pusat kebugaran, taman bermain, keamanan 24 jam dengan CCTV, alarm per unit, internet broadband, TV kabel, dan layanan transportasi. Dengan fitur yang ditawarkan ini, kinerja penjualan U Residence mencapai 60% unit terjual. “Padahal baru dipasarkan pertengahan 2010,” ungkap Jimmy Salim, Direktur U Residence.

Tak mau kalah, PT Alam Sutera Realty Tbk yang basis operasinya di kawasan Serpong, tengah giat mendirikan Silkwood Residences. Mahasiswa Universitas Bina Nusantara (Binus) merupakan target pasarnya. Alam Sutera tampaknya tak bakal menemui kesulitan memasarkan apartemen perdananya ini. Sebab, kompetisi apartemen murah di kawasan ini tak seketat Karawaci. Dan kebetulan pula kampus Binus terbaru akan dibangun di sini dan mulai beroperasi penuh pada tahun 2013.

Direktur PT Alam Sutera Realty Tbk. Joseph S. Tjong mengungkapkan Binus memiliki mahasiswa sekitar 25 ribu dan diperkirakan 30%-nya tinggal dekat kampus. Rencananya Silkwood Residences dikembangkan sebanyak 6 menara. Tahap pertama dua tower setinggi masing-masing 21 lantai yang merangkum 918 unit apartemen. Investasi yang dibutuhkan untuk membangun Maple Tower dan Oak Tower sebesar Rp300 miliar. Akhir 2012 pembangunannya rampung.

“Saat ini tower pertama sudah laku 70%. Kami harapkan dua tower bisa terjual 80% pada akhir 2011,” ujar Joseph. Ada tiga tipe yang ditawarkan yakni tipe studio, satu kamar tidur dan dua kamar tidur, dengan luas bangunan mulai dari 34,87 m2 sampai 64,4 m2. Harganya mulai dari Rp 292 juta hingga Rp 579 juta. Fasilitas yang disediakan antara lain kolam renang, lapangan basket, pusat kebugaran, lintasan lari, arena bermain, toko serba ada, sentra komunitas dan keamanan 24 jam.

Tetangga terdekatnya, yakni PT Paramount Propertindo, berencana membangun satu menara apartemen saja yakni Aston Paramount Residence. Lokasinya persis di belakang Hotel Aston Paramount di CBD Gading Serpong. Berisi 360 unit, 200 unit di antaranya akan dijual,  sedangkan sisanya 160 unit akan dioperasikan oleh Aston sebagai apartemen sewa. Ada dua tipe yang tersedia, yakni studio dan satu kamar tidur. Patokan harganya mulai dari Rp250 juta. “Harga ini sangat ekonomis mengingat lokasinya di CBD Gading Serpong dan dikelola oleh Aston, operator hotel yang dikenal reputasinya di Indonesia,” ujar Tanto Kurniawan, Chief Executive Officer PT Paramount Propertindo. Mereka mengincar mahasiswa yang belajar di Universitas Multimedia Nusantara (UMN) yang  lokasinya kampusnya berdekatan. UMN kini tengah membangun kampus kedua di lahan seluas 80.000 m2 di kawasan Il Lago, Paramount Serpong.

 

 

Sumber: Yuniar S

Tahun Ini, 5 Elty Hotel Dibangun

PT Bakrieland Development Tbk mengawali 2011 dengan agresifitas dan gebrakan baru. Beberapa rencana strategis, khususnya untuk sektor hotel dan resort telah dipersiapkan dan mulai direalisasikan.

Dikatakan Presiden Direktur di salah satu unit usaha Bakrieland Development yang menangani Hotel dan Resorts, Marudi Surachman, tahun ini dimaknai sebagai momentum terbaik mengepakkan sayap lebih lebar untuk membangun fasilitas akomodasi baru. “Kebutuhan (permintaan) terus bertambah seiring meningkatnya aktifitas perekonomian di wilayah-wilayah potensial seperti Kawasan Timur Indonesia. Sebut saja Sulawesi, Kalimantan, dan wilayah lainnya,” ujarnya.

Transaksi komoditas hasil bumi yang mendominasi potensi ekonomi wilayah KTI memicu pertumbuhan permintaan akan ruang akomodasi yang lebih representatif.  Transaksi yang terjadi melibatkan pebisnis dari luar KTI, bahkan luar negeri. Para pebisnis ini merupakan profil pasar yang membutuhkan lebih banyak lagi fasilitas akomodasi.

Sementara di wilayah Indonesia Barat, kebutuhan fasilitas untuk aktifitas MICE (meeting, incentives, convetion, exhibition) tak pernah surut. Dengan profil pasar sedikit berbeda, yakni business travelers. “Ceruknya tak kalah besar. Kompetisinya pun sangat ketat,” imbuh Marudi.

Guna mengantisipasi dinamika tersebut, PT Bakrieland Development Tbk tahun ini bakal mengembangkan 5 (lima) hotel dengan mengusung hotel brand Elty. Kelimanya masing-masing; Grand Elty Hotel Kalianda, Lampung, Elty Hotel  Sidoarjo, Jawa Timur, Elty Hotel Cilegon, Jawa Barat dan dua Grand Elty Hotel di Bandung, Jawa Barat. Menyusul kinerja positif yang diperlihatkan Grand Elty Tenggarong, Kalimantan Timur.

Kecuali Grand Elty Hotel di Tenggarong, yang lainnya merupakan pengembangan integral dalam Elty Rest Area  di beberapa ruas tol yang dibangun oleh PT Bakrie Toll Road. “Ini merupakan strategi bisnis yang menyinergikan antaranak usaha dalam PT Bakrieland Development Tbk. Di mana PT Bakrie Toll Roads membangun jalan tol, di situlah kami akan bangun Elty Rest Area yang mengombinasikan fasilitas akomodasi, komersial dan SPBU,” ungkap Marudi.

Selain mendirikan Elty Hotel, orientasi pengembangan bisnis hotel & resort PT Bakrieland Development Tbk,  pada pembangunan hotel, vila dan kondotel yang dioperasikan dengan standar bintang lima. Khususnya di daerah-daerah tujuan wisata seperti Lampung dan Bali.

Di Bali sendiri, mereka akan fokus untuk melakukan renovasi dan pengembangan baru di sejumlah aset dan land bank yang telah diakuisisi dan dimiliki sendiri. Hotel Nirwana Bali Resort yang sebelumnya dikelola Le Meridien (Starwood Group) diubah menjadi Pan Pacific. Perubahan operator ini termotivasi oleh tren yang berkembang di Asia Pacific, di mana brand-brand Asia menunjukkanpertumbuhan dan dominasinya. Selain perubahan nama, mereka juga mengakomodasi dinamika pasar regional dengan menambah fasilitas berupa 10 unit villa berstatus strata title dengan harga rata-rata di atas 1 juta US Doillar/unit. Ditambah 300 unit kondotel yang menempati area persis di belakang Nirwana Bali Resort yang akan direalisasikan pada 2012. Kondotel ini nantinya akan dikelola oleh jaringan internasional ternama.

Dengan kehadiran brand-brand hotel berbeda ini,  Nirwana Bali Resort bertransformasi menjadi multibrand resort dan akan meyaingin tren konsep pengembangan serupa di Phuket, Thailand, dan Vietnam.

Sementara di kompleks  Pullman Bali  Legian  Nirwana  Resort, fasilitas baru yang akan ditambahkan berupa  9 unit vila eksklusif yang juga berstatus strata title. Dilengkapi dengan private living room, kitchen, taman dan private spa serta rental pool. Penawaran perdana dipatok pada angka 1 juta US Dolar. Tak sebatas itu, di Ubud, PT Bakrieland Development Tbk tengah menyiapkan pengembangan excluxive villas sejumlah 30 unit yang terbagi dalam dua compound.

Beralih ke Lampung, mereka akan menjadikan Krakatoa Nirwana Resort (KNR) sebagai future resort. Di sini, mereka hanya akan menambah fasilitas publik dan Elty Rest Area sebagai main entrance menuju KNR.

Sedangkan di  Lido, Sukabumi, Jawa Barat, menurut Marudi, pihaknya bakal mengimbuhi fasilitas kamar sebanyak 127 unit, melakukan perbaikan atas fasilitas lapangan golf, serta pembangunan 30 vila dan hotel baru.

Sama dengan kondotel di kompleks  Nirwana Bali  Resort, di sini pun mereka akan menerapkan konsep multibrand resort. Realisasi pengembangan Lido ini dilakukan pasca pembangunan akses tol Bogor-Ciawi-Sukabumi, rampung. Di sini juga Bakrieland Development memiliki lahan seluas 40 Ha yang akan dijadikan sebagai kawasan komersial. Mereka akan menyulapnya menjadi The Jungle jilid dua yang menghimpun fasilitas water theme park, hotel, ruang ritel, dan wahana atraksi setara Disneyland.