Aldiron Hero Group Bangun Kota Dalam Kota

Lama tak terdengar kiprah kelompok usaha ini. Sekalinya tampil, langsung menggebrak dengan proyek mal di pusat kota Jakarta. Aldiron Hero Group (AHG) melalui PT Magna Terra kembali berkiprah di sektor properti dengan membangun Cikini Gold Center (CGC). Di sini mereka membenamkan investasi senilai Rp117 miliar. Menggandeng PT Indonesia Paradise Property Tbk, Aldiron Hero Group memenangi tender peremajaan pasar Cikini. Mereka menyulapnya menjadi ikon perbelanjaan emas dan perhiasan terbesar di Jakarta.

Selain Cikini Gold Center, rencananya AHG juga membidik pasar-pasar lainnya yang ditawarkan PD Pasar Jaya dalam program revitalisasi pasar tradisional. “Lokasi pasar-pasar tersebut sangat strategis dengan aksesibilitas yang mudah dijangkau.  Potensinya sangat besar karena menjadi tujuan orang-orang Jakarta berbelanja. Kendati banyak mal modern yang berdiri, masyarakat masih menjadikan pasar-pasar tersebut sebagai tempat untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari,” jelas Chief Operating Officer Aldiron Hero Group, Aldrin L Tando.

Di tangan Aldrin, generasi kedua yang disiapkan Efdjuno Tando, AHG memiliki rencana-rencana besar di bisnis dan industri properti, selain tentu saja jasa konstruksi, industri material, perdagangan umum, suku cadang pesawat dan industri berbasis kayu. Sehingga nama imperium bisnis yang dirintis pada 1960 ini tetap eksis. “Visi kami mengembangkan properti-properti strategis yang dibutuhkan pasar,” ujar Aldrin.

Sebagaimana kita ketahui, AHG popular dengan beberapa portofolio yang sangat ikonik. Sebut saja Wisma Aldiron Dirgantara di bilangan Gatot Subroto, Jakarta Pusat, pusat belanja Aldiron Plaza di Blok M, Jakarta Selatan, Pasar Cengkareng dan perumahan Taman Kedoya Barat Indah, keduanya di Jakarta Barat, serta gedung perkantoran Sona Topaz dan apartemen Four Seasons Residences di Jakarta Selatan. Dan beberapa properti lainya seperti Pasar Ramai, di Medan, Sumatera Utara, Kompleks Ruko Aldiron, dan Kompleks Niaga Veteran RI (Malioboro), keduanya di Jakarta Barat serta  Kompleks Perumahan DPR-RI,  Kalibata, Jakarta Selatan.

Tak hanya di dalam negeri, hegemoni AHG juga hingga ke macanegara. Tercatat mereka mengembangkan Landmark Center yang merupakan mixed use retail dan perkantoran serta dua restoran bintang lima setinggi 4 lantai di Monterey Park, Los Angeles, Amerika Serikat. AHG mengawali proyek ini pada 1987 dan beroperasi 1993.

Selain itu, mereka mendirikan Valley Professional Center yang terdiri atas 2 lantai gedung perkantoran strata. Berlokasi di City of Alhambra, masih kota yang sama dengan Landmark Center. Properti ini sukses dirampungkan pada 1985.

Menilik jejak rekam AHG, mestinya come back mereka tak sebatas CGC. Aldrin telah menyiapkan beberapa portofolio anyar. Di antaranya Aldiron City Center.  Ini bakal menjadi salah satu flagship project mereka. Berkonsep kota dalam kota yang mengintegrasikan dua gedung  perkantoran, satu hotel bintang lima, dua kondominium kelas premium, apartemen servis, serta lebih dari 14,9 Ha pusat belanja dan hiburan (retail and entertainment center) di atas lahan eks Mabes Angkatan Udara, Jl. Gatot Subroto,  seluas 10,1 Ha. Nantinya, Wisma Aldiron Dirgantara akan direnovasi besar-besaran.
Mega proyek ini bakal memiliki luas bangunan sekitar 502.000 m2 yang bisa disewakan  dan diproyeksikan menelan dana hingga Rp3,25 triliun. Tentu saja, ini proyek raksasa yang harus dipersiapkan dengan matang. Untuk itu, Aldrin memastikan, realisasinya tidak dalam tahun ini. “Kami merampungkan dulu CGC. Aldiron City Center tetap kami kembangkan, karena ini signature project. Di sini pula akan dijadikan headquarter AHG,” imbuh lulusan University of Washington, dan University of California, Los Angeles, Amerika Serikat itu.

Proyek berikutnya adalah Terminal Terpadu  Pulogebang, Jakarta Timur, yang merupakan kerjasama operasi (KSO) dengan Pemda DKI Jakarta. Dirancang sebagai Jakarta Intercity Bus Terminal modern yang memadukan fungsi hotel, pusat belanja, dan terminal antarkota secara terpadu. Luasnya mencapai 7,2 Ha dengan luas bangunan khusus untuk ritel 25.000 m2.

Kemudian Jakarta Office and Residential Park setinggi 32 lantai yang terkoneksi dengan kondominium 28 lantai. Di sini juga akan dibangun 3 lantai pertama untuk ritel. Berlokasi di Jl. Rasuna Said, Kuningan, Jakarta Selatan. “Untuk proyek ini kami menyiapkan dana sekitar Rp450 miliar,” ucapnya.

Terakhir Sasana Adipraja-Indonesian National Center. Di atas lahan milik mereka seluas 5.000 m2, di Grand Kuningan, kawasan diplomatik, Jakarta Selatan, AHG akan membangun 28 lantai bangunan yang berisi kondominium (10 lantai), perkantoran (16 lantai), dan 2 lantai sisanya untuk ruang ritel.

“Orientasi pengembangan kami adalah properti yang bernilai dan saling melengkapi dengan developer lainnya,” tutup Aldrin.

Iklan

Menghitung Peluang Strata dan Sewa

Dua tahun terakhir, sektor perkantoran di Jakarta masih menempati posisi teratas sebagai instrumen investasi dengan pertumbuhan tertinggi di antara sektor-sektor lainnya dalam bisnis dan industri properti. Hasil riset dari beberapa kantor konsultan properti ternama, meneguhkan hal itu. Indikasinya, terjadi pertumbuhan harga dan permintaan baik terhadap ruang kantor di area central business district (CBD) maupun non CBD.

 

Colliers International Indonesia melaporkan, tingkat keterisian seluruh ruang kantor di Jakarta sepanjang 2010, mencapai 89,2%. “Meningkat 2,3% dibanding pencapaian pada tahun lalu. Bahkan di area CBD, terdapat dua gedung perkantoran baru berstatus strata title sudah terserap 90,5%, sementara dua gedung lainnya yang disewakan telah meraup komitmen 77% penyewa. Sehingga secara keseluruhan rata-rata occupancy rate sebesar 89,1%,” ujar Ferry Salanto, Research Division Manager Colliers International Indonesia.

 

Kinerja positif juga ditunjukkan ruang-ruang kantor di luar CBD dengan tingkat hunian yang berada pada level 89,3%. Begitu pun dari segi harga, tercatat peningkatan sekitar 4,5% untuk ruang kantor dengan tarif yang menggunakan mata uang dolar AS. Angka lebih tinggi ditunjukkan gedung yang menggunakan tarif mata uang rupiah yakni 7,4% dari sebelumnya rata-rata hanya Rp95,611/m2/bulan menjadi Rp102,687/m2/bulan.  Sedangkan sewa dalam dolar AS menjadi 16,79/m2/bulan.

 

Kondisi ini merupakan peluang yang sangat menjanjikan. Keseimbangan antara permintaan dan pasok belum tercapai. Di satu sisi, permintaan terus meningkat yang diprediksi bakal berlanjut hingga 3 tahun mendatang, sementara pasok justru terbatas hanya 5-8%/tahun. Pada 2010 lalu, hanya bertambah 219.138 m2 di area CBD dan sekitar 100.000 m2 di luar CBD. Menariknya, tren aktual yang kembali mewabah sekarang adalah varian kepemilikan yang ditawarkan. Tak lagi didominasi oleh ruang kantor sewa murni, atau strata title murni, melainkan kombinasi keduanya.

 

Fenomena ini dinilai sangat menarik dan memicu kegairahan sektor perkantoran. Banyak pengembang yang kemudian membangun gedung kantor dengan skema kepemilikan campuran. Dikatakan Chief Executive Officer Leads Property Indonesia, Hendra Hartono, akan sangat menguntungkan buat pengembang (land lord) jika membangun gedung kantor jenis ini. “Untuk yang sewa, captive marketnya luas di antaranya perusahaan asing atau multinasional. Mereka membutuhkan gedung baru yang bisa disewa untuk jangka panjang. Jadi, tren relokasi masih akan terjadi. Dengan mendapatkan penyewa perusahaan multinasional akan menambah prestis gedung tersebut. Sedangkan gedung baru strata, akan diincar oleh perusahaan-perusahaan lokal yang saat ini justru lebih agresif melakukan ekspansi bisnisnya,” papar Hendra.

 

Bukan sekadar fenomena memang. Karena realitanya mengkonfirmasi hal itu. The Axa Tower di Kuningan City, Jakarta Selatan, yang notabene menawarkan ruang sewa dan strata, memperlihatkan kinerja penjualan signifikan, padahal baru dirilis secara resmi awal bulan lalu.

 

Menurut Vice President Director PT Agung Podomoro Land (anak usaha Agung Podomoro Group, pengembang Kuningan City), Handaka Santosa, Axa Tower terserap 85% dengan tenan utama Axa Indonesia yang menempati area seluas 16.000 m2.

 

Menara perkantoran ini sendiri terdiri atas 16 lantai low zone yang disewakan dengan harga 20 dolar AS/me/bulan dan 16 lantai high zone untuk dijual (2.350 dolar AS/m2). Dilengkapi multi purpose hall berkapasitas 2.500 orang dan terhubung langsung dengan Mal Kuningan City.

 

Dikatakan Handaka, cepat terserapnya Axa Tower didorong oleh kuatnya permintaan ruang perkantoran di koridor Satrio-Kasablanka. Sementara pasok gedung perkantoran yang sebagian besar berada di Sudirman, Thamrin, Gatot Subroto dan Kuningan merupakan gedung-gedung lama yang kurang representative untuk kebutuhan bisnis saat ini.

 

Sama halnya dengan PT Elite Prima Hutama (anak usaha Grup Pakuwon). Pengembang ini juga menangkap tren relokasi dan preferensi pasar aktual dengan membangun dua menara perkantoran sewa dan strata di Kota Kasablanka, Jakarta Selatan. Gedung yang dijual bertajuk EightyEight @ Kasablanka, sedangkan yang disewa berdiri di atas Mal Kota Kasablanka.

 

Menurut Direktur Pengembangan Bisnis Grup Pakuwon, Ivy Wong, keduanya sudah mendapat pre commitment, meskipun baru akan dilansir ke pasar pada Juni 2011 mendatang. Pra komitmen berasal dari tenan dan pembeli yang mayoritas merupakan perusahaan finansial dan general trading baik lokal maupun multinasional.

 

“Motivasi kami membuat dua jenis kantor ini adalah untuk penambahan recurring income dan cash flow yang bisa berputar cepat. Apalagi, demand untuk koridor ini sangat tinggi, seiring dengan perbaikan dan penambahan infrastruktur Jalan Layang Non Tol Tanah Abang-Kampung Melayu,” imbuh Ivy.

 

Pentingnya memproduksi properti campuran juga diamini Presiden Direktur Grup Pondok Indah, Husin Widjajakusuma. Menurutnya, pengembang selain harus memiliki aset yang pertumbuhan nilainya dapat diukur untuk dijadikan sebagai barometer strategi bisnis ke depan, juga menjaga cash flow agar tetap lancer. “Properti-properti sewalah salah satunya yang bisa dijadikan aset. Kita dapat memonitor pertumbuhan nilai dan harga sewa aktualnya per tahun. Sedangkan properti strata, kontribusinya sangat besar dan berpengaruh terhadap ekspansi bisnis,” imbuhnya.

 

Investasi Menjanjikan

Pengembangan strata office secara aktif sejatinya telah berlangsung sejak satu dekade terakhir. Pasoknya diperkirakan akan mendekati angka 50% pada dua tahun mendatang terhadap total pasok perkantoran. Sebagian besar berada di area komersial premium di Jakarta. Permintaannya sendiri akan berasal dari perusahaan lokal sekitar 30-35% terhadap total demand.

 

Menurut Hendra, permintaan cenderung naik tajam seiring dengan tren relokasi dan preferensi pasar yang lebih memilih perkantoran dengan fasilitas representatif dan faktor prestis. Dengan mempertimbangkan pertumbuhan domestic purchasing power, perusahaan atau investor-investor tersebut akan mencari instrument investasi menjanjikan di sektor properti selain investasi properti tipikal macam tanah dan rumah.

 

Jadi, perkantoran strata merupakan sarana investasi yang prospektif dan potensial dalam dua sampai tiga tahun mendatang. Dalam kurun waktu tersebut, akan terjadi kenaikan permintaan kantor hingga 8-10% per tahun, pertumbuhan gross rental di area CBD sebesar 6-11% /tahun dengan potensi keuntungan modal sekitar 10-20%/tahun serta potensi yield sewa 8-10%/tahun.

 

Angka-angka ini hanya dapat terwujud jika, “Pengembang membangun gedung perkantoran dengan kualifikasi dan spesifikasi yang memenuhi kebutuhan investor. Sebuah gedung haruslah berada di lokasi strategis, aksesnya bagus, lahan parkir memadai, dilengkapi infrastruktur IT mutakhir, berkonsep hijau, dan tentu saja potensi capital gain,” jelas Hendra.

 

Central Cipta Murdaya Kembangkan CBD Kemayoran

Konstelasi bisnis dan industri properti Indonesia aktual tidak saja diramaikan oleh nama-nama popular macam Agung Podomoro Group, Ciputra Group atau Bakrieland Development Group. Kita tidak bisa menafikan peran vital Central Cipta Murdaya Group (CCM)) yang dinahkodai duet Murdaya Widyamirta Poo dan Siti Hartati Tjakra.

Manuver fenomenalnya adalah ketika mereka mengakuisisi dan menjadi pemegang saham mayoritas PT Metropolitan Kentjana Tbk yang memiliki aset tersebar di Pondok Indah, Bumi Shangri-La, Antilope Madju Puri Indah, dan  Jakarta Land dengan Gedung WTC Sudirmannya serta  menguasai lahan cukup besar di pusat kota Surabaya.

Kini, dengan perkembangan pasar properti yang kian dinamis, mereka kembali meneruskan pengembangan beberapa pusat bisnis komersial.  Selain Pondok Indah Town Center dan Puri Indah Town Center, CCM akan melanjutkan pembangunan CBD di Kota Bandar Baru Kemayoran (KBBK), Jakarta Pusat. Nama pusat bisnisnya sendiri belum final. Satu yang pasti, di atas lahan 44 Ha, selain Jakarta International Expo yang sudah eksisting, akan didirikan hotel berkonsep MICE (meeting, incentives, convention, dan exhibition), apartemen, perkantoran dan juga pusat belanja.

“Pembangunan hotel ini untuk mendukung fungsi Jakarta International Expo yang sudah berjalan dengan tingkat aktifitas tinggi. Demand untuk MICE di Kemayoran sangat tinggi, namun suplainya terbatas,” ujar Jeffri S Tanudjaja.

Untuk itulah, tahap awal  yang dibangun adalah hotel dan apartemen. Realisasinya, imbuh Jeffri, akhir tahun ini.