Summarecon Garap Bandung

Market Bandung sebagai kota metropolitan keempat terbesar di Indonesia, menarik minat para pengembang. Tercatat nama-nama besar macam Agung Podomoro Group, Para Bandung Propertindo Group, dan pengembang menengah Gapura Prima Group serta kelompok usaha lokal seperti Istana Group dan Margahayuland Group, telah menancapkan pengaruhnya di sini. Mereka sukses membangun properti-properti fenomenal dan menjadi penanda kota.

Bandung dengan potential buyer sejumlah 5 juta jiwa, memang memiliki magnitude khas yang tak dimiliki kota lain. Daya beli tinggi, hasrat untuk membelanjakan uang juga tinggi. Plus kebutuhan yang belum diakomodir secara maksimal. Terutama hunian yang sesuai dengan profil market Bandung yang cenderung high profile. Inilah yang memotivasi PT Summarecon Agung Tbk menggarap wilayah Bandung.

Di atas lahan seluas 300 hektar di daerah Bandung Selatan, mereka bakal membangun township development, lengkap berisi hunian, komersial dan pusat bisnis. Menurut Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk, Johannes Mardjuki, Bandung terlalu cantik untuk diabaikan begitu saja. Kecantikan Bandung terlihat dari hidupnya aktifitas transaksi properti baik hunian maupun komersial.

Untuk itu, pihaknya, tak tanggung- tanggung akan mengisi ceruk pasar menengah atas dengan spesifikasi dan identifikasi khas Summarecon. Berbeda dengan Summarecon Kelapa Gading, Bekasi atau Serpong, properti yang akan dibangun nantinya lebih kepada konsep lifestyle Property.

“ekspektasi dan selera market Bandung memang berbeda dibanding kota lain. Karakternya lebih kreatif, dinamis, dan inovatif. Jadi, kami harus menyesuaikan diri. Meski untuk merealisasikannya ada penambahan ongkos produksi, namun bagi kami itu takmasalah. Yang penting, konsep ditreima pasar dan kualitas tetap menjadi konsen kami,” ujar Johannes.

Guna mendanai proyek ini, kebutuhan finansial pengembangan tahap pertama sekitar Rp300 miliar. Dana sebesar ini akan dimanfaatkan untuk pembebasan lahan yang saat ini sudah terealisasi sekitar 100 ha, dan pengembangan infrastruktur serta klaster perdana. “kami mengambil internal cahsflow untuk membiayai tahap 1 ini,” ungkap Johannes.

Pembangunan proyek Summarecon di Bandung ini akan dimulai pada awal 2012.

Iklan

Alam, Nafas Kami

Tanpa kata, tanpa rencana. Begitulah kebiasaan kami. Urusan pribadi senantiasa dimafhumi lebih sebagai ranah hati. Usai kelar rutinitas profesional yang menyita waktu, pikiran dan tenaga, kami langsung meluncur.

Tempat pertama yang terlintas adalah Jogjakarta. Rute yang disepakati, jalur selatan. Dua setengah jam pertama, Bandung kami temui. Kota ini telah mengalami perubahan pesat, semakin asing, dan tentu saja hiruk, tapi tetap istimewa.

Kami menikmati panorama cantik kota berjulukan Parijs Van Java di kelamnya malam. Kreativitas yang teronggok dalam rupa aristektural bangunan, gaya hidup dan tentu saja kelezatan kudapan, kami telisik satu per satu. Dikomentari dan akhirnya tersimpan dalam memori. Bahwa nanti akan tercatat dalam sejarah, dalam dekade milenia, Bandung kegenitan hehehe.

Hanya 30 menit kami mengitari si mojang ini untuk kembali melanjutkan penjelajahan. Hingga dua jam kemudian, terparkir bisu di antara deretan kotak mesin bertransmisi manual dan otomatis di sebuah wilayah bernama Malangbong. Sesaat mata bersirobok dengan lafadz Allah, bersegeralah kami menemui-Nya.

Masjid Jami AL Ikhlas, di sinilah kami bercengkerama dengan Kekasih kami. Mengadu kegundahan, kegalauan, keluh dan kesah. Serta berbagi keceriaan, oh Tuhan, kami mampu menyatukan diri kembali dalam satu asa dan filosofi serupa.

Hawa dingin dan udara segar yang lembut meniup sukma, menyadarkan kami, bahwa masih banyak yang menanti giliran untuk bisa menemui-Nya, walau hanya lima menit. Setelah mengucap salam, kami beranjak untuk meneruskan kembali keakraban dengan-Nya.

Kami berbicara lewat hati. Memandangi kesempurnaan realitas di belakang masjid. Subhanallah, pemandangan yang rupawan berupa petak sawah yang berundak rapi, terasering yang secara visual memperlihatkan, kemampuan teknologi dan kreativitas tingkat tinggi yang berpadu dengan kearifan lokal. Sistem irigasi tradisional yang membawa air mengalir lancar mengairi petak-petak hijau lembut nan syahdu tadi. Realita ini membawa kami pada tujuan akhir penjelajahan ini: kepada-Nya yang hakiki….

To be continued…..

Sehari Bersama Pak Ci

Belum ada sosok yang mampu menandingi Pak Ci.  Sapaan intim Ciputra, pemimpin beberapa kelompok usaha di bawah bendera Ciputra Group ini, adalah legenda hidup bisnis dan industri properti.

Kendati usianya sudah sepuh, 79 tahun, namun Pak Ci memiliki kemampuan mengingat yang tinggi.  “Kamu yang pake jilbab, Hilda, terakhir menyambangi rumah saya empat tahun lalu. Kok sekarang sudah tidak ke sana lagi. Lihatlah ke sana, ada banyak koleksi lukisan dan patung yang pantas diapresiasi,” ujar Pak Ci, membuat saya takjub. (sejujurnya saya sendiri lupa, kapan terakhir melakukan wawancara di kediaman beliau).

Begini, tanpa diminta, Pak Ci memulai pembicaraan bernada serius namun santai, “Saya ingin kalian dalam lima atau sepuluh tahun ke depan menjadi pemilik dan pengusaha media massa, sesuai dengan bidang yang kalian tekuni sekarang”. Mantap, menohok ulu hati saya. Saat itu juga, alam bawah sadar saya melayang kepada rimba pertanyaan; kapan memulai itu, bagaimana caranya, modalnya darimana, dan lain sebagainya.

Tapi, tak usah khawatir, lanjutnya, kalian akan saya sekolahkan di Ciputra Enterpreneurship University. “Coba, Budi, catatkan nama mereka ini segera,” ujarnya kepada menantu tertuanya, Budiarsa Sastrawinata, sesaat sebelum event Young Developer Forum dimulai.

Berbunga-bunga hati saya dan tak luput mengucapkan terima kasih. Oya, katanya, Ciputra Group tetap akan fokus membangun properti yang dapat dibanggakan dan menjadi kebanggaan wilayah dimana proyek mereka berada. Di Palembang contohnya, selain membangun perumahan dan komersial, mereka juga berpartisipasi menegakkan monumen ‘Entrepreneur’ guna menyambut SEA GAMES ke 26.

“Monumen ini akan diresmikan tepat pada saat pembukaan pesta olahraga se-Asia Tenggara tersebut,” ungkap Budiarsa Sastrawinata.

Perlakuan yang sama, juga mereka terapkan pada megaproyek-megaproyek terbaru seperti Ciputra World Jakarta dan Ciputra World Surabaya. Khusus Ciputra World Jakarta (CWJ), Pak Ci menekankan, bahwa ini akan menjadi ikon ibukota selain Monumen Nasional. Dalam arti bukan sekadar ikon fisik secara visual, juga dapat dimanfaatkan oleh publik untuk mengekspresikan aktualitas mereka.

“Siapapun boleh datang ke CWJ. CWJ bukan cuma tempat bagi mereka yang berduit, juga mereka yang menghargai dan menghormati dirinya sendiri dengan memaksimalkan potensi yang ada di diri mereka dalam bidang seni, pendidikan, bisnis, dan sosial,” imbuh Pak Ci.

Sebagaimana kita tahu, dalam area multifungsi CWJ, terdapat galeri dan museum seni yang didedikasikan untuk perkembangan dan kemajuan seni Indonesia, khususnya seni rupa. Selain itu, akan ada juga semacam plaza yang dapat diakses publik dan dimanfaatkan untuk kegiatan-kegiatan sosial, pendidikan dan bahkan kesehatan.

“Mimpi saya, semua orang Indonesia bisa maju. Semua orang Indonesia harus produktif dan bermanfaat buat keluarga, orang-orang di sekelilingnya dan juga masyarakat. Mulai sekarang, ubah paradigma kamu,” tandas Pak Ci, dengan sorot tajam namun disertai sunggingan senyum di bibir.

Aha…. kembali ulu hati saya tertohok. Bagai katak dalam tempurung saya merenungi diri, kapan saya mampu mengubah dunia, setidaknya dunia kecil saya dan membawa manfaat untuk orang-orang di sekitar saya….

Metland Rintis @Hom

Tahun 2011 rupanya dianggap momentum yang tepat bagi PT Metropolitan Land (Metland) untuk melantai di Bursa Efek Indonesia. “Iklim investasi sangat kondusif, dan konstelasi bisnis dan industri properti tengah dalam level menggairahkan. Jadi, kami memutuskan memilih opsi terbaik, yakni listing di BEI,” ujar Presiden Direktur Metland, Nanda Widya.

Masuknya Metland di pasar modal melalui initial public offering (IPO) pada 20 April 2011 ini menambah panjang daftar emiten properti, menjadi 42 perusahaan pengembang properti dan real estat.

Nanda menambahkan, motivasi  Metland memilih opsi ini adalah ingin mejadi perusahaan pengembang terdepan, terpercaya, profesional dan transparan. Sehingga bisa dinilai kinerja mereka secara obyektif dengan melibatkan partisipasi publik.

Sudah laikkah Metland go public? kendati kita tahu, sejatinya, modus paling fundamen sebuah perusahaan mencatatkan dirinya di pasar modal adalah untuk meraup dana publik semaksimal mungkin guna membiayai proyek-proyek baru dan ekspansi bisnis mereka.

Mari kita kuliti kondisi finansial mereka. Karena faktor ini sangat penting dan berpengaruh terhadap apresiasi dan impresi publik dan menjadi pertimbangan utama, apakah saham yang mereka tawarkan pantas dibeli atau tidak. Menurut Nanda, pendapatan mereka tahun 2010 silam lebih tinggi sekitar 30% dari tahun sebelumnya. Kontribusi terbesar berasal dari residensial sebagai core business mereka, dan recurring income dari penyewaan pusat belanja, hotel dan ruang konvensi.

Dalam dua tahun terakhir, Metland memang terhitung agresif dibanding tahun-tahun sebelumnya. Ditandai dengan diakuisisinya beberapa perusahaan dan lahan untuk menambah koleksi landbank mereka serta diubahnya logo korporat yang secara dramatis, ternyata mampu, mengangkat citra mereka sebagai perusahaan properti papan tengah.

Mereka telah mengakuisisi Metland Tambun (proyek perumahan terbaru yang diluncurkan awal tahun ini), Metland Puri, dan Metland Menteng serta memperluas ekspansi wilayah, Metland Cibitung, Metland Cileungsi dan Metland Transyogie.

Per tahun 2009, struktur permodalan Metland yang ada sebesar Rp568 miliar yang merupakan modal disetor dari total modal dasar (authorized capital) sebanyak Rp2 triliun. Modal disetor tersebut berasal dari tiga pemegang saham utama dengan komposisi Rp284 miliar (50%) dari Reco Newton Pte. Ltd, Rp172 miliar dari PT Metropolitan Persada Internasional atau sebesar 30,2% dan sisanya 19,8% dari Netstar Holding Ltd. sejumlah Rp112 miliar.

@Hom

Yang menarik, Metland bakal merintis bisnis budget hotel dengan bendera @Hom. Ini merupakan bagian dari rencana strategis yang akan didanai oleh hasil penjualan saham di IPO. @Hom akan mereka bangun  di Tambun, Bekasi dan Cawang, Jakarta Timur. Keduanya terdiri atas 150 kamar. Selain di Bekasi dan Cawang, Metland juga akan membangun @Hom di  beberapa kota besar lainnya di seluruh Indonesia. Brand @Hom ini dikelola oleh Grup Horison.

Sedangkan hotel bintang 4 lainnya yang saat ini tengah dalam tahap pembangunan adalah Horison Seminyak di Bali. Uniknya, Horison Seminyak ini dirancang sebagai kondominium hotel (kondotel) yang menawarkan 200-an unit. Harganya mulai dari Rp500 juta-1,5 miliar.

Inikah Saatnya Investasi Properti?

Sejatinya, saya tak begitu tertarik dengan invitasi PT Almaron Perkasa (anak usaha PT Lippo Karawaci Tbk) pengembang superblok Kemang Village, yang menyelenggarakan press discussion Minggu lalu. Bukan karena Nur Mahmudi Ismail, walikota Depok, yang kebetulan didapuk sebagai pembicara utama, atau Ivan Budiono yang menjabat posisi Direktur Perumahan dan Tanah PT Lippo Karawaci Tbk. Yang menjadi alasan saya untuk berat melangkahkan kaki ke kawasan Antasari, lokasi Kemang Village, adalah kehadiran Panangian Simanungkalit.

Lelaki berkumis dengan penampilan perlente ini, mohon maaf, tak mampu memenangkan hati saya untuk sekadar memberikan respek, apalagi apresiasi. Saya bukan pengamat properti, lebih lagi ahli atau praktisi. Saya hanya kebetulan memiliki tugas dan memilih peran sebagai pewarta yang menginformasikan kepada publik mengenai peristiwa yang terjadi di sektor bisnis dan industri properti.

Namun begitu, demi menghormati sang pengundang, teman baik, saya ringankan langkah kaki menuju Kemang Village. Dengan harapan ada sesuatu yang baru yang bisa dibagikan kepada publik.

Press discussion dimulai satu jam lebih lambat dari jadwal semula. Ini karena sang pembicara utama, Nur Mahmudi Ismail, kasip. Tapi, itu tak menjadi masalah buat saya, karena sudah terbiasa ‘dikaretin’ narasumber. Sang walikota memulai diskusi dengan pemaparan kondisi aktual kotamadya Depok. Betapa kotamadya Depok saat ini telah mengalami transformasi luar biasa. Ditandai dengan pengembangan properti yang sangat pesat bagai deret ukur. Sayangnya, pembangunan properti beserta fasilitas penunjangnya teralgomerasi di satu titik saja, yakni Jl. Raya Margonda.

Jelas ini menimbulkan disparitas di antara wilayah-wilayah lainnya, yang menurut Nur Mahmudi, tak kalah potensial bila digarap dengan maksimal. Mudah ditebak jika pertumbuhan hanya terkonsentrasi di satu koridor itu. Tak hanya pertumbuhan ekonomi yang terindikasi dari aktivitas bisnis jasa dan perdagangan, juga ekses alamiahnya. Yakni kemacetan yang tak kenal waktu.

Pemerintah kota Depok bukannya tak berbuat apa-apa. Untuk mengurai kemacetan, mereka telah memperbaiki kualitas infrastruktur jalan dengan betonisasi. Begitu juga guna menyebar pertumbuhan ekonomi agar lebih merata, mereka melakukan hal yang sama di beberapa titik potensial lainnya, seperti Cinere, Juanda, Sawangan, Cimanggis, dan lainnya.

Khusus untuk sektor properti, magnitude Depok adalah keberadaan Universitas Indonesia. Sejak relokasi, Depok menjadi pilihan pengembang untuk membangun properti. Tak hanya perumahan yang dibangun untuk kalangan dosen dan karyawan, juga rumah kos, kios, ruko dan pusat belanja sebagai efek ikutan dari berputarnya kegiatan belajar mengajar perguruan tinggi pelat merah tersebut.

Aktualitas Depok adalah bertemunya Grup Djarum, Grup Cempaka, Grup Lippo, Adhi Realty dan Sinarmasland, Gapura Prima, Grup SMR dan lainnya untuk mengadu peruntungan membiakkan pundi-pundi mereka. Gedung megah berupa mall, trade center, town square atau bahkan apartemen, berdiri sepanjang koridor Margonda.

Untuk apartemen, menurut catatan Nur Mahmudi, akan disesaki lagi oleh lebih kurang 5.000 unit dari enam pengembang. Mereka adalah Grup Cempaka yang membesut Margonda Residence 3, Adhi Realty dengan Taman Melati, Lotus Residence dari Grup Sumber Mitra Realtindo, Park View yang dikembangkan Lippo Karawaci, Saladin Residences dan Urbana Cinere milik Megapolitan Development.

Sementara Grupm Djarum memilih berbeda dibanding kompetitornya. Pengembang Margo City Square ini bakal membangun hotel bintang empat berkonsep MICE sebanyak 300 kamar.

Dari enam apartemen dan satu hotel tersebut, Depok telah mengantongi sejumlah Rp1,5 triliun nilai investasi. Sungguh angka yang lumayan bisa menggerakkan roda perekonomian kota semungil Depok.

Menyadari perkembangan wilayahnya ke depan jika keenam properti tersebut kelar pembangunannya, pemkot Depok mendukungnya dengan penambahan dan perbaikan fasilitas untuk transportasi. Tahun ini, mereka telah menganggarkan Rp30 miliar-40 miliar untuk membeli satu rangkaian kereta listrik (8 gerbong) yang akan dioperasikan awal tahun 2012.

Menarik memang mendengar pemaparan rinci yang disampaikan secara lugas mengenai kota yang dipimpinnya. Nur Mahmudi tanpa basa basi, ditambah-tangani apalagi dinamis-manisi dengan diksi sensasi, mengungkapkan kondisi Depok secara faktual.

Berbeda nuansanya ketika Panangian Simanungkalit mendapat giliran berbicara. Saya sudah dapat menduga bahwa pimpinan sekolah khusus properti ini, saya akui besar juga jasanya membawa saya kepada titik tolak kemafhuman properti, akan berbicara bak orang mengecat langit. Ini istilah orang Sumatera, khususnya bagian utara dan Aceh. Mengecat langit, tak sekali ini saja dilakukan oleh Bang Ian, demikian para jurnalis menyapanya.

Tahun 2008, sebelum tsunami finansial global, Ia berbicara di sebuah talkshow yang diadakan oleh Agung Podomoro Group di Kuningan City. Menurutnya waktu itu, inilah saat yang tepat untuk membeli atau berinvestasi properti, karena harga properti di Indonesia jauh lebih murah. Ia memperkuat provokasinya dengan diagram, gambar dan tabel yang, menurutnya, adalah hasil riset selama lebih dari dua dekade.

Lantas, ketika krisis finansial global terjadi, faktanya penjualan properti di semua lini, melorot drastis. Sedikit sekali investor yang berani membeli, yang ada malah aksi jual yang marak. Kemanakah Bang Ian, yang sebulan sebelumnya memprovokasi publik, setidaknya, yang menghadiri talkshow di Kuningan City, untuk membeli properti Kuningan City dengan iming-iming gain tinggi dan turn overr cepat?

Kinerja penjualan Kuningan City sendiri saat itu, seperti diakui oleh Eddy Mukmin, CEO PT Arah Sejahtera Abadi, pengembang Kuningan City (sebelum keluar), anjlok hingga 40 persen. “banyak calon investor yang menunda pembelian, kendati kami telah memberikan kemudahan pembayaran dan diskon harga signifikan. Namun calon investor masih wait and see. Dan kondisi ini berlangsung hampir limabulan lamanya,” ungkap Eddy.

Nah, di sini, di Kemang Village, saya seperti mengalami de ja vu. Dengan semangat tinggi, Bang Ian menjelaskan, mengapa Ia percaya diri mengajak calon investor untuk berinvestasi saat ini?

Pertama, kondisi makro ekonomi Indonesia tahun ini mengalami tinggal landas, meski belum menguning namun setidaknya pertumbuhan yang dicapai cukup moderat yakni 6,4%. dus, inflasi 6%, turun 0.8 persen basis poin dari tahun lalu. Suku bunga KPR yang masih bertahan pada level dua digit dianggapnya cukup kompetitif dan mendorong pembeli untuk melirik properti. Tapi, “saya prediksikan suku bunga ini trennya bakal terus menurun. Bisa sampai satu digit tahun depan,” optimisnya.

Faktanya, suku bunga bank saat ini rata-rata naik 0,5 basis poindari tahun lalu yang sebesar 11%. namun Panangian punya alasan yang cukup kuat. Tahun ini, baginya, adalah persiapan untuk tahun 2014, dimana akan terjadi booming properti.

Pada tahun itu,nantinya suku bunga KPR bakal rendah dan stabil, begitu pula dengan suku bunga kredit konstruksi. Pasar perumahan, apartemen dan perkantoran tahun 2011 tumbuh 10-15%, ini pijakan untuk melesat pada tiga tahun yang akan datang.

Okelah, Bang Ian mampu meramalkan konstelasi bisnis dan industri properti tiga tahun mendatang. Meski Ia tak senang dijuluki peramal, namun tetap merasa mampu meneropong bahwa tahun itu siklus bisnis properti akan menjadi soft market dari sebelumnya buyers market. Inflasi rendah, suku bunga menurun, kredit properti naik, otomatis bisnis properti juga naik. “dalam kondisi ini harga properti akan ikut naik, ” ujarnya.

Jadi, tak ada alasan untuk tidak berinvestasi properti sekarang. Data-data seperti kredit properti yang tumbuh antara 15-18%, harga tanah yang rata-rata naik 10-15%, akan memicu pertumbuhan harga properti menjadi 7-20%. dari mana angka-angka ini berasal? “dari hasil riset selama lebih dari dua puluh tahun,dong,” tukasnya.

Baik, Bang. Saya mengerti. Tapi bagaimana dengan risiko investasi properti? Sebagaimana kita tahu, pemicu krisis finansial di AS adalah gagal bayar mortgage. Ketika itu, suku bunga kredit properti di sana tak kalah kompetitif. Iklim investasi juga kondusif, inflasi rendah, dan daya beli tinggi. Nah. Apakah suasana “kebatinannya” akan terjadi juga di Indonesia?

Risiko properti untuk saat ini adalah yang paling rendah dibanding investasi di instrumen lainnya. Seperti reksadana misalnya.

Mari kita bandingkan, Bang. Ada lima macam risiko investasi; inflasi, suku bunga, pasar, bisnis dan likuiditas. Untuk bonds, inflasi berada pada angka moderat, timedeposit adalah paling tinggi, saham juga tak kalah tinggi, sementara properti terhitung rendah. Sementara risiko suku bunga, pada bonds, time deposit, dan saham sama-sama tinggi, sebaliknya untuk properti rendah. Risiko pasar dan risiko bisnis, pDa bonds, time deposit, dan saham terhitung tinggi, properti justru rendah.

Namun, tidak demikian halnya dengan likuiditas. Ketiga instrumen investasi tersebut di atas menunjukkan risiko yang rendah, properti justru tinggi. Kesimpulannya, investasi properti adalah High return, low risk.

Belilah properti pada saat yang tepat yakni pada saat buyers market dan jual pada saat sellers market. Saat yang tepat untuk membeli properti adalah early bird buying yakni membeli properti yang baru dibangun di lokasi dengan mengutamakan highest and best use (perunjukan terbaik), beli pada saat peluncuran produk, Dan mempertimbangkan produk dengan aksesibilits dan lokasi yang dekat dengan growth center dan strategis. Terakhir, pilihlah properti yang baru akan tumbuh atau sunrise Property. Nah, pada saat properti sudah berada pada harga tertinggi (sunset Property) saat itulah waktu yang tepat untuk menjual.

The Day I was Born, April i Will rock you

According to a wiseman, people who were born on the first of April, must be like me :D….

I am very curious and dedicative. When I am interested in something, Everything else has to wait. This is my quality. But If I learn To be more patient and complete what I have started, I will be successful in life. My love, I believe in love at first sight. I won’t wait to learn more about the person.

Vise versa, people who fail To impress me will hardly get A chance to be my friend. My emotion is on the extreme. I can only love or hate, Nothing in between, And this often shows in my expression. Try not to End a relationship in A quarrel….

So, are you guys ready to get a chance?

A years ago, I learned many things….
A years ago, I experienced many good and bad things
A years ago, I grew up, married, got pregnant, and owned my castle with lovely daughter and husband.

What I have done for many years, quite enough to be mentioned as Syukur? God, being a thankful person is my only dream.

Alhamdulillah ya Allah, You lead my way….

I am here, right now, trying to be better, happy and stay young… I have the ability to see the beauty in me (ehmmmmm…..) coz anyone who Keeps the ability to see Beauty never grows old…

There is no cure for birth and death Save to enjoy the interval. With mirth and laughter Let Old wrinkles come. When I was born, I was crying and everyone around me were smiling, live life so that when I die….I am the one smiling and everyone around me is crying….

My born day is a special time to celebrate….