Inikah Saatnya Investasi Properti?

Sejatinya, saya tak begitu tertarik dengan invitasi PT Almaron Perkasa (anak usaha PT Lippo Karawaci Tbk) pengembang superblok Kemang Village, yang menyelenggarakan press discussion Minggu lalu. Bukan karena Nur Mahmudi Ismail, walikota Depok, yang kebetulan didapuk sebagai pembicara utama, atau Ivan Budiono yang menjabat posisi Direktur Perumahan dan Tanah PT Lippo Karawaci Tbk. Yang menjadi alasan saya untuk berat melangkahkan kaki ke kawasan Antasari, lokasi Kemang Village, adalah kehadiran Panangian Simanungkalit.

Lelaki berkumis dengan penampilan perlente ini, mohon maaf, tak mampu memenangkan hati saya untuk sekadar memberikan respek, apalagi apresiasi. Saya bukan pengamat properti, lebih lagi ahli atau praktisi. Saya hanya kebetulan memiliki tugas dan memilih peran sebagai pewarta yang menginformasikan kepada publik mengenai peristiwa yang terjadi di sektor bisnis dan industri properti.

Namun begitu, demi menghormati sang pengundang, teman baik, saya ringankan langkah kaki menuju Kemang Village. Dengan harapan ada sesuatu yang baru yang bisa dibagikan kepada publik.

Press discussion dimulai satu jam lebih lambat dari jadwal semula. Ini karena sang pembicara utama, Nur Mahmudi Ismail, kasip. Tapi, itu tak menjadi masalah buat saya, karena sudah terbiasa ‘dikaretin’ narasumber. Sang walikota memulai diskusi dengan pemaparan kondisi aktual kotamadya Depok. Betapa kotamadya Depok saat ini telah mengalami transformasi luar biasa. Ditandai dengan pengembangan properti yang sangat pesat bagai deret ukur. Sayangnya, pembangunan properti beserta fasilitas penunjangnya teralgomerasi di satu titik saja, yakni Jl. Raya Margonda.

Jelas ini menimbulkan disparitas di antara wilayah-wilayah lainnya, yang menurut Nur Mahmudi, tak kalah potensial bila digarap dengan maksimal. Mudah ditebak jika pertumbuhan hanya terkonsentrasi di satu koridor itu. Tak hanya pertumbuhan ekonomi yang terindikasi dari aktivitas bisnis jasa dan perdagangan, juga ekses alamiahnya. Yakni kemacetan yang tak kenal waktu.

Pemerintah kota Depok bukannya tak berbuat apa-apa. Untuk mengurai kemacetan, mereka telah memperbaiki kualitas infrastruktur jalan dengan betonisasi. Begitu juga guna menyebar pertumbuhan ekonomi agar lebih merata, mereka melakukan hal yang sama di beberapa titik potensial lainnya, seperti Cinere, Juanda, Sawangan, Cimanggis, dan lainnya.

Khusus untuk sektor properti, magnitude Depok adalah keberadaan Universitas Indonesia. Sejak relokasi, Depok menjadi pilihan pengembang untuk membangun properti. Tak hanya perumahan yang dibangun untuk kalangan dosen dan karyawan, juga rumah kos, kios, ruko dan pusat belanja sebagai efek ikutan dari berputarnya kegiatan belajar mengajar perguruan tinggi pelat merah tersebut.

Aktualitas Depok adalah bertemunya Grup Djarum, Grup Cempaka, Grup Lippo, Adhi Realty dan Sinarmasland, Gapura Prima, Grup SMR dan lainnya untuk mengadu peruntungan membiakkan pundi-pundi mereka. Gedung megah berupa mall, trade center, town square atau bahkan apartemen, berdiri sepanjang koridor Margonda.

Untuk apartemen, menurut catatan Nur Mahmudi, akan disesaki lagi oleh lebih kurang 5.000 unit dari enam pengembang. Mereka adalah Grup Cempaka yang membesut Margonda Residence 3, Adhi Realty dengan Taman Melati, Lotus Residence dari Grup Sumber Mitra Realtindo, Park View yang dikembangkan Lippo Karawaci, Saladin Residences dan Urbana Cinere milik Megapolitan Development.

Sementara Grupm Djarum memilih berbeda dibanding kompetitornya. Pengembang Margo City Square ini bakal membangun hotel bintang empat berkonsep MICE sebanyak 300 kamar.

Dari enam apartemen dan satu hotel tersebut, Depok telah mengantongi sejumlah Rp1,5 triliun nilai investasi. Sungguh angka yang lumayan bisa menggerakkan roda perekonomian kota semungil Depok.

Menyadari perkembangan wilayahnya ke depan jika keenam properti tersebut kelar pembangunannya, pemkot Depok mendukungnya dengan penambahan dan perbaikan fasilitas untuk transportasi. Tahun ini, mereka telah menganggarkan Rp30 miliar-40 miliar untuk membeli satu rangkaian kereta listrik (8 gerbong) yang akan dioperasikan awal tahun 2012.

Menarik memang mendengar pemaparan rinci yang disampaikan secara lugas mengenai kota yang dipimpinnya. Nur Mahmudi tanpa basa basi, ditambah-tangani apalagi dinamis-manisi dengan diksi sensasi, mengungkapkan kondisi Depok secara faktual.

Berbeda nuansanya ketika Panangian Simanungkalit mendapat giliran berbicara. Saya sudah dapat menduga bahwa pimpinan sekolah khusus properti ini, saya akui besar juga jasanya membawa saya kepada titik tolak kemafhuman properti, akan berbicara bak orang mengecat langit. Ini istilah orang Sumatera, khususnya bagian utara dan Aceh. Mengecat langit, tak sekali ini saja dilakukan oleh Bang Ian, demikian para jurnalis menyapanya.

Tahun 2008, sebelum tsunami finansial global, Ia berbicara di sebuah talkshow yang diadakan oleh Agung Podomoro Group di Kuningan City. Menurutnya waktu itu, inilah saat yang tepat untuk membeli atau berinvestasi properti, karena harga properti di Indonesia jauh lebih murah. Ia memperkuat provokasinya dengan diagram, gambar dan tabel yang, menurutnya, adalah hasil riset selama lebih dari dua dekade.

Lantas, ketika krisis finansial global terjadi, faktanya penjualan properti di semua lini, melorot drastis. Sedikit sekali investor yang berani membeli, yang ada malah aksi jual yang marak. Kemanakah Bang Ian, yang sebulan sebelumnya memprovokasi publik, setidaknya, yang menghadiri talkshow di Kuningan City, untuk membeli properti Kuningan City dengan iming-iming gain tinggi dan turn overr cepat?

Kinerja penjualan Kuningan City sendiri saat itu, seperti diakui oleh Eddy Mukmin, CEO PT Arah Sejahtera Abadi, pengembang Kuningan City (sebelum keluar), anjlok hingga 40 persen. “banyak calon investor yang menunda pembelian, kendati kami telah memberikan kemudahan pembayaran dan diskon harga signifikan. Namun calon investor masih wait and see. Dan kondisi ini berlangsung hampir limabulan lamanya,” ungkap Eddy.

Nah, di sini, di Kemang Village, saya seperti mengalami de ja vu. Dengan semangat tinggi, Bang Ian menjelaskan, mengapa Ia percaya diri mengajak calon investor untuk berinvestasi saat ini?

Pertama, kondisi makro ekonomi Indonesia tahun ini mengalami tinggal landas, meski belum menguning namun setidaknya pertumbuhan yang dicapai cukup moderat yakni 6,4%. dus, inflasi 6%, turun 0.8 persen basis poin dari tahun lalu. Suku bunga KPR yang masih bertahan pada level dua digit dianggapnya cukup kompetitif dan mendorong pembeli untuk melirik properti. Tapi, “saya prediksikan suku bunga ini trennya bakal terus menurun. Bisa sampai satu digit tahun depan,” optimisnya.

Faktanya, suku bunga bank saat ini rata-rata naik 0,5 basis poindari tahun lalu yang sebesar 11%. namun Panangian punya alasan yang cukup kuat. Tahun ini, baginya, adalah persiapan untuk tahun 2014, dimana akan terjadi booming properti.

Pada tahun itu,nantinya suku bunga KPR bakal rendah dan stabil, begitu pula dengan suku bunga kredit konstruksi. Pasar perumahan, apartemen dan perkantoran tahun 2011 tumbuh 10-15%, ini pijakan untuk melesat pada tiga tahun yang akan datang.

Okelah, Bang Ian mampu meramalkan konstelasi bisnis dan industri properti tiga tahun mendatang. Meski Ia tak senang dijuluki peramal, namun tetap merasa mampu meneropong bahwa tahun itu siklus bisnis properti akan menjadi soft market dari sebelumnya buyers market. Inflasi rendah, suku bunga menurun, kredit properti naik, otomatis bisnis properti juga naik. “dalam kondisi ini harga properti akan ikut naik, ” ujarnya.

Jadi, tak ada alasan untuk tidak berinvestasi properti sekarang. Data-data seperti kredit properti yang tumbuh antara 15-18%, harga tanah yang rata-rata naik 10-15%, akan memicu pertumbuhan harga properti menjadi 7-20%. dari mana angka-angka ini berasal? “dari hasil riset selama lebih dari dua puluh tahun,dong,” tukasnya.

Baik, Bang. Saya mengerti. Tapi bagaimana dengan risiko investasi properti? Sebagaimana kita tahu, pemicu krisis finansial di AS adalah gagal bayar mortgage. Ketika itu, suku bunga kredit properti di sana tak kalah kompetitif. Iklim investasi juga kondusif, inflasi rendah, dan daya beli tinggi. Nah. Apakah suasana “kebatinannya” akan terjadi juga di Indonesia?

Risiko properti untuk saat ini adalah yang paling rendah dibanding investasi di instrumen lainnya. Seperti reksadana misalnya.

Mari kita bandingkan, Bang. Ada lima macam risiko investasi; inflasi, suku bunga, pasar, bisnis dan likuiditas. Untuk bonds, inflasi berada pada angka moderat, timedeposit adalah paling tinggi, saham juga tak kalah tinggi, sementara properti terhitung rendah. Sementara risiko suku bunga, pada bonds, time deposit, dan saham sama-sama tinggi, sebaliknya untuk properti rendah. Risiko pasar dan risiko bisnis, pDa bonds, time deposit, dan saham terhitung tinggi, properti justru rendah.

Namun, tidak demikian halnya dengan likuiditas. Ketiga instrumen investasi tersebut di atas menunjukkan risiko yang rendah, properti justru tinggi. Kesimpulannya, investasi properti adalah High return, low risk.

Belilah properti pada saat yang tepat yakni pada saat buyers market dan jual pada saat sellers market. Saat yang tepat untuk membeli properti adalah early bird buying yakni membeli properti yang baru dibangun di lokasi dengan mengutamakan highest and best use (perunjukan terbaik), beli pada saat peluncuran produk, Dan mempertimbangkan produk dengan aksesibilits dan lokasi yang dekat dengan growth center dan strategis. Terakhir, pilihlah properti yang baru akan tumbuh atau sunrise Property. Nah, pada saat properti sudah berada pada harga tertinggi (sunset Property) saat itulah waktu yang tepat untuk menjual.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: