The Pakuan Suites & Residences, Akomodir Business Traveler

Tren bisnis kondominium hotel (kondotel) tak hanya tumbuh di kota-kota besar atau Ibukota. Juga merambah daerah tingkat dua. Bogor, misalnya. Setelah Bakrieland Development Tbk sukses membesut Aston Bogor Hotel & Resort, kini giliran PT Graha Indah Pesona (GIP). Pengembang lokal ini mulai memasarkan The Pakuan Suites & Residences pasca penandatanganan nota kesepahaman dengan Swiss Belhotel International, Mei 2011.

The Pakuan Suites & Residences merupakan proyek ketiga Graha Indah Pesona setelah Kramat Jati Indah Plaza, Jakarta Timur dan Plaza Ekalokasari, Bogor. Dikatakan Presiden Direktur Graha Indah Pesona, Tendy Irianto, peluang bisnis kondotel di kota hujan sangat besar dan terbuka lebar untuk para investor.

“Pemainnya terbatas, tapi permintaan cukup besar. Permintaan itu berasal dari berbagai kota seperti Jakarta, Bandung, dan bahkan Surabaya. Merekalah calon investor atau potential buyer yang menjadikan Bogor sebagai destinasi wisata belanja dan bisnis yang menjanjikan,” papar Tendy.

Karena pasok terbatas dan tren permintaan yang cenderung menanjak, GIP memutuskan membangun kondotel. Swiss Belhotel International ditunjuk sebagai pengelolanya. “Membangun kondotel di Bogor saat ini lebih menguntungkan dibanding apartemen biasa atau pusat belanja. Pasar dalam situasi kondusif. Lagipula turn over-nya diprediksi lebih cepat dan memungkinkan land owner memiliki recurring income yang pasti dengan nilai yang akan terus bertumbuh setiap tahunnya,” tandas Tendy.

The Pakuan Suites & Residences berdiri di atas lahan seluas 4.700 m2 di dalam perumahan Kompleks Villa Intan Pakuan (eks kantor marketing Monte Carlo Residence) yang telah diakuisisi GIP. Terdapat 265 unit, di mana 65 unit berstatus strata title, 180 unit disewakan dan 20 unit dijadikan sebagai instrumen investasi internal perusahaan.

GIP harus merogoh kocek sekitar Rp160 miliar untuk merealisasikan debut hi rise perdananya ini. Menggenapi komitmen nilai total investasi di Bogor sebesar Rp1 triliun. The Pakuan Suites & Residence sendiri dijanjikan mulai beroperasi Desember 2012 atau paling lambat Januari 2013.

Bagaimana proyeksi investasi dan akseptabilitas pasar terhadap The Pakuan Suites & Residences? Mari kita bedah kondisi faktual pasar kota hujan ini. Catatan Kamar Dagang dan Industri (Kadin) Kota Bogor yang memperlihatkan kenaikan jumlah wisatawan 14% menjadi 1,6 juta orang pada 2010 adalah salah satu indikasi kenapa Bogor dijadikan sebagai lahan investasi. Menariknya, dari jumlah itu, pertumbuhan business traveler luar biasa pesat, sekitar 40% dibanding tahun lalu.

Jumlah wisatawan domestik dan asing itu memanfaatkan fasilitas akomodasi yang tersebar di Bogor. Dan itu oversubscribed. Kapasitas hotel-hotel, baik berbintang, kelas melati maupun sekadar guest house tak mampu menampung jumlah wisatawan sebanyak itu. Dus dengan permintaan length of stay yang rata-rata 2,9 hari.

Mafhum jika beberapa hotel yang melengkapi dirinya dengan fasilitas meeting, incentives, convention dan exhibition (MICE) kerap fully booked. Salak The Heritage, sekadar menyebut nama. Hotel ini memiliki kinerja tingkat keterisian rata-rata 80%. “Bahkan untuk hari-hari biasa (weekdays) di bulan-bulan tertentu seperti Maret, April, November atau saat menjelang hari besar agama kamar kami terisi penuh, 100%. Seperti kinerja bulan Juli lalu, sempurna 100%. Sebagian besar diisi oleh tamu yang mengadakan perjalanan bisnis atau sedang rapat kerja,” buka Public Relation Promotion Manager Hotel Salak The Heritage, Minia Artpita.

Begitu pula dengan Aston Bogor Hotel & Resort. Meski masih belia dalam usia, kondotel ini mampu meraup occupancy rate hingga akhir Juli lalu sebesar 70%. Padahal harga sewa kamarnya tak bisa dibilang murah, sekitar Rp1,4 juta ++ untuk tipe kamar standar.

Menilik data tersebut, peluang The Pakuan Suites & Residences dilirik pasar, terbuka lebar. Meski tak memiliki fasilitas MICE, namun sebagai fungsi hotel, kansnya untuk bersaing sangat besar. Lokasinya tak jauh dari akses utama tol Jagorawi dan masih berada di dalam kota. Hanya lima menit melalui Jl Pajajaran. Selain itu, pemandangan yang ditawarkan jelas menjadi andalan. Gedung setinggi 18 lantai ini memiliki panorama menawan, yakni Gunung Salak, Gunung Pangrango, dan city skyline.

“Selain wisatawan belanja (shopping travelers), kami juga membidik business traveler. The Pakuan Suites & Residence punya varian unit yang sesuai dengan pangsa pasar kami. Ada tipikal standar (studio) untuk residence-nya dan 40 m2 untuk suites-nya,” imbuh Tendy.

Harga Rp12 juta/m2 yang dipatok GIP, terhitung kompetitif jika dikalkulasikan sebagai investasi jangka panjang. Mengingat yield yang ditawarkan, sebagaimana investasi kondotel pada umumnya, minimal 5% per tahun selama satu tahun pertama. Relatif sedikit di atas suku bunga deposito yang mencapai rata-rata 4,7-5%. Sedangkan angka maksimal sekitar 21% per tahun. Nah, jika kinerja tingkat keterisiannya mencapai 70% saja, maka balik modal tak harus dalam hitungan lima tahun.

Namun demikian, hitung-hitungan di atas kertas saja tak cukup untuk meyakinkan investor atau calon konsumen. Komitmen GIP menjadi pertaruhan besar di sini. Apalagi nama Swiss Belhotel International sudah digadang-gadangkan jauh hari. Tertundanya The Pesona Bogor Apartments serta The Fairway Condominium & Hotel yang sempat tes pasar dan memenuhi ruang publik di jalur-jalur utama kota Bogor beberapa waktu lalu, masih memenuhi memori dan menjadi pertimbangan pasar. Apakah The Pakuan Suites & Residences ini layak mereka beli atau tidak.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: