Tren Baru, Entertainment Mall

Pergeseran konsep pusat belanja yang terjadi akhir-akhir ini sungguh mencengangkan sekaligus mencuatkan pertanyaan besar: akankah peritel utama jenis department store masih bisa mempertahankan eksistensinya sebagai satu-satunya daya tarik sebuah pusat belanja?

Tentu saja, fenomena aktual menggiring kita pada asumsi bahwa kehadiran anchor tenant jenis department store tidak lagi berkontribusi signifikan terhadap kinerja sebuah pusat belanja. Khusus di Jakarta, tingkat kunjungan dipengaruhi oleh kelengkapan fasilitas untuk mengakomodasi gaya hidup to see and to be seen, meeting at the mall, hiburan dan bahkan dine in at the mall.

Dikatakan Senior Associate Director Retail Service Colliers International, Steve Sudijanto, bagi pusat belanja kelas menengah, department store memang masih diperlukan. Dan itu diantisipasi dengan baik oleh peritel besar lokal seperti Matahari dan Ramayana yang agresif membuka gerainya di mal-mal kelas menengah bawah baru di sejumlah kota di seluruh Indonesia.

Sebaliknya bagi pusat belanja kelas premium, pergeseran konsep yang terjadi justru menegasikan postulat “tanpa department store mal tidak akan ramai”. Dimulai oleh keberanian Plaza Indonesia yang “mengeluarkan” Sogo Department Store dari daftar tenannya. Sebagai gantinya, mereka membawa tenan-tenan baru yang level brand­-nya justru lebih luks. Plus penyediaan ruang hiburan bertajuk Mineapolis yang dalam perkembangannya telah menjadi destinasi baru hiburan anak-anak kelas atas Jakarta.

Demikian halnya dengan Fx Plaza yang mengekori langkah seniornya itu, menekankan fasilitas hiburan sebagai nilai jualnya. Wahana seluncuran Atmostfear menjadi identitas baru anak muda Jakarta saat awal beroperasinya. Di sini tanpa department store pun, kinerja tingkat keterisian keduanya terhitung sangat bagus yakni 96 dan 80%.

Belakangan, rekam Plaza Indonesia dan FX dijejaki oleh Kuningan City. Pusat belanjanya hadir dengan identitas sebagai life style center. Dalam daftar tenan terbaru yang sudah memberikan komitmen, tak terdapat department store. Namun, toh performa penjualannya hingga saat ini sudah 80% tersewa. Antara lain oleh Lolipop, Best Denki, Gramedia, Lotte Mart, XXI dan sebagian besar lain tenan makanan dan minuman.

Meski demikian, nasib pusat belanja kelas atas yang mengandalkan department store memiliki  kesempatan terbuka untuk menjadi pesaing serius bagi mal sekelas yang menafikan department store. Asalkan, menurut Steve Sudijanto, department store yang digandeng levelnya mencerminkan kelas pusat belanja itu. “Kalau market positioning-nya sudah berada di level premium, ya harus konsisten membawa tenan yang sekelas,” ujarnya.

Kasus kegagalan M Department Store menjaring shopper Jakarta ke Pacific Place adalah bentuk konfirmasi telak atas kesalahan pengelola membaca ‘demografi’ bisnis ritel. Karena Pacific Place menyasar niche market, sejatinya department store  mewahlah yang didatangkan. Dan masuknya Galleries Lafayette kuartal ketiga tahun ini, seperti yang dilaporkan Colliers International, dipandang sebagai penajaman orientasi pasar Pacific Place.

Kehadiran Galleries Lafayette akan membuat rivalitas antarpusat belanja kasta atas kian sengit. Ciputra World Jakarta telah lebih dulu menandatangani nota kesepahaman dengan Lotte Department Store. Sekadar informasi, Lotte Department Store masuk  dalam jajaran 6 department store terbesar dunia tahun 2011 versi Forbes 2000 dan nomor satu di Asia dengan catatan penjualan mencapai 10 miliar dolar AS (laporan Bloomberg).

Di mal CWJ ini, Lotte Department Store bahkan menyewa seluruh ruang ritel seluas 130.000 m2. Dengan demikian, pihak PT Ciputra Adigraha, selaku pengelola mal CWJ tidak perlu bersusah payah mencari tenan pendamping. Karena dengan tersewanya seluruh ruang tersebut, otoritas dalam mendatangkan dan menyeleksi tenan berikut penentuan harga sewa, berada di tangan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia.

Jadi, yang mendapat jatah kerja keras menggaet tenan berkelas luks adalah PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Dan ini, bagi Lotte bukan perkara susah. Dikatakan Presiden Direktur PT Lotte Shopping Plaza Indonesia Chang Suk Suh, pasar kelas atas Indonesia yang tumbuh signifikan merupakan tujuan para peritel untuk melakukan ekspansi bisnis. “Kami memberikan garansi, brand-brand yang akan dibawa adalah yang sesuai dengan reputasi dan prestis mal CWJ,” ujar Chang.

Jika Lotte masih harus sedikit memeras keringat, Plaza Indonesia justru semakin kokoh menancapkan hegemoninya sebagai destinasi wisata belanja grade A. Mereka sukses mendatangkan AlX Armani Exchange, Saint Louis, Hermes, Time Place, the Amante, Edidi, Fendi dan Balenciaga yang buka akhir Juli lalu.

Direktur PT Plaza Realty Tbk Mia Egron mengatakan preferensi pasar kelas atas yang terdiri atas sosialita-sosialita serta business owner cenderung menyukai berbelanja fashion atau aksesori di toko-toko kelas butik hasil kreasi desainer ternama. Mereka emoh berbelanja baju atau tas di department store meskipun merek yang ditawarkan sama. Ini menjadi tidak eksklusif. Karena spirit department store itu pada dasarnya adalah menjajakan beragam jenis barang dari berbagai merek dalam satu area toko. Ini yang dihindari kalangan elit tersebut. Jadi, mereka memilih belanja di butik. Itulah mengapa, tanpa department store pun, Plaza Indonesia tetap ramai dan terisi nyaris seratus persen.

“Kami justru tertarik menciptakan konsep mal tematik yang ada unsur hiburannya (entertainment mall). Mineapolis kami perkenalkan tahun lalu. Dan sekarang justru jadi incaran anak-anak para sosialita itu. Ibu dan bapaknya berbelanja, anak-anaknya bermain di wahana ini. Saya rasa, fasilitas dan hiburan di dalam pusat belanja akan menjadi sinergi yang bagus dalam meningkatkan kinerja ya. Tren ini akan terus bertahan lama,” ujar Mia.

Mal Kelapa Gading (MKG)  di Jakarta Utara adalah kasus positif dari sinergi hiburan dan fashion apparel kelas butik. Tingkat kunjungan 3,5 juta orang per bulan itu bukan karena  semata kehadiran  Star atau Sogo Department Store sebagai salah satu tenan utamanya. Melainkan karena ada Eat n Eat Food Market, Gourmet Walk, sinema, arena permainan dan tentu saja event atraktif Jakarta Food and Fashion Festival  yang diadakan secara berkala. Sehingga MKG kemudian ditahbiskan sebagai destinasi wisata belanja dan kuliner terbaik se-Jakarta.

JFFF yang diadakan tiap tahun memperkuat posisi pasar mal seluas total 150.000 m2 itu sekaligus juga meruntuhkan pendapat bahwa mal tanpa department store bakal lekas tiarap. Contoh kedua adalah Mal Puri Indah. Tenan-tenan lain di luar department store-nya  sama ramainya didatangi pengunjung. Sekitar 40 ribu orang per hari menyambangi pusat belanja berkonsep family mall ini.

Lepas dari itu, tahun ini kondisi bisnis ruang ritel kian pulih. Riset Jones Lang LaSalle mencatat pertumbuhan permintaan sebanyak 12% atau 63.000 m2 dibanding kuartal lalu. Ini disebabkan aksi ekspansi peritel lokal dan asing yang menstimuli naiknya tingkat serapan pasar sebesar 119.000 m2. “Semester kedua tahun ini, saya prediksikan bakal meningkat signifikan. Secara langsung, berpengaruh terhadap occupancy rate menjadi 87% dari sebelumnya 85%,” ujar Ko Niena, Head of Retail Jones Lang LaSalle seraya menambahkan kondusifnya pasar ritel juga ditandai dengan kenaikan biaya sewa yang saat ini mencapai  rata-rata Rp474.000/m2/bulan. Sudah termasuk biaya perawatan (service charge).

Secara umum, ekspansi peritel berskala besar seperti hypermarket dan department store di sejumlah mal baru kelas menengah masih menjadi penggerak utama permintaan. Namun demikian, postulat itu tidak permanen seiring dengan perubahan strategi bisnis. Hypermarket seperti Giant dan Carrefour lebih memilih membuka gerai stand alone dibanding harus ‘subordinat’ di dalam mal.

Iklan

3 Tanggapan

  1. Artikel yg menarik….
    Bahas juga donk Mal-mal kelas menengah bawah.
    Thanks.

  2. iya bagus artikelnya….

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: