Kondotel Bali, Andalkan Pelancong Domestik

Kondotel Bali, Andalkan Pelancong Deomestik

Bali bukanlah Jakarta. Dari sekian variabel yang berbeda, terutama kondisi naturanya, tetaplah ada yang serupa. Dan itu adalah gairah pembangunan fisiknya. Kendati Bali tidak se-booming dan bombastis seperti ibukota, namun Bali bisa ‘bicara’.
Kekiniannya, adalah etalase properti istimewa. Brand internasional yang absen di Jakarta, justru hadir lebih dulu di Pulau Dewata. Sebut saja W, Banyan Tree, Amani, Bvlgari, Westin dan lain sebagainya. Tahun-tahun terakhir, bahkan dibanjiri oleh brand-brand yang asing di telinga. Seperti Eaton Luxe dari Langham Group yang diusung Bakrieland Development.
Yang menarik adalah fenomena kondominium hotel (kondotel). Tak seperti di Jakarta yang hanya berlangsung fana, di sini justru tak sementara. “Trennya akan terus ada dan tumbuh signifikan hingga beberapa tahun mendatang,” demikian analisa Aleviery Akbar, Associate Director Residential and Leasing, Colliers International.

Sebab, Bali, sekali lagi, tak hanya unggul dalam keelokan fisik keunikan kulturnya, juga fundamental ekonomi yang pada gilirannya tercipta market yang steady. Fundamental ekonomi yang disokong industri pariwisata, ditandai jumlah wisatawan yang semakin meningkat (khususnya turis domestik), menjadi karpet merah bagi Bali sebagai destinasi investasi.
Khusus untuk kondotel, merupakan instrumen investasi yang praktis dan menguntungkan karena investor langsung dapat menikmati return on investment (ROI), serta kenaikan harga setiap tahunnya. Jika ditinjau dari perspektif harga, kondotel cenderung mengalami peningkatan sekitar 10%-20%/tahun. Di saat krisis pun, harganya tetap stabil. Ini salah satu alasan kuat yang menarik calon pembeli baik investor maupun end user memiliki properti di Bali.

Sekalipun dikomparasikan dengan private villas yang juga tengah mewabah dan rental guarantee yang diberikan biasanya sama, kondotel jauh lebih menguntungkan. Ini dimungkinkan karena ada operator hotel yang akan mengelola unit-unitnya secara profesional. Dan biasanya terikat kontrak pengelolaan selama 10 tahun. Sedangkan private villas umumnya hanya dikelola selama 2-5 tahun setelah itu dikembalikan kepada pembeli/investor untuk mencari penyewa atau investor harus mencari/menggunakan broker/agent untuk mendapatkan tamu.

Aleviery mengatakan, dengan penawaran ROI dan rental guarantee yang menarik (rata-rata 8% per tahun), atau di atas bunga deposito, memberikan rasa aman kepada para pembeli/investor. Bagi pihak developer pemberian rental guarantee tentunya mengacu kepada proyeksi penjualan yang diberikan oleh pihak oprator hotel yang sudah memperhitungkan keamanan dan kelangsungan bisnis hotelnya nanti.

Wajar saja jika pembeli kondotel di Bali meningkat pesat karena tawaran menggiurkan tersebut. Selain itu, tingkat okupansi tamu-tamu yang menginap baik di kondotel maupun hotel konvensional selalu mencapai angka rata-rata 90%. Di titik-titik strategis dengan dominasi wisatawan domestik dan Asia seperti Kuta, Seminyak, Jimbaran, bahkan mencapai 100%. Pullman Legian Nirwana yang dikembangkan PT Bakrieland Development Tbk dan sudah beroperasi, mencatat kinerja yang maksimal, 85% dihuni. Padahal room rate per malam, tak bisa dibilang murah, berkisar antara Rp1,5 juta-3 juta.

Performa Pullman Legian Nirwana memotivasi mereka untuk rela menggelontorkan dana sejumlah Rp250 miliar untuk membuat hal serupa. Kali ini mereka menggandeng Langham Hospitality Group guna mengelola kondotel yang mereka bangun di dalam kompleks Bali Nirwana Resort. Brand yang digunakan adalah Eaton Luxe yang setara hotel bintang empat. Terdiri atas 178 unit kondotel yang dibangun di areal seluas 20.000 m2.. Terdapat 133 tipe standar, 24 tipe one-bedroom, dan 21 tipe two-bedroom.

Marudi Surachman, Presiden Direktur Bakrieland Unit Usaha Hotel & Resor, mengatakan mereka akan memulai pembangunan Eaton Luxe Nirwana Bali pada Febuari 2012 dan dijadwalkan beroperasi secara penuh Febuari 2014.

Tak cuma itu, di kompleks yang sama, mereka juga akan membangun kondotel bintang lima. Proyek ini merupakan kelanjutan Eaton Luxe Nirwana Bali, “Kami akan meluncurkan kondotel berbintang lima dalam waktu dekat, juga dengan merangkul Langham Hospitality Group. Brand yang diusung Langham Suites,” buka Marudi.

Gurihnya pasar kondotel Bali juga diendus Gapura Prima Group. Berkongsi dengan skema joint venture bersama Sun Motor Group, mereka mencoba peruntungan dengan mengembangkan The Sun Heritage di Sunset Road, Kuta.

Dipilihnya lokasi ini, menurut Direktur The Sun Heritage Andy Chandra karena lebih popular dan familier untuk turis domestik dan Asia yang saat ini jumlahnya mendominasi kedatangan turis ke Bali. Dus, “Kuta lengkap dengan segala jenis fasilitas yang dibutuhkan turis dalam negeri dan Asia yang menjadi segmen pasar kami,” jelasnya.

The Sun Heritage menawarkan 259 unit kondotel. 80 unit di antaranya akan dimiliki sendiri oleh pengembang sebagai aset portofolio. Tipikal unit yang dijual adalah penthouse, 3 kamar tidur, dua kamar tidur dan tipe studio. Dengan komposisi 80% dari jumlah yang dijual secara strata title merupakan tipe studio (30 m2). Unit-unit tersebut dibanderol seharga Rp30 juta/m2.

Best Western ditunjuk sebagai operator The Sun Heritage. Sebanyak 10% ROI selama dua tahun pertama operasional, dijanjikan kepada konsumen. Selain di sini, Gapura Prima Group bakal membuat kondotel lagi di daerah Jimbaran dengan bendera Ramada, atau setara hotel bintang 4. Konstruksi dimulai pada Juni 2012. Selanjutnya di daerah Padang-padang, juga dengan menggaet bendera jaringan internasional.

The Sun Heritage menggenapi proyek-proyek lainnya seperti The Rich Prada (Podojoyo Masyhur Group), Wuku Condotel, Villa and Resort (DW2 Property), keduanya di Bali Pecatu Indah, Maxone Hotel, Mercure Condotel (Brasali Group), Aston Seminyak Condotel, Sheraton Condotel, The Bay, 7 Heavens, dan lain-lain.

Kendati sangat banyak kondotel yang ditawarkan, namun, Aleviery mengingatkan konsumen untuk memperhatikan 4 hal. Yakni reputasi pengembang, sehingga pembangunan proyek nya tetap jalan dan sesuai jadwal, lokasi yang juga akan memberikan nilai tambah, operator hotel yang mempunyai reputasi baik untuk membuat tingkat hunian maksimal setiap tahunnya, dan transaparansi cara pembagian keuntungan sesudah jaminan sewa berakhir.

Lepas dari itu, tren kondotel ini akan berlangsung terus sampai Pemerintah Daerah Bali membatasi atau melakukan pemberhentian untuk pembangunanannya. Karena, sejatinya, semakin banyak pembangunan kondotel akan berimplikasi pada terganggunya keseimbangan alam.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: