Jakarta Butuh Supertall?

Jakarta bakal menyalip Kuala Lumpur dan kota-kota megapolitan lainnya di dunia? Jika segala sesuatunya berjalan lancar, maka hal itu akan terwujud pada 2016. Atau paling lambat 2017, sesuai perhitungan waktu pengerjaan konstruksi yang normal.

Signature Tower Jakarta (sumber: CTBUH)

Adalah PT Grahamas Adisentosa yang akan mengguncang dunia dengan Signature Tower Jakarta di kawasan Sudirman Central Business District (SCBD), Jakarta. SCBD sendiri dikembangkan PT Danayasa Arthatama Tbk yang sahamnya dimiliki Tomy Winata 0,001%, publik 17,58% dan pemegang mayoritas adalah PT Jakarta International Hotels & Development (JIHD) Tbk sebesar 82,4%.

Signature Tower merupakan gedung 111 lantai setinggi 638 meter atau diklaim kelima tertinggi di dunia setelah Kingdom Tower, Jeddah (1.000 m), Burj Khalifa, Dubai (828 m), Ping An Finance Centre, Shenzen (660 m) dan Seoul Light DMC Tower (640 m). Dengan total luas bangunan mencapai 500.000 meter persegi, akan terdiri atas tiga fungsi properti; hotel, perkantoran dan ritel. Khusus ruang ritel, terkoneksi dengan mal Pacific Place. Menara ini terletak di jantung SCBD atau yang pernah ditempati oleh Automall.

Dibutuhkan dana tak kurang dari 1 miliar dolar AS atau Rp9 triliun. Rencananya, Signature Tower Jakarta akan dibiayai oleh dana internal perusahaan serta sindikasi beberapa bank nasional dan asing.

Selain yang satu ini, skyline Jakarta juga akan dihiasi oleh Menara Adhi Karya setinggi 100 lantai. Untuk merealisasikannya Adhi Karya bertaruh Rp2 triliun yang dananya diperoleh melalui right issue yang dilaksanakan pada semester dua 2012.

Signature Tower Jakarta (sumber: CTBUH)

Sangat membanggakan memang, jika Jakarta dapat sejajar dengan megapolitan lain di dunia. Apalagi dengan dua supertall yang dibangun bersamaan. Akan tetapi, ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan. Kendati saat ini pasar perkantoran di CBD Jakarta, menurut Jones Lang LaSalle, tengah memasuki masa puncak. Tercatat tingkat serapan per kuartal 4 tahun 2011 sebanyak 420.000 m2 atau rekor tertinggi yang pernah dicapai. “Melampaui prestasi sebelum krisis 1997,” ujar National Director Jones Lang LaSalle, Angela Wibawa.

Beberapa hal tersebut antara lain motivasi komersial yang dibaca publik sebagai kepentingan dominan. Dihitung dari penggunaan tanah, biaya konstruksi dan operasional yang kemudian dikomparasikan dengan biaya sewa per satuan luas. Juga harus dilihat jumlah pasokan ruang yang ada terhadap kebutuhan (demand) dan prospek pertumbuhan ke depan.

Bagus Adikusumo, Director Colliers International meyakini, ketika keduanya nanti beroperasi, saat itulah akan terjadi keseimbangan pasok dan kebutuhan ruang perkantoran. “Pasok kedua supertall itu diasumsikan mencapai 400.000 m2. Dengan segala indikator ekonomi yang positif plus tentunya investment grade yang mampu dicapai saat ini, saya optimis pasar akan menyambut positif,” timpal Bagus.

Saat ini saja permintaan atau kebutuhan ruang perkantoran di CBD Jakarta sangat kuat. Berasal dari tenan eksisting atau perusahaan yang melakukan ekspansi sehingga perlu ruang kantor baru serta tenan-tenan anyar. Baik yang berasal dari pasar domestic maupun mancanegara. Sehingga catatan net take up melonjak hingga 180% menjadi 420.000 m2 dari tahun 2010 yang hanya mencapai 230.000-240.000 m2. Tingginya permintaan plus terbatasnya pasok menyebabkan tingkat okupansi pun meningkat secara dramatis menjadi rata-rata 90%. Angka tertinggi diraih oleh perkantoran Grade A, yakni 95%.

Bahkan, perkantoran The Plaza yang berlokasi di bilangan Thamrin, Jakarta Pusat punya prestasi sempurna, 100% tersewa. Begitupula dengan Menara Prima 1 dan beberapa gedung lainnya. Fakta ini mengindikasikan bahwa sejatinya pasar perkantoran Jakarta masih potensial untuk berkembang dengan pertumbuhan harga yang signifikan.

“Saat ini, harga perkantoran (sewa dan strata title) Jakarta paling rendah jika dibandingkan Singapura, Thailand, dan bahkan Filipina. Jadi, potensi meningkatnya nilai properti untuk kepentingan investasi sangat terbuka lebar,” imbuh Bagus.

Sekadar tambahan, performa harga sewa juga melebihi angka pada 2008. Secara keseluruhan harga sewa (gross rental) rata-rata pada tiga tahun lalu itu adalah 27 dolar AS/m2/bulan. Sekarang yang ditransaksikan sekitar 30-37 dolar.

Namun demikian, untuk mencapai prestasi positif itu tadi, diperlukan kerja ekstra luar biasa. Ada dua pendekatan bisnis yang harus dilakukan owner atau developer agar dua menara jangkung itu mendapat sentiment positif dan terserap pasar. Kepercayaan diri yang kuat serta komitmen membangun.

Pengambilan lokasi , sudah sangat tepat. Tinggal upaya pencarian tenan. Pendekatan kedua ini, kata Angela, yakin dapat dipenuhi. Karena profil pengusaha sekelas Tommy atau korporasinya punya link bisnis tingkat dunia. Dan mereka akan berupaya mendatangkan tenan-tenan berkualifikasi perusahaan multinasional dengan potensi menyewa ruang dengan ukuran besar. “Saya yakin, mereka mampu. Bahkan perusahaan finansial sekelas Morgan Stanley dan Goldman Sachs sudah masuk ke Jakarta. Ini hal yang sangat menggembirakan,” ujar Angela. Kendati demikian, Ia menolak memprediksi apa yang terjadi lima atau tujuh tahun kemudian. Karena proyeksi ideal bisa dicermati paling lama tiga tahunan.

Konstruksi dan Arsitektur Kota

Bila dari segi bisnis peluang Signature Tower Jakarta dan Adhi Karya berpotensi mudah menggaet tenan-tenan berkualifikasi dunia. Berbeda halnya dalam perspektif konstruksi dan arsitektur kota. Menurut ahli konstruksi Davy Sukamta, membangun gedung setinggi itu memerlukan beberapa studi, yakni; dampak lingkungan termasuk traffic analysis, studi ketahanan struktur gedung terhadap pengaruh gempa dan pengaruh angin, pemakaian energi dan antisipasinya terhadap pasokan yang tersedia, penanggulangan kebakaran dan terorisme, keselamatan penerbangan, dan lain-lain.

“Tentu perlu kalkulasi yang lain dari pada yang biasa dilakukan. Dalam hal ini struktur harus dianalisa dengan teknik Nonlinear Response History Analysis untuk melihat berapa ketahanan nya terhadap pengaruh gempa, baik yang bersumber dari zone subduksi jauh ataupun patahan dekat,” tandas Davy.

Signature Tower Jakarta (sumber: CTBUH)

Selain itu, perlu dipikirkan pembiayaan jangka lebih panjang dari keadaan normal. Karena supertall memakan waktu lebih lama untuk pembangunannya. Dengan demikian, dari mulainya konstruksi sampai gedung bisa digunakan, merupakan hal yang harus dihitung dengan cermat, karena financial engineering-nya juga akan dihitung atas dasar ini. Untuk gedung setinggi ini, biayanya dapat mencapai dua kali lipat dari gedung-gedung 30 lantai. Komponen yang mempunyai biaya lebih mahal daripada biasa ada pada fondasi, struktur, metode kerja dan peralatan, transportasi vertikal dalam gedung, serta kuli bangunan. “Juga cost of money,” Davy mengingatkan.

Bagi kontraktor, metode kerja merupakan hal yang sangat kritis. Kecepatan pelaksanaan pekerjaan, yaitu siklus per satu lantai, akan menjadi parameter yang sangat menentukan. Karena itu, rancangan gedung supertall harus memikirkan constructibility. Masalah stiffness struktur gedung juga akan menentukan dalam rancangan strukturnya. Biasanya untuk gedung di atas 100 lantai butuh waktu sekitar 4 tahun. Bila ada basement dalam, akan perlu waktu ekstra untuk pekerjaannya.

Sementara dari perspektif arsitektur kota, perlu tidaknya kehadiran supertall di Jakarta memang sangat subyektif. Tergantung dilihat dari siapa yang berpendapat. “Tapi secara umum, mungkin Jakarta tidak perlu supertall. Masih banyak cara lain untuk menaikkan kelas kota Jakarta jadi kota kelas dunia. Tapi kalau pun dibangun, ya tidak masalah. Asal bagus, tidak merusak lingkungan, tidak rakus air, “green building“, mixed use, mengandalkan dukungan transportasi publik, lantai atas bisa diakses oleh publik (seperti WTC New York, ketika masih eksis, Empire State Building, Sands Singapore, atau World Finance Center di Shanghai), yang menyediakan ruang-ruang public,” papar mantan Ketua IAI DKI Jakarta, Bambang Eryudhawan.

Jika hal tersebut di atas tidak mampu dipenuhi oleh pengembangnya, maka keberadaan supertall hanya

Akan menimbulkan risiko membangkitan volume kendaraan bermotor (kalau mengandalkan mobil, bukan public transport), rakus air tanah, boros sumber energy (air conditioning system), polusi visual sepanjang masa jika rancangan atau desain arsitekturnya jelek.

Karena itu, Yudha menyarankan, jika berhasrat membangun supertall, sebaiknya gunakan sebanyak mungkin bahan lokal yang dapat menurunkan carbon footprint, sediakan fungsi-fungsi publik yg memadai (termasuk observation deck di lantai atas), sediakan parkir yang memadai dan dekatkan proyek dengan jaringan sistem MRT, serta terapkan “green building” seoptimal mungkin. Yang lebih penting adalah desain gedung disayembarakan di tingkat internasional. Ini untuk menghindari polusi visual permanen.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: