Pundi-pundi Di Balik Kerjasama Rusunami

Bukan tanpa motif jika PT Bakrieland Development Tbk melalui PT Bakrie Pangripta Loka dan Agung Abadi Group (PT Reka Rumanda Agung Abadi), mau menjalin aliansi strategis dengan Perumnas. Bukan tanpa alasan fundamental pula jika kedua nama pertama itu mau menjadi bagian dari implementasi program Nasional 1.000 menara Rumah Susun.

PT Bakrie Pangripta Loka dan PT Reka Rumanda Agung Abadi adalah dua dari sekian banyak pengembang yang tertarik merealisasikan program Nasional tersebut dengan menggandeng Perumas. Selain nama-nama macam Agung Sedayu Group, Agung Podomoro Group, Margahayu Land Group, Bahama Group, Cempaka Group dan Kagum Bersaudara Group.

Diakui Djafarullah, Business Development Director PT Bakrie Pangripta Loka, ada banyak kemudahan sekaligus nilai tambah bila bekerjasama dengan Badan Usaha Milik Negara (BUMN). “Untuk kasus ini, Perumnas memiliki rekam jejak dan pengalaman panjang dalam membangun hunian, terutama rumah susun. Selain itu, mereka juga memiliki basis data yang lengkap dan luas yang bisa kami konversikan sebagai captive market produk-produk properti selanjutnya. Juga relasi baik mereka dengan pemegang keputusan di tingkat provinsi. Kami juga tak perlu lagi mengeluarkan dana untuk beli lahan. Memangkas biaya pembangunan. Tinggal inves ongkos konstruksi, lalu bangun,” imbuh Djafarullah.

Sedangkan Direktur Utama PT Reka Rumanda Agung Abadi, Untung Saputro, lebih menekankan pada proyeksi keuntungan di masa mendatang. Baik keuntungan material maupun moril. “Bekerjasama dengan Perumnas yang sekarang sama halnya dengan menuai profit di masa depan. Kami, merasa bangga sekaligus naik ‘gengsi’ bila mampu mencetak prestasi bareng Perumnas. Meski pada awalnya memang harus kerja lebih keras,” tandas Untung.

Betapa tidak, City Park, Cengkareng, Jakarta Barat, adalah proyek perdana mereka yang diresmikan Presiden Susilo Bambang Yudhoyono berikut Menteri Perumahan Rakyat Yusuf Asy’ari. “Itu hanya bisa dilakukan ketika kami menggandeng Perumnas. City Park adalah representasi keberhasilan di mana unsur bisnis dan sosial berpadu jadi satu,” ujar Untung.

Karena itu pada 2007, pihaknya merespon program Nasional 1.000 menara Rumah Susun dengan cepat. City Park dibangun di atas lahan seluas 3,7 Hektar dari total luas lahan konsesi 30 Ha. Merangkum 3.532 unit. Rencananya terdapat 10 tower dengan ketinggian masing-masing 12 lantai. Selain itu, mereka membesut City Garden sejumlah 1.000 unit dan perumahan eksklusif Pasadena sebanyak 300 unit.  Selain itu, mereka juga mempersiapkan kawasan Pasar Bersih yang berkonten 250 ruko yang dilengkapi degan kios dan los. Tak ketinggalan perumahan Royal Palm sebanyak 200 unit berbanderol Rp700 juta-1 miliar serta Garden Maisonette.

Tahun ini mereka tengah mengerjakan Business Center City Park yang terdiri atas 180 unit ruko sebagai pusat kegiatan penghuni City Park. Di sini nantinya terdapat food plaza, los dan kios tempat para penghuni yang ingin berdagang.

Sementara PT Bakrie Pangripta Loka (BPL) bersinergi dalam pengembangan lahan Perumnas di Pulo Gebang, Jakarta Timur, seluas 40 hektar dengan tajuk Sentra Timur Superblock. Sebelum diambil alih BPL, lahan tersebut diolahkerjakan oleh pengembang lain, hanya saja tidak berlangsung mulus. Sampai kemudian Perumnas menawari mereka untuk melakukan penataan kembali.

Prosesi terciptanya simbiosa mutualisme di Sentra Timur Superblock ini bukan tanpa hambatan. Djafar sungguh sadar, bahwa menggarap wilayah yang sebelumnya tidak termasuk daftar incaran investasi pilihan, itu sangat berat. Mereka harus berjuang maksimal untuk mempopulerkan kawasan Pulo Gebang yang pada waktu itu masih identik dengan kesemrawutan. Belum lagi kondisi lingkungan di luar 40 Ha itu yang dalam nomenklatur bisnis dan industri properti disebut sebagai Sentra Primer Baru Timur (SPBT). Akses terbatas, kualitas infrastruktur juga kurang memadai.

“Tentu saja, kami membutuhkan lebih banyak dukungan. Tidak saja suplai pendanaan, juga sumber daya manusia yang profesional dan pemahaman bahasa bisnis yang sama. Karena itu, wajar jika dalam perjalanan “perkawinan” ini Perumnas juga lebih aktif berkontribusi,” tukas Djafar seraya menceritakan, cross subsidy anggaran untuk promosi pengembangan tahap II dialihkan untuk promosi pengembangan tahap I.

Mereka tidak ingin jadi sleeping partner yang hanya bisa memasok lahan, juga menempatkan orang-orang yang memiliki kompetensi di bidangnya. Mulai dari pembentukan tim legal, pengembangan bisnis hingga marketing. Lagi pula, sejak 2008, orientasi Perumnas adalah mengejar profit maksimal. Kendati porsi kontribusi BPL tetap lebih dominan, sekalipun jika lahan seluas 40 Ha itu dikonversikan dalam nilai rupiah.

Sekadar informasi Sentra Timur Superblock merupakan pengembangan terintegrasi yang di dalamnya terdapat hunian (apartemen), fasilitas komersial seperti hotel, kondotel, perkantoran, ruko, rukan, pusat belanja, dan lain sebagainya. Dengan proyeksi nilai investasi sebesar Rp2 triliun. Pembangunannya dilakukan dalam beberapa tahapan.

Tahap I di lahan seluas 2.8 ha akan dibangun 11 menara apartemen Sentra Timur Residences. Tahap kedua adalah pengembangan commercial belt seluas 14 Ha yang terbagi dalam Commercial Business District (CBD) 1 seluas 3,7 Ha dan CBD 2 (5,8 Ha).

CBD 1, jelas Djafar, bakal berisi mall, hotel, function hall, kondotel, ruko dan hypermarket. Sementara CBD 2 direncanakan menghimpun rumah sakit, perkantoran dan bangunan komersial lainnya.

Menarik dicermati rencana strategis BPL dan Reka Rumanda untuk menciptakan pengembangan berkelanjutan di Pulo Gebang dan Cengkareng ini. Apalagi kalau bukan terstimuli oleh “lambaian” pertumbuhan keuntungan yang akan didapat jika pembangunan di sini mengalami progres yang signifikan.

Baik Sentra Timur Superblock maupun City Park potensinya luar biasa. Saat pertama kali dilansir, harga rumah susunnya Rp6 juta/m2, termasuk PPN. Kini di pasar sekunder telah mencapai Rp8 juta-9 juta/m2. Jelas, pertumbuhan harganya sangat menarik di mata investor. Angka ini akan berubah dan diproyeksikan melonjak tajam jika semua fasilitas pendukung terbangun dan akses tambahan yang mampu menjadikan kedua kawasan tersebut menjadi lebih terbuka. Dus, pertumbuhan permintaan akan hunian yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Ditandai dengan banyaknya permintaan unit seken serta tingkat okupansi Sentra Timur Residence sebesar 60% dan City Park 80%.

Djafar dan Untung sepakat, pengembangan Sentra Timur Superblock dan City Park merupakan portofolio perdana masing-masing perusahaan yang memiliki ‘cantelan’ corporate social responsibility sekaligus profit center. Kendati, ungkap Djafar, untuk Sentra Timur Superblock tahap I kontribusinya masih kecil dibanding unit usaha lainnya dalam struktur organisasi PT Bakrieland Development Tbk.

Namun demikian, Djafar menganggapnya sebagai sebuah tantangan. Untuk itu, dalam pengembangan tahap II, pihaknya akan menggenjot pembangunan dan penjualan commercial belt-nya secara simultan. “Tahun 2014 diharapkan mulai beroperasi. Harga apartemennya dimulai dari Rp200 juta hingga Rp350 jutaan,” ucapnya.

Sementara Reka Rumanda yang mendapatkan profit margin 8% dari rusun City Park dengan skema bagi untung 63%-37%, mengubah strategi penjualan produk berikutnya yakni City Garden sebagai apartemen menengah dengan harga jual Rp9 juta-11 juta/m2. “Kami mengusahakan unit-unit ini tidak lagi disebut sebagai rusunami yang konotasinya tidak ramah investasi, menjadi apartemen menengah,” kata Untung.

Setelah City Park, Reka Rumanda juga tengah mempersiapkan kerjasama berikutnya dengan Perumnas. Keduanya akan melakukan pembaruan (renewable) atas rusunami Suko Ramai di Medan, Sumatera Utara. Saat ini, progressnya masih dalam tahap sosialisasi relokasi penghuni dan pengurusan aspek legal.

Iklan

18 Office Park, Menyasar Startup Company

Pesona bisnis dan  industri properti menawan semua investor dari berbagai latar belakang. Zahir Ali satu di antara ribuan pemain baru yang mencoba peruntungan di sini. Lelaki ramping yang popular sebagai pebalap Nasional ini mengakui, properti merupakan salah satu instrumen investasi paling menarik.  Apalagi jika bicara sub sektor perkantoran yang tengah mengalami masa kejayaan. Di mana kondisi pasar aktual, belum mencapai keseimbangan. Kebutuhan masih lebih besar dibanding pasok.

Hasil riset Colliers International menunjukkan pasok anyar perkantoran untuk kuartal 1 2012 hanya sebanyak 100.000 m2 di pusat bisnis (CBD) Jakarta dan 208.626 m2 di luar CBD. Sementara permintaan menunjukkan catatan tertinggi pasca krisis yang ditandai dengan tingkat okupansi sebesar 94,5% di CBD dan 92% di luar CBD.

Yang menarik adalah lebih besarnya pasok gedung perkantoran yang berasal dari luar CBD. Ini bukan lagi fenomena. Bahwa sejatinya real demand di kawasan pinggiran terus meningkat. Permintaan, terutama, berasal dari perusahaan-perusahaan yang ekspansi dan sedang berkembang. Mereka membutuhkan kantor yang representatif. Selain limpahan dari perusahaan-perusahaan  nasional dan multinasional yang tidak mendapatkan ruang di CBD. Dus, preferensi pasar yang bergeser pada gedung-gedung perkantoran yang secara lokasi dekat atau terkoneksi aksesnya dengan hunian, fasilitas pendidikan, hiburan, olahraga dan lain sebagainya.

 

Zahir Ali

Galib jika banyak pengembang yang menggarap wilayah luar CBD demi mengisi defisit suplai perkantoran. Saat ini terdapat 26 proyek baru perkantoran yang akan menyesaki wilayah ini. Baik proyek perkantoran yang berdiri sendiri (stand alone) maupun yang terintegrasi dalam konsep pengembangan mixed use. Dari jumlah tersebut, 12 di antaranya berada di koridor Simatupang.

Dan Zahir Ali, memulai debut high rise perdananya dengan 18 Office Park di bawah bendera PT Kalma Propertindo Jaya. Berbekal pengalaman bermain di jasa konstruksi dan pengembangan town house, ia percaya diri merebut lezatnya kue pasar perkantoran. “18 Office Park bukan perkantoran biasa. Kami ada untuk mengisi kebutuhan pasar yang belum terpenuhi. Khusus di koridor Simatupang ini, belum ada satu pun gedung perkantoran eksisting yang di dalamnya terdapat kafe, ruang ritel, kolam renang dalam ruang, taman dan lain-lain,” papar Zahir.

Dengan estimasi investasi senilai Rp1 triliun, 18 Office Park bakal terdiri atas dua tower perkantoran, hotel dan apartemen. Terbagi dalam dua tahap pengembangan. Tahap pertama, lahan yang dikembangkan seluas 40.000 m2. Di sini north tower setinggi 23 lantai akan dibangun lebih dulu. Terdapat dua peruntukan low zone  yang dimulai dari lantai 3 sampai 9, dan high zone (10-22) serta penthouse.

Gedung yang diarsiteki Urbane ini dirancang dengan konsep hibrid. Dengan komposisi sewa lebih dominan dibanding strata title. Kendati demikian, strategi ini justru dipandang lebih menguntungkan. Selain menyelamatkan recurring income, juga ada peluang potensial bagi Zahir dan perusahaannya untuk terjun di bidang manajemen properti. “Kami punya visi mengembangkan profesionalisme dan knowledge lebih luas. Ini adalah pilot project yang mengharuskan kami mengerahkan seluruh kemampuan terbaik,” imbuhnya.

Sejatinya, konsep gedung 18 Office Park, tak berbeda atau nyaris serupa dengan proyek-proyek lainnya. Bahkan bila yang dijadikan diferensiasi adalah eco friendly atau ramah lingkungan. GKM Tower, Manhattan Square, Sovereign Plaza, Talavera serta gedung-gedung lawas macam Menara Arkadia, telah lebih dulu mengadopsi green development concept. Dan jika bicara harga, Rp18,5 juta/m2 untuk ruang yang dijual dan Rp135.000/m2 untuk sewa adalah angka moderat dan kompetitif yang bisa diserap pasar. Karena di koridor Simatupang, harga pasar yang berlaku adalah antara Rp17 juta-20 juta/m2.

Namun begitu, tetap saja 18 Office Park ini masih pantas dilirik. Karena sekali lagi, properti adalah instrumen investasi yang paling menarik untuk saat ini. Dan konsep perkantoran strata title masih diminati dengan performa meyakinkan selama dua tahun terakhir. Tingkat okupansinya mencapai rata-rata 80% untuk CBD Jakarta dan 94,6% untuk non CBD Jakarta. Atau naik dari sebelumnya 91,5%.

Jadi, tawaran 18 Office Park masih terbilang rasional. Baik bagi investor yang baru memulai bisnis (startup company) yang merupakan salah satu pangsa pasar atau yang melakukan ekspansi untuk memiliki kantor di gedung bertingkat dengan pertimbangan efisiensi ongkos operasional. Dibanding menyewa kantor di kawasan CBD yang saat ini harga sewanya telah mencapai angka Rp200.000-250.000/m2 dan harga jual di atas Rp25 juta/m2.

Visi 2020 Michael Riady

Image

 

Business is in itself a power

 

Fatsun properti yang disepakati secara komunal bergantung pada lokasi, lokasi dan lokasi, kini menjadi usang. Aktualitas jaman telah menggesernya secara fundamental menjadi kekuatan pada konsep, modal dan strategi yang tepat.

“Jadi, bisnis properti adalah kekuatan yang memadukan tiga hal itu. Lokasi menjadi nomor sekian ketika kita memiliki kekuatan itu,” ujar Chief Executive Officer Lippo Malls and Retail Group, Lippo Karawaci, Michael Riady.

Usai menghentak konstelasi industri properti Indonesia dengan prestasi penjualan mencengangkan untuk mega proyek St. Moritz Penthouse and Residences, Michael mencanangkan visi 2020. Sebagai ujung tombak di sektor pusat perbelanjaan dan ritel, ia dipercaya untuk mengembangkannya hingga menyentuh kota-kota tingkat dua di seluruh Indonesia.

“Dalam sepuluh tahun ke depan, target kami lima puluh (50) pusat belanja kelas menengah atas akan terbangun. Saat ini kami telah memiliki 26 pusat belanja eksisting. Tahun ini akan dikembangkan di Solo, Semarang, Kupang, Kendari, Ambon, Bali,  Palembang, Medan dan Pontianak. Dalam membangun satu pusat belanja baru, kami setidaknya membutuhkan dana sekitar Rp250 miliar. Tapi, ini relatif. Untuk mal sebesar St. Moritz bisa lebih dari itu,” papar Micahel.

Anak muda  lulusan finance department  dari Orange County University, California, Amerika Serikat itu, memaparkan Visi 2020 sebagai tolak ukur kesuksesan Lippo Karawaci. Strateginya, imbuh Michael, antara lain berkolaborasi dengan mitra-mitra strategis lokal di wilayah garapan masing-masing. Hal ini dilakukan untuk percepatan pengembangan dan juga risk sharing. Strategi  lain adalah mengakuisisi pusat belanja eksisting yang tak berhasil menyerap pasar namun masih potensial untuk berkembang. “Kami memiliki rekam jejak bagus dalam hal ini. Cibubur Junction, Palembang Square dan Pluit Village adalah contoh sukses akuisisi kami,” tandasnya.

Memanfaatkan momentum kegairahan dan pulihnya makro ekonomi Nasional yang ditandai melonjaknya jumlah kelas menengah adalah basis pertimbangan Michael untuk lebih agresif. Juga eskalasi pengembangan infrastruktur, khususnya di Kawasan Timur Indonesia. “Itulah mengapa kami juga merambah Ambon, Kupang dan Kendari. Karena ke depan, kami memproyeksikan Kawasan Timur Indonesia akan menjadi basis pertumbuhan terdepan di Asia Tenggara. Potensinya luar biasa,” ucapnya.

Tak keliru memang jika Lippo Karawaci mempercayakan nama besar dan kredibilitasnya sebagai raja pusat belanja kepada generasi ketiga klan bisnis ini. Mengawali karir profesionalnya sebagai staf keuangan di Fidelity Investment yang bergerak di sektor investasi, dan perusahaan sektor hukum real estat Manatt, Phelps & Phillips Law Firm.

Lelaki ramah berkacamata ini telah bergabung dengan imperium bisnis Lippo sejak Agustus 2004 sebagai manajer proyek Metropolis Town Square, Tangerang. Sebelum berturut-turut melakukan transformasi besar-besaran atas Cibubur Junction dan menjadi salah satu think tank kelahiran Kemang Village serta menjadi aktor utama kesuksesan St. Moritz Penthouse and Residences. Nama terakhir ini merupakan proyek superblok yang menghimpun 11 fungsi properti dalam satu kawasan senilai Rp 11 triliun. Di antara fungsi-fungsi properti tersebut, yang paling fenomenal adalah pusat belanjanya yang saat ini terluas di Jakarta Barat dan mampu menyandingkan tenan utama tiga department store berbeda. Yakni Matahari, Debenhams dan Parkson.

 

Setelah Green House, Kini Green Campus

ImageKonsep green development  tampaknya terdefinisi  lebih komprehensif. Ia tidak sebatas pemberian ruang terbuka hijau secara proporsional juga telah menjadi gaya hidup yang hukumnya wajib. Baru-baru ini, Sinarmas Land melalui Kota Deltamas, membangun Kampus Institut Teknologi dan Sains Bandung (ITSB).

Fasilitas pendidikan ini diklaim sebagai green campus pertama di Indonesia dan telah mendapat Gold Certified Design  dari  Green Building Council Indonesia (GBCI). Ishak Chandra, Managing Director Corporate Strategy and Services Sinar Mas Land mengatakan, “Sertifikasi hijau yang diberikan GBCI ini bukanlah sertifikasi yang mudah didapat. Desain pembangunan ITSB harus disesuaikan dengan  ketentuan bangunan hijau yang sudah ditetapkan GBCI.”

Ada pun pertimbangan GBCI memberikan sertifikat ini adalah terpenuhinya unsur efisiensi dan penghematan energi melalui aspek bangunan single corridor, penerapan double skin pada tapak, pengolahan sampah, composting serta pemanfaatan air hujan. Penghematan ini dilakukan dengan memaksimalkan pencahayaan alami dan mengurangi penggunaan air conditioning (AC). Kampus ITSB memiliki ruang terbuka hijau yang mencapai 61% dari seluruh area pengembangan kampus, juga menerapkan vertical greening.

Air  berhasil dihemat sebanyak 48% dengan melakukan efisiensi  penggunaan dan memaksimalkan pemanfaatan air hujan, salah satunya dengan membuat tempat penampungan air. Selain itu,  digunakan pula non CFC  (Chloro Flouro Carbon) sebagai bahan pendingin dan gas halon untuk pemadam kebakaran.

Yang patut diapresiasi dari kampus hijau ini adalah penggunaan material lokal pada seluruh komponen bangunan.

Kota Deltamas sendiri memiliki luas lahan 3.000 Ha. Dilengkapi kawasan industri yang mengadopsi Green Concept  yaitu Greenland International Industrial Center (GIIC). Sebagian besar investor di GIIC adalah perusahaan otomotif asal Jepang. Produsen otomotif raksasa Suzuki telah berkomitmen untuk menempati lahan seluas 130 hektar di sini. Selain Suzuki, beberapa investor lain yang sudah memberikan konfirmasi adalah Takata (pabrik sabuk pengaman), Shiroki, Toyo Ink, Necco, Pilot Pen dan PT Frina Auto Parts and Accessories.

 

Grand Aston Hadir Di Surabaya

Aston International berekspansi dengan mengembangkan Grand Aston Tunjungan Hotel & Convention Center, di Surabaya, Jawa Timur. Ini merupakan hotel bintang lima ketiga mereka di Indonesia.

Grand Aston Tunjungan Hotel & Convention Center Surabaya merupakan pembangunan hotel paling baru dan terluas di Surabaya sejak krisis keuangan di Asia tahun 1997/98. Berisi 320 kamar dan suites yang terletak di 23 lantai, 7 ruang pertemuan, ballroom tanpa pilar dengan kapasitas lebih dari 1000 orang. Dilengkapi beberapa restoran dan café termasuk restoran dan cocktail bar berputar pertama di atas gedung serta fasilitas rekreasi  seperti kolam renang, pelayanan spa dan ruang olahraga.

Image

Hotel ini juga akan menjadi gedung hotel tertinggi sehingga menjadikannya fitur yang dominan di antara gedung–gedung tinggi lainnya.

Berlokasi di pusat bisnis Jalan Tunjungan dan memiliki koneksi langsung ke Siola Shopping Mall, Grand Aston Tunjungan Hotel & Convention Center diklaim sebagai salah satu kunci perdagangan dan penghubung sosial yang menargetkan  masyarakat Indonesia serta klien bisnis Asia Tenggara begitu juga dengan konvensi dan pameran internasional.

Surabaya merupakan kota terbesar kedua di Indonesia. Sebagai kota pelabuhan utama dan pusat perdagangan di Indonesia bagian timur, Surabaya menjadi salah satu kota paling besar dan berkembang di Asia Tenggara dengan pertumbuhan populasi paling cepat berkisar 3 juta jiwa.

Wakil Presiden Penjualan & Pemasaran Aston International, Norbert Vas mengatakan, “Kami hadir dengan mempersembahkan hotel mewah Grand Aston Tunjungan Hotel & Convention Center sebagai hotel paling menarik saat ini dalam negeri.”

BSD Lansir De Maja

Memiliki hunian di kawasan asri dan mewah, merupakan impian semua orang. Sinar Mas Land melalui BSD City kembali meluncurkan cluster baru yaitu de Maja yang merupakan penutup dari kawasan de Park. Ishak Chandra, Managing Director Corporate Strategy and Services Sinar Mas Land mengatakan de Maja mengadopsi konsep taman tropis di area lahan seluas 66 Ha yang bisa menjadi sarana relaksasi.

de Park yang menjadi lokasi berdirinya de Maja menawarkan investasi yang selalu meningkat. Kenaikan harga tanahnya lebih dari dua kali lipat dalam waktu kurang dari 18 bulan.Klaster ini akan dirilis 10 Juni 2012. Dibangun diatas lahan seluas 13 Ha, dengan ROW 20 di seluruh area serta pedestrian walk selebar 6 meter di sisi kiri dan kanan jalan.

Dirancang dengan desain modern lifestyle dengan bukaan-bukaan besar, sehingga dapat memaksimalkan sirkulasi udara dan cahaya. Ditunjang juga dengan Smart Home Security System, sebuah sistem keamanan canggih dan modern yang terpasang di setiap hunian. Seluruh tipe hunian de Maja dilengkapi dengan private pool di halaman belakang.

Lokasinya berhadapan langsung dengan fasilitas utama Kawasan de Park, yaitu de Park Club Villa. Selain itu, ada  akses langsung ke de Park Club Villa melalui jalan masuk eksklusif untuk menikmati fasilitas rekreasi dan sport club bergaya resort nan eksotis. Klaster ini juga berhadapan dengan fasilitas Deer Park sehingga penghuni dapat menikmati dari kejauhan pemandangan aktivitas sekelompok hewan rusa diantara pepohonan yang teduh.

Terdapat 4 tipe yaitu 200/250,  260/300,  310/450-480, dan  348/630. Setiap tipe ditawarkan dengan unit sangat terbatas, mulai Rp3,7 miliar