Perkantoran Terancam Over Supply

Sektor perkantoran memang sedang dalam masa keemasannya.  Pasok baru yang masuk pasar selama kurun dua tahun terakhir selalu terserap maksimal. Catatan Colliers International memperlihatkan kenyataan yang mengagumkan. Hingga akhir semester pertama tahun ini, dari total pasok 350.000 m2,  terserap 95,9%.  Tingkat serapan (net take up)ini tumbuh 3,4% dibanding tahun lalu pada periode yang sama. Tarif sewa pun membukukan rekor tertinggi dalam sepuluh tahun terakhir yakni 45-50 dolar AS/m2/bulan untuk grade A dan 19 dolar As/m2/bulan. Sementara perkantoran strata menyentuh level 2.000-2.500 dolar AS/m2 untuk grade A dan 3.000-3.500 dolr AS/m2 (grade B).

 

Associate Director Colliers International, Ferry Salanto, mengatakan permintaan ruang kantor masih berasal dari perusahaan-perusahaan nasional dan international berprofil jasa perbankan, telekomunikasi, consumer goods, asuransi, teknologi informasi dan sektor-sektor bisnis lainnya. Selain itu, ada juga perusahaan-perusahaan yang baru berkembang dan butuh ruang kantor yang lebih representatif. “Mereka ini sebelumnya berkantor di ruko-ruko. Kemudian relokasi ke gedung perkantoran seiring perkembangan pesat bisnisnya,” jelas Ferry.

 

Kinerja bisnis ruang perkantoran yang positif ini jelas saja memicu para pengembang berpacu  membangun yang baru. Tak hanya di pusat kota Jakarta juga di pinggiran. Menariknya, banyak developer  yang bisnis intinya bukan properti ikut terarik mengembangkannya. Bahkan beberapa di antaranya tercatat sebagai gedung dengan rekor baru dalam hal ketinggian.

 

Kehadiran mereka kian meramaikan, untuk tidak dikatakan memperketat, kompetisi bisnis gedung perkantoran. Dalam kacamata Associate Director Jones Lang LaSale Indonesia, Anton Sitorus, memiliki gedung perkantoran sama halnya dengan menggenggam prestis dan reputasi. Oleh karenanya, wajar saja jika banyak proyek perkantoran anyar yang saat ini tengah dalam konstruksi atau masih dalam proposal dibesut oleh pebisnis non pengembang. “Ada banyak di antaranya justru pemain tambang, manufaktur dan komoditas hasil bumi. Bahkan ada juga yang berasal dari sektor keuangan dan perbankan. Dus, bukan asal gedung yang dibangun. Melainkan yang tengah menjadi tren, green building,” imbuh Anton.

 

Gegap gempita bisnis perkantoran tersebut memang membawa kita pada sebuah optimisme sekaligus konfirmasi bahwa kondisi ekonomi tengah berlangsung baik. Namun, tetap saja hal tersebut menyisakan pertanyaan besar dan kritis, apakah pada tahun 2013-215 nanti performa tersebut bakal bertahan atau justru malah anjlok? Mengingat dalam dua hingga tiga tahun ke depan akan terdapat tak kurang dari 2,29 juta m2 ruang perkantoran baru. Atau 59 gedung perkantoran tambahan, termasuk di antaranya proyek mega Signature Tower dan BUMN Tower, maka perusahaan mana lagi yang akan melakukan ekspansi dan sekaligus mau memberikan pra komitmen sebagai penyewa/pembeli pada bangunan-bangunan baru tersebut?

 

Sementara di satu sisi, baik gedung kantor sewa maupun strata justru butuh komitmen awal dari para penyewa atau pembeli. Sebab, pra komitmen adalah alasan utama yang mempengaruhi keputusan pengembang untuk membangun atau menganulirnya. Selama dua tahun belakangan, memang pra komitmen ruang perkantoran memperlihatkan rekor signifikan. Tahun 2010 mencapai 90%, 2011-2012 pra komitmen sekitar 70-80%. Namun, itu bisa dibaca sebagai tendensi penurunan. Bahkan pada 2013 nanti, menurut informasi yang dikumpulkan Leads Property Services Indonesia anjlok hingga 50%. Bagaimana dengan 2015?

 

Tak ada yang berani berspekulasi, apakah pra komitmen akan mencatat prestasi serupa pada 2013, lebih buruk  atau justru malah anomali, melesat tajam? Chairman Jones Lang LaSale Indonesia, Lucy Rumantir  mengatakan, selama perekonomian tetap berjalan dengan baik, sesuai skenario pemerintah dalam arti pertumbuhan positif dipertahankan, sektor riil digenjot dan investasi ditingkatkan, maka kekhawatiran akan melonjaknya tingkat kekosongan perkantoran tidak perlu ada. “Tak perlu ditakutkan. Kami punya klien-klien multinasional yang butuh ruang perkantoran baru dan representatif sesuai standar mereka. Tahun ini saja, kami sukses membawa DBS Bank ke Ciputra World Jakarta Office. Ini klien kakap. Belum lagi nama-nama perusahaan popular lainnya,” ujarnya.

 

Serviced Office

 

Chief Executive Officer Leads Property Services Indonesia, Hendra Hartono, sepakat dengan Lucy. Medio 2013-2014 memang masih aman, karena pasok baru yang akan buka sudah terserap pasar. Yang patut diwaspadai adalah 2014-2015 dan tahun-tahun setelahnya. “Tahun 2014 itu adalah titik awal di mana para pengembang harus berani melakukan terobosan baru dalam hal mengembangkan gedung dan mencari pasar baru. Ini sangat challenging. Jika ingin membangun gedung kantor baru, harus dilihat juga foreign direct investment (FDI) selain investasi domestik. Karena keduanya merupakan stimulus yang utama,” imbuh Hendra seraya menandaskan perusahaan asing dan domestik yang membuka pabrik di kawasan-kawasan industri selama ini adalah captive market bagi ruang-ruang perkantoran di Jakarta.

 

Bagi Hendra, kendati terancam over supply, namun ada banyak cara yang bisa diantisipasi oleh pengembang. Salah satunya tentu dengan menekan laju kenaikan biaya sewa. Hal ini menjadi opsi utama karena tidak akan mungkin menurunkan biaya servis di mana terdapat komponen-komponen penting di dalamnya.

 

Kedua adalah mengkonversi sebagian ruang-ruang perkantoran yang tak tersewa atau terjual menjadi serviced office. Pasar yang dibidik tentu saja bukan perusahaan-perusahaan high profile, melainkan perusahaan-perusahaan yang masih berkantor di perumahan atau ruko-ruko namun mobilitasnya cukup tinggi. Atau bisa juga membidik startup yang butuh segala macam fasilitas berteknologi tinggi untuk mendukung operasionalisasi perusahaannya.

 

Kinerja service office ini, menurut riset Leads Property Service Indonesia sangat menarik. Tak pernah kurang dari 90% terokupasi. Dengan tarif kompetitif, bahkan di antaranya hanya dengan Rp349.000, bisa mendapatkan pelayanan kotak pos, alamat email dan meeting room dalam satu paket bisnis. Terdapat nama-nama popular yang bermain di jasa ini yakni CEO Suite yang berkantor di GKBI Sudirman, Regus di Menara BCA Thamrin, Marquee di beberapa gedung perkantoran di sekitar Kuningan, Fortice dan lain sebagainya.

 

Ketiga, tentu saja jangan membangun gedung baru jika kondisi pasar tengah berada dalam siklus tenant’s market. Sebab, rivalitas tidak hanya berasal dari gedung-gedung baru, juga perkantoran lama yang mengalami perbaikan kualitas fisik bangunan maupun pelayanan. “Kalaupun harus membangun, perlu pertimbangan matang. Tak cuma melihat lokasi atau kondisi makro ekonomi. Juga konsep dan service. Tren saat ini mengarah ke sana,” ucap Anton Sitorus.

 

 

 

 

 

Property investment rebounds as leasing moderates in Asia Pacific

Despite global headwinds and a challenging global economic environment, strong investment volumes in the Asia Pacific property market point to signs of resilience, according to the latest analysis of the market by Jones Lang LaSalle in their Q2 2012 Asia  Pacific Property Digest APPD). However, a slowdown in leasing activity points suggests that the region is not completely immune.
Direct commercial real estate investment activity rebounded in Q2 with volumes increasing 26% yo-y to US$26 billion. Japan saw the biggest y-o-y growth (290%) as it recovered from the ohoku earthquake last March, while Hong Kong, Singapore and China also registered strong double-digit growth. With stronger investment volumes, capital values also grew in most major markets. Jakarta and Beijing CBDs saw the largest q-o-q increases (9% and 11% respectively) while capital values in    Shanghai, Tokyo and Sydney exhibited small gains of up to 1.5%. However, office leasing activity was down about 10% in Q2 compared to the same period in 2011, attributable to corporate caution and the flow-on effects of ongoing economic uncertainty.
“The Asia Pacific property markets are holding up relatively well given the global economic  backdrop. Leasing activity levels should continue to trend moderately lower than last year’s  record levels, while we expect investors will continue to search out opportunities, particularly in prime locations. In turn, we anticipate rents and capital values will continue to grow in most       markets, albeit at a slower rate than 2011,” said Dr Jane Murray, Head of Research Asia Pacific at Jones Lang LaSalle.
“While we are seeing some healthy growth forecasts for the Asia Pacific economy, leasing activity has steadied during the course of the year. There has been a decline in the established financial markets, however we are seeing strong demand in key South East Asian markets, and certain cities in China. While this pattern is likely to continue through to the remainder of the year, we are optimistic that leasing will remain largely stable,” said Jeremy Sheldon, Managing Director, Markets Asia Pacific Jones Lang LaSalle.

 

Todd Lauchlan, Country Head Jones Lang LaSalle Indonesia further elaborated that demand   across  all sectors in Jakarta continued to remain strong. Take-up in the office sector surged to around 28,000 sqm, nearly double that of 1Q12 driven by rapid corporate expansion in the country. “Strong corporate growth also provided a boost in the luxury apartment market in Jakarta as evidenced by steady rental growth,” Lauchlan added.

 

Specifically, sector highlights include:
• In the office sector, expansion demand weakened across the region as corporates cut back  on their near-term expansion requirements. However, there was still a significant amount of relocation and consolidation activity, particularly to decentralised locations offering cost   savings. Aggregate rental growth across the region averaged 1% q-o-q, picking up from 0.2% in Q1, but still below the post-GFC average quarterly growth of 1.5%. Beijing and Jakarta continued to outperform for the fifth consecutive quarter, with q-o-q increases of 8 to 9% as a result of low vacancies and limited near-term supply. The financial centres of Hong Kong, Singapore and   Sydney recorded modest rental declines of about 1%, while Tokyo saw an increase of about 1%, the first increase in four years. Further highlights are covered in the latest Jones Lang LaSalle Asia Pacific Office Index.
• Retail performed well in Q2 as leasing demand remained strong in Greater China and was     elatively healthy in South East Asian markets. Rental rates were similarly positive in China and South East Asia, except for Singapore where prime rents fell marginally. Hong Kong was the regional outperformer with rental growth rates of 3% q-o-q and 14% y-o-y on the back of tight supply.
• While residential leasing demand remained generally healthy in China, Jakarta and Manila,
high-end leasing demand was subdued in Hong Kong and Singapore. Rentals climbed in most markets outside of Hong Kong, Singapore and Bangkok.
• Industrial demand was buoyed by retail sales in Q2 2012, particularly in China, however rents remained stable across most monitored markets. With the slowdown in global trade, the   exports/imports segment remained subdued.

 

 

 

 

By: Jones Lang LaSale Asia Pacific

Open Air Mall Mendominasi

“As a shopper, your basic need don’t change. But your behavior is dependent on around you –Piers Fawkes”

Kurun lima tahun terakhir, banyak dibangun dan beroperasi pusat-pusat belanja berkonsep lifestyle mall dengan penekanan pada tenan food and beverage. Kendati embrionya sudah lahir sejak 2003 silam, ditandai dengan kehadiran Cilandak Town Square. Bak cendawan di musim hujan, tumbuh mal-mal bergenre gaya hidup. Sebut saja, Living World Alam Sutera, Kuningan City, Pluit Junction, Bogor Junction, Teras Kota BSD, Surabaya Townsquare, Epicentrum Walk, E-walk  Balikpapan, Cambridge Mall Medan, Trans Studio Mall Makassar, Cihampelas Walk Bandung dan sebagainya.

Apa yang memotivasi menjamurnya pusat belanja gaya hidup tersebut? Tak bukan adalah pergeseran perilaku konsumsi yang menjadi penggerak utamanya. Sebagai pembelanja, kebutuhan dasar  tak akan berubah. Akan tetapi, perilaku dalam berbelanja, sangat dipengaruhi oleh lingkungan sekitar. Perilaku tersebut menyangkut keinginan untuk diakui dan diterima. Dan itu direpresentasikan dengan mengakomodasi segala macam ‘keinginan’. Mulai dari fashion, makanan, gadget, film, musik, dan lain sebagainya. Dan ‘keinginan’ tersebut seiring dengan pengaruh lingkungan tadi, bertransformasi menjadi kebutuhan.  Ya, kebutuhan to see and to be seen, kebutuhan untuk eksis, kebutuhan untuk diakui dan diterima (bersosialisasi) oleh masyarakat, minimal oleh komunitasnya.

Perilaku konsumsi semakin “menggila” tatkala dipertemukan dengan hal-hal atau pengalaman baru.  Dan mal dinilai sebagai salah satu media yang tepat untuk menyalurkan perilaku tersebut. Sehingga dalam kekiniannya, fungsi mal tak lagi sebagai belaka tempat belanja, juga leisure destination. Untuk masyarakat Indonesia, khususnya kalangan kelas menengah, menghabiskan waktu di mal sudah menjadi kebiasaan. Karena, apa pun bisa dilakukan di sini. Mulai dari meeting, kencan, nonton, olahraga, rekreasi, sampai makan. Ini hal yang menarik.

Riset BNI Consumer Banking 2012 memperlihatkan realitas mencengangkan. Peta middle class consumption behavior menunjukkan sebanyak 41,7% membelanjakan uangnya untuk makanan dan minuman non alkohol. Ini bukan semata belanja bahan makanan pokok untuk kemudian dimasak sendiri. Juga belanja makanan di restoran atau tempat makan di luar rumah. Berikutnya, 17,2% adalah rumah, 7,3% produk rumah tangga, 5,8% hotel dan catering, 5,2% alkohol dan rokok, 3,6% pakaian dan sepatu, 3,6% kendaraan, sisanya produk kesehatan dan peralatan komunikasi.

Jadi, amat galib jika pada akhirnya yang akan mendominasi tahun-tahun ke depan, seiring pertumbuhan kelas menengah adalah pusat belanja berkonsep gaya hidup dengan konsentrasi pada food and beverage serta entertainment.  Yang terakhir ini, menurut CEO Leads Property Service Indonesia, Hendra Hartono, dapat berupa sinema/bioskop, teater mini untuk pertunjukan musik,atau bahkan arena bermain (game center) dan juga pusat kebugaran.“Yang akan mendominasi tahun-tahun mendatang  adalah pusat belanja gaya hidup. Selain itu, terdapat diferensiasi mencolok pada gaya arsitektural. Jika tahun-tahun sebelumnya berupa gedung tertutup (konvensional), kini mengadopsi gaya outdoor. Istilahnya open air mall. Di beberapa Negara maju, konsep lifestyle open air mall sedang hits,” ujarnya.

 

Sinarmas Land bahkan sampai harus menunda realisasi pengembangan The Breeze yang sedianya beroperasi tahun ini. Konsep mal terbaru yang akan dibangun di commercial belt BSD City seluas 53.000 m2, itu menurut Ishak Chandra,  Managing Director Corporate Secretary & Services Sinar Mas Land, sudah tidak sesuai dengan tren terkini.

“Butuh penyesuaian dalam beberapa hal termasuk nantinya akan diperbanyak open space-nya. Walau pun secara benang merah, tetap berkonsentrasi pada mal gaya hidup dan hiburan,” imbuhnya seraya mengatakan, tiang pancang dilakukan bulan ini dan akan beroperasi tahun depan.

Agung Podomoro Group, melalui Agung Podomoro Land Tbk (APLN) juga akan mempersembahkan pusat-pusat belanja baru khusus lifestyle and entertainment mall di Bali dan Balikpapan, Kalimantan Timur. Proporsi tenan F and B serta hiburan sebanyak 60% dibanding fashion apparel 40%. Di kedua tempat itu, mereka anggap cocok dikembangkan konsep lifestyle and entertainment mall. Karena, menurut Vice President Director PT Agung Podomoro Land Tbk, Indra Wijaya, hang out atau sekadar makan di luar rumah tak lagi menjadi pilihan praktis. Melainkan sudah menjadi kebiasaan. Bahkan trennya terus meningkat. “Kalangan menengah yang jumlahnya terus melonjak semakin merangsang peritel hiburan dan makanan untuk berekspansi. Kami sudah mengantongi beberapa peritel makanan popular baik lokal maupun asing untuk membuka gerai di dua pusat belanja baru yang kami kembangkan,” ujarnya.

Dan sesuai dengan tren yang diprediksi bakal juga berkembang di Indonesia, APLN merancang kedua mal barunya itu sebagai lifestyle mall dengan alokasi ruang terbuka lebih besar. “Selain ingin menjadi trend setter di lokasi di mana mal tersebut dikembangkan, kami sesuaikan juga dengan kondisi alam setempat. Di Balikpapan, lokasinya menghadap laut, jadi tenan-tenan khususnya makanan dan minuman kami arahkan untuk memanfaatkan pemandangan laut. Atau kalau pun tidak menghadap laut, minimal open air untuk seating area-nya. Inilah suasana alfresco dining yang kami tawarkan. Sambil makan, pengunjung sekaligus dapat menikmati pertunjukan musik hidup,” jelas Direktur Marketing Group Agung Podomoro, Indra W Antono.

Land Owner’s Market

Sementara Bakrieland Development Tbk, melalui Bakrie Pangripta Loka membesut lifestyle mall bertajuk Sentra Timur Walk  di Sentra Timur Superblok, Pulo Gebang, Jakarta Timur. Dikatakan Business Development Director PT Bakrie Pangripta Loka, Djafarullah, pusat belanjayang akan dibangun seluas 19.000 m2. Tak begitu besar, memang. Namun, untuk mal berkonsep seperti ini, luas bangunan sebesar itu sangat akomodatif. Konstruksinya sendiri dimulai awal 2013.

“Kami memutuskan membangunnya dengan pertimbangan mal jenis inilah yang sesuai dan dibutuhkan oleh para penghuni apartemen Sentra Timur Residence. Bukan mal konvensional dengan luasan besar berikut fashion apparel  yang mendominasi. Yang seperti ini sudah ada di sekitar lingkungan Sentra Timur Superblock. Jadi akan sia-sia compete di ceruk pasar sejenis,” papar Djafar.

Walhasil, sebelum mal ini resmi dirilis, ada beberapa peritel makanan dan hiburan popular termasuk hipermarket, aku Djafar, yang telah mengajukan diri menjadi tenan pengisinya.  “Bahkan, ada yang meminta stand alone dan ruang lebih besar dari yang kami sediakan. Ini mengindikasikan bahwa memang, lifestyle mall akan terus diminati oleh para peritel,” imbuhnya.

Serupa yang diakui Indra W Antono, The Plaza Balikpapan juga sangat diminati peritel, khususnya makanan dan minuman. Hingga saat ini, tercatat lebih kurang 40 peritel yang sudah mengajukan proposal.

Sementara The Breeze, kendati mengalami pemunduran jadwal pembangunan, tak membuat calon tenannya hengkang. Bahkan, aku Ishak, justru kian bertambah. Padahal, pra kondisi ditentukan oleh Sinarmas Land. “Kami memiliki otoritas penuh atas jenis tenan, bagaimana tampilan gerainya, dan seperti apa kualitas pelayanannya. Kami menentukan semuanya, agar sesuai dengan konsep dan standar kualitas pusat belanja yang kami bangun,” tandasnya.

Membaca fenomena tersebut, bisa disimpulkan bahwa saat ini merupakan masa-masa land owner’s market. Sebuah kondisi di mana pemilik/pengembang dapat menyeleksi atau bahkan menentukan sendiri peritel yang akan mengisi pusat belanjanya. Seiring dengan terbatasnya pasok pusat belanja pada 2012, sementara di sisi lain perusahaan ritel justru sedang gencar melakukan ekspansi. Sebut saja PT Matahari Department Store Tbk yang tahun ini akan membuka 15 gerai barunya di seluruh Indonesia. PT Fast Food Indonesia Tbk pemegang tunggal hak waralaba KFC, lebih agresif lagi. Mereka berencana mengoperasikan 30 gerai lagi. Sedangkan PT Mitra Adi Perkasa Tbk, akan menambah 7 gerai Starbucks.

Jadi, inilah momentum yang tepat bagi pengembang untuk membangun pusat belanja berkonsep spesifik dan jelas dengan target pasar yang juga sesuai. Jika pun membangun pusat belanja konvensional mestilah diperhitungkan fisibilitasnya. Kendati banyak peritel yang melakukan ekspansi bahkan beberapa di antaranya membawa brand baru asal mancanegara, bukan berarti bisa dengan mudah menggaet mereka.

Begitu pula halnya dengan pusat belanja lawas. Inilah saat mereka untuk melakukan “permak” secara fisik gedung bangunan ataupun upgrading konsep dan kelas. Kesempatan sangat terbuka luas untuk mereka menggandeng tenan-tenan baru dengan kelas lebih tinggi. Mengapa demikian, sebab, pasok pusat belanja baru saat ini, menurut hasil riset Cushman and Wakefield hanya sekitar 318.400 m2  hingga akhir tahun 2012. Diprediksi defisit bila harus mengakomodasi aksi ekspansi para peritel.

Aston Opens Favehotel Yogyakarta

Aston International recently opened its first trendy select service favehotel in Yogyakarta by Mr. Tazbir Abdullah – Head of Yogyakarta Tourism Department, the favehotel Kusumanegara – Yogyakarta.

The new “fave” enjoys one of the best locations in Yogyakarta and is no more than 5 minutes from Fort Vredeburg and the Yogya Expo Center making it equally interesting for tourists and business travelers.

With 101 fun, fresh and friendly rooms, Yogyakarta’s first fave aims to bring edgy design and unprecedented levels of service to the city’s budget hotel market and affords facilities and amenities usually associated with more costly hotels such as an attractive and contemporary hotel lobby, a stylish meeting rooms and an eclectic café.

Guest rooms are equipped with 26 inch LCD televisions, top of the line beds with quality cotton bed linens and duvets, free and “truly” high speed WiFi and a complete set of complimentary in room amenities such as fluffy cotton towels, bathroom amenities, individual controlled air-conditioning and save deposit boxes.

Aston Internationals Vice President of Sales & Marketing, Mr. Norbert Vas, said: “Fuelled by Indonesia’s growing middle class and changing customer demographics demand for quality budget accommodations in Central Java is on the raise. Our 200 plus rooms fave in Solo for example, which opened only a few months ago, is now very well established and enjoys an almost cult status with young travelers. We are confident that the favehotel Kusumanegara, with its fave trademark design and service, will be equally well received”.

20120824-220349.jpg

Hendra Hartono, Meneguhkan Reputasi Melalui Leads Property

Berkecimpung di bisnis dan industri konsultansi properti selama 19 tahun, bukan rentang waktu yang singkat. Tentu, ada banyak siklus yang dialami, termasuk juga pencapaian dan prestasi. Hendra Hartono jelas menyadari, pergulatannya selama itu adalah pijakan aktualitasnya kini. Bahwa sejatinya, bisnis konsultansi identik dengan kepercayaan dan kebanggaan.

Ketika mendapat kepercayaan, pada saat yang sama pula sebuah pencapaian tengah diretas. Dan itu kemudian melahirkan sebuah kebanggaan, pride, yang tak dapat ditukar dengan hal apa pun. Maka tatkala lelaki resik kelahiran 24 januari 1967 ini membangun “imperium” bisnisnya sendiri, Leads Property Service Indonesia, serupa halnya dengan membawa serta segala kepercayaan yang telah digenggamnya.

“Hampir semua klien yang saya tangani di tempat berkarir dulu, masih mempercayakan urusan bisnisnya dalam hal investasi, riset, management project dan sales pada saya. Bahkan, klien yang sebelumnya tidak  pernah menggunakan jasa saya, justru sekarang malah mendatangi,” ujar pemegang gelar Master of Business Administration dari Universitas San Diego, California, Amerika Serikat ini.

Hendra boleh berbangga. Kendati usia Leads Property masih belia, didirikan pada April 2010, telah disejajarkan dengan perusahaan konsultan properti lain yang sudah lebih dulu popular. “Minimal, kantor saya selalu diikutsertakan jika ada tender atau bidding yang dilakukan pengembang-pengembang atau perusahaan besar baik nasional maupun asing,” imbuhnya  yang pernah menjabat sebagai  Managing Director PT Procon Indah pada Juli 2009 hingga Maret 2010. Sebuah jabatan puncak selama 17 karir profesionalnya di sini.

Itu hanyalah secuil bukti realisasi dari obsesi besarnya, “membawa Leads Property sebagai perusahaan konsultan properti tepercaya dan disegani”. Lebih dari itu, pehobi makan dan jalan-jalan yang rendah hati ini, ingin menjalankan bisnis dengan nilai-nilai integrity dan dignity. Menurutnya, bisnis konsultansi adalah bisnis pelayanan (service) yang harus dilakukan dengan sebuah elan, spesialisasi (ekspertis) dan juga komitmen tinggi dalam hal kualitas.

Hasilnya, kurang dari dua tahun Leads Property beroperasi, klien besar terlayani. Sebut saja, Duta Putera Mahkota, Intiland Development, Duta Anggada Realty, Pakuwon, Agung Podomoro Group, Adhi Persada Property dan Aneka Tambang. Beberapa proyek bahkan mereka dikerjakan secara eksklusif seperti Talavera Suite, Allianz Tower, Menara Karya, Marriott Medan, Life Tower, Ciputra Office Tower dan lain-lain.

Belum lagi nama-nama perusahaan di berbagai sektor; jasa keuangan, pertambangan, farmasi, dan sebagainya. Sekadar menyebut nama: Maybank BII, Axa, Chevron, Danone, Unilever, US Embassy adalah perusahaan-perusahaan yang pernah merasakan sentuhan personalnya. Dan kibar bendera Leads Property-pun kian kencang dan sangat hegemonik untuk beberapa sektor; perkantoran dan residensial vertikal.

Dengan prinsip bisnisnya ini, Hendra percaya diri melakukan lompatan menuju koordinat berikutnya. Yakni menggandeng brand internasional CB Richard Ellis (CBRE) guna menangkap lebih banyak lagi peluang di sektor ini. “Saya menyadari, Indonesia adalah etalase paling seksi untuk investasi dunia. Guna mengantisipasinya, selain menjalin aliansi strategis dengan CBRE, saya memperkuat dan menambah layanan di sektor ritel, manajemen properti, manajemen fasilitas, dan kawasan industri,” papar Hendra yang sempat kewalahan menerima permintaan dari  talenta-talenta berkualifikasi di atas rata-rata  yang ingin bergabung dengan perusahaannya.

Hingga kini, Leads Property memiliki 50 karyawan dan 16 staf. Ke depan, metamorfosa mereka selanjutnya adalah berkontribusi secara signifikan terhadap upaya memanusiakan dan membuat laik Jakarta sebagai kota berstandar internasional yang nyaman, bersih, dan aman ditinggali. “Ini adalah visi sekaligus ungkapan terima kasih saya terhadap kota yang telah membentuk saya seperti sekarang ini,” ucap Hendra.

Kirana Two, Perkantoran Murah di Pinggiran

Menarik dicermati, mengapa akhir-akhir ini banyak pengembangan perkantoran di wilayah Kelapa Gading, Jakarta Utara. Salah satunya Kirana Two, menyusul Menara Satu. Mesti ada alasan kuat, setidaknya market demand yang mendorong PT Nusa Kirana dan juga pengembang lain membangun kantor di sini. Dikatakan Direktur PT Nusa Kirana Sjamhudi permintaan ruang kantor terus tumbuh, sementara pasok langka. ”Grand Kirana, portofolio perkantoran kami yang pertama punya tingkat hunian sempurna 100%, padahal ada banyak perusahaan yang ingin membuka kantornya di sini. Itulah yang memotivasi kami bangun Kirana Two dan selanjutnya Kirana Three (3),” ujar Sjamhudi.

Untuk itu, Kirana Two dirancang tak jauh dari Grand Kirana. Lokasinya tepat di Jl Boulevard Timur yang diklaim sebagai gerbang menuju pusat-pusat industri di jakarta Utara dan Timur. Dengan nilai investasi sebesar Rp170 miliar, diproyeksikan pembangunan fisik kelar dan dibuka pada 2013.

Kirana Two merupakan bangunan setinggi 19 lantai dengan total luas ruang kantor 11.473 yang ditawarkan secara strata title dan sewa. Adapun luas lahan yang disiapkan mencapai 4.973 m2. ”Kemudahan dan kenyamanan penyewa serta para tamu diberi perhatian khusus dalam perencanaan fasilitas gedung,” ujar Yoce A Keleb, Kepala Bidang Perencanaan dan Pembangunan PT Nusa Kirana.

Kirana Two dilengkapi berbagai fasilitas penunjang antara lain di lantai Lower Ground terdapat kafetaria, di lantai Mezanine ada ruang serba berkapasitas 400 orang yang bisa dipergunakan untuk rapat-rapat besar, pameran ataupun seminar, dan musholla tersedia di lantai Lower Ground. Sementara fasilitas parkir berkapasitas  300 mobil, dilengkapi dengan fasilitas car-calling di lobi.

PT Urbane Indonesia mendesain gedung ini dengan gaya minimalis modern. Lebih dari itu, konsep pintar dan ramah lingkungan juga diimplementasikan dalam representasi fasad bangunan dengan bukaan maksimal.  Fasad bangunan memiliki banyak kisi sehingga gedung tidak langsung terkena panas yang berimbas pada minimalisasi  pemakaian pendingin udara. Sementara konsep bangunan pintar salah satunya dengan dipakainya banyak sensor, di antaranya sensor lampu dan AC sehingga kedua peralatan ini tidak menyala jika ruangan tidak digunakan.

Yoce mengungkapkan, perbandingan ruang kantor yang dijual dan disewa berkisar 60:40. Harga jual dipatok Rp15,5 juta/m2 atau sekitar Rp1,8 miliar per unit, sedangkan sewa sekitar Rp110.000-150.000/m2 tiap bulannya. Ukuran ruang kantor terkecil 200 m2.  “Perkiraan kenaikan harga setelah bangunan ini berdiri bisa mencapai Rp20 juta- 21 juta/m2,” kata Yoce. Adapun pasar yang dibidik adalah perusahaan-perusahaan yang bergerak di bidang perbankan, asuransi, keuangan, perdagangan, dan sebagian industri. “Perusahaan-perusahaan ini pasti membutuhkan ruang kantor untuk kantor cabang ataupun head office dibanding harus buka di ruko yang harganya jauh lebih mahal,” tambah Yoce.

Kans Besar

Ali Hanafia, member broker Century21 Gading, pemasar Kirana Two optimis akan cepat diserap pasar. Diperkirakan seluruh ruang akan habis terjual selama masa pembangunan, yaitu 12 bulan. Serupa halnya dengan Menara Satu yang dibangun lebih dulu oleh Summarecon Agung. Perkantoran yang beroperasi pada Mei 2012 itu mencetak performa terjual dan tersewa 100%.

Ini mengindikasikan kebutuhan kantor mulai beranjak naik, sebab kawasan ini sudah menjadi kota satelit dengan basis ekonomi perdagangan dan jasa. Dus, banyak perusahaan yang justru memilih berkantor di luar CBD. Jika dibandingkan dengan harga kantor di CBD yang sudah mencapai Rp30 juta-Rp40 juta/m2, di Kelapa Gading lebih terjangkau. Selain itu, Kirana Two juga lebih murah dibandingkan harga ruko yang sudah menembus angka Rp8 miliar-Rp 10 miliar /unit  dengan harga tanah mencapai Rp30 juta-40 juta/m2.

”Kirana Two menjadi alternatif bagi perusahaan-perusahaan multi nasional, maupun skala menengah yang membutuhkan kantor di Kelapa Gading. Ini membuat target market Kirana Two lebih luas. Office tower ini sangat cocok untuk berbagai jenis usaha, terutama untuk perbankkan, perusahaan asuransi dan perusahaan finance,” papar Ali.

Kawasan Kelapa Gading, akan terus berkembang menjadi area perkantoran mengingat padatnya kemacetan dari dan menuju perkantoran di CBD Jakarta. Kontraproduktif dalam waktu, uang dan juga tenaga. Konsekuensi logisnya pengembangan perkantoran di luar CBD Jakarta dalam beberapa tahun akan melesat tajam. Tak hanya terjadi di koridor Simatupang, Jakarta Selatan yang memang telah lebih dulu dimulai dan popular, juga di kawasan perumahan padat macam Puri Indah, Jakarta Barat, Sunter dan Pantai Indah Kapuk di Jakarta Utara. Nah, di Kelapa Gading, tren itu semakin mengemuka, terutama di koridor Yos Sudarso.

Selain membesut Kirana Two,  PT Nusa Kirana yang berdiri sejak tahun 1978 dalam waktu dekat berencana mengembangkan Kirana Commercial Avenue di sekitar pintu masuk Kelapa Gading dari arah Pulomas dengan memanfaatkan lahan seluas 2,5 Ha.  Plus mengembangkan lahan di kawasan Rorotan,  Jakarta Utara seluas 120 Ha, dari total 200 Ha, dengan membangun kawasan terpadu Rorotan Kirana yang berisi perumahan dengan segala fasilitas penunjangnya.

 

 

2015, Riyadh Group Indonesia Melantai di Bursa

Sebuah pencapaian. Itulah yang dialami dan tengah dirintis Riyadh Group Indonesia. Usai menancapkan taji di kota Padang dan beberapa daerah di Sumatera Barat, pengembang ini  menorehkan jejak ke berbagai daerah di seluruh Indonesia. Jenis properti yang digarap pun semakin beragam, tak hanya perumahan landed house juga hunian vertikal dan beberapa ruang komersial.

Di Jakarta, Riyadh Group Indonesia melalui anak usahanya PT Graha Rayhan Tri Putra menggarap Pancoran Riverside. Tak main-main, mereka merogoh kocek hampir senilai Rp1 triliun guna merealisasikan portofolio vertikal perdananya yang berlokasi di kawasan Kalibata, Jakarta Selatan.  Di atas lahan seluas 5 Ha, rencananya akan dibangun 7 menara apartemen yang dengan total 3.600 unit, yang meliputi 3.200 unit rusun dan sisanya apartemen komersial. ”Semula seluruh unit dijadikan rusun, tetapi masyarakat minta kualitasnya ditingkatkan, sehingga kami menyediakan yang komersial juga,” kata Bally Saputra,  Chief Executive Officer (CEO)Riyadh Group Indonesia.

Hingga saat ini penjualan menara  I  Pancoran Riverside sudah 85% dan 65% menara II. Sementara menara III telah terserap 35% dari total unit yang ditawarkan. Ada pun prores konstruksi untuk dua menara pertama sudah topping off dan menara ketiga memasuki fase pengecoran pondasi. Direncanakan serah terima kunci secara bertahap akan dimulai Februari 2013.  Apartemen komersialnya sendiri akan menjadi bagian dari empat menara terakhir dan mulai dipasarkan akhir tahun ini. Harga per unit rusun tersebut sesuai dengan ketentuan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), yaitu di bawah Rp216 juta. Sedangkan per unit komersialnya dibanderol antara Rp300 juta-Rp 500 juta.

Seraya menyelesaikan Pancoran Riverside, Riyadh Group Indonesia siap meluncurkan beberapa proyek baru. Di antaranya properti yang berkolerasi erat dengan industri pariwisata yakni hotel dan kondotel.  ”Kami membidik properti ini karena melihat pariwisata termasuk sebagai salah satu industri pendorong perekonomian. Di beberapa kota besar di dunia yang sangat pesat perekonomiannya, industri pariwisata menjadi pilar  utama. Indonesia sebagai segara yang kaya akan budaya dan obyek pariwisata semestinya memiliki properti yang juga representatif sebagai pilar pendukungnya. Dan jika itu dikembangkan dengan sinergis, maka Indonesia tak akan menjadi pilihan alternatif, sebaliknya justru menjadi pilihan utama,” papar Bally.

Tak hanya hotel dan kondotel, mereka juga tengah mempersiapkan perusahaan pengelola  perhotelan. Nantinya, perusahaan pengelola perhotelan ini akan diberi nama Bally International Management Hotel. Demi profesionalisme dan terciptanya kualitas pelayanan, mereka serius menggandeng Nasional Hotel Institute (NHI) Bandung yang popular telah mencetak para profesional industri pariwisata dan perhotelan Indonesia. Target operator ini mengelola hotel di dua pasar berbeda, domestik dan internasional. ”Salah satu tugas utama dari perusahaan properti adalah kemampuan berinovasi sesuai dengan kebutuhan masyarakat yang terus berubah sesuai perkembangan zaman,” ujar Bally.

Proyek pertama Riyadh Group Indonesia di industri pariwisata adalah hotel bintang tiga di kawasan Gadog, Puncak, Bogor, Jawa Barat seluas 1 Ha berkapasitas 100 kamar. Kemudian, kondotel di jalur lintas Padang–Bukittinggi, Sumatera Barat sebanyak 200 kamar yang pembangunannya akan dimulai September tahun ini dan ditargetkan selesai pada akhir tahun 2013. Investasi untuk membangun kondotel ini sebesar Rp120 miliar. Kondotel seluas 40 m2 dipasarkan seharga Rp650 jutaan, atau sekitar Rp15 juta per m2. Riyadh Group Indonesia menggaransi Return On Investment (ROI)  sekitar 24% dalam jangka waktu 3 tahun pertama beroperasi.

Proyek ketiga di jantung kota Bukittingi, Sumatera Barat.  Rencananya di atas lahan seluas 1.000 m2 akan dibangun hotel ekonomis bernama Rock’s Hotel dengan investasi sebesar Rp25 miliar. “Kami juga menyiapkan Rock’s Hotel di menara II Pancoran Riverside yang terdiri atas 44 kamar. Hotel ini nanti akan menjadi tempat pelatihan untuk calon karyawan Bally International Management Hotel,” ungkapnya. Proyek keempat, kondotel di Jl Ngurah Rai, Bali, berisi 150 kamar yang dibangun di atas lahan seluas 3.000 m2 dan akan dijual Rp750 juta/unit.

Riyadh Group Indonesia juga akan menggarap proyek fenomenal di Batam pada tahun 2014 mendatang. Rencananya di atas lahan seluas 600 Ha akan dikembangkan kondotel, vila, resort, hotel, 2 lapangan golf 36 holes, rumah sakit bertaraf internasional yang bekerjasama dengan Jepang dan Singapura. Proyek terbesar ini diperkirakan akan menelan investasi sampai tahun 2015 sebesar Rp5 triliun. ”Saat ini kami tengah melakukan negoisasi dengan para investor dan beberapa perbankan terkemuka,” ungkap Bally.

Untuk meluaskan pengaruh dan mengguritakan bisnisnya, rencananya mereka juga akan go public dan melantai di Bursa Efek Indonesia pada tahun 2015 mendatang. ”Tentu rencana itu membutuhkan persiapan yang matang. Kami tidak ingin main-main ketika kami telah menjadi perusahaan terbuka,” ujarnya seraya meyakinkan bahwa industri properti di Indonesia akan terus bergerak positif, sekalipun di belahan wilayah lainnya tengah terkena krisis. Indonesia tetap akan bisa bertahan dan menjadi kekuatan baru yang disegani di tingkat kompetisi Asia Pasifik.

 

 

 

 

 

 

Yuniar S