Raup Miliaran dari Rumah Masa Depan

Tak ada kawasan suburb Jakarta selengkap Karawang. Segala macam genre properti tersedia sebagai pilihan instrumen  investasi menjanjikan.  Mulai dari perumahan, hotel, flat, pusat belanja, kawasan industri, bahkan pemakaman pun eksis di sini.

Yang terakhir mengalami evolusi progresif mengingat tak sekadar kumpulan kuburan seukuran 2X1 meter. Namun dilengkapi dengan segala macam fasilitas yang dapat memanjakan para pentakziah. Sebut saja San Diego Hills yang dibesut Lippo Karawaci.

Pemakaman ini memang dirancang sangat khusus dan berbeda dari pemakaman konvensional. Ditujukan untuk mengikis persepsi “kelam” sebuah kuburan yang sarat dengan hal-hal irasional. Ia dilengkapi dengan taman, restoran, fasilitas rekreasi, wedding chapel, area komersial hingga penginapan.

Berada dalam area seluas 500 Ha, sejak diluncurkan perdana hingga saat ini, nilai jual lahan pekuburan ini meroket tajam. Paket tunggal (single) untuk muslim Rp37 juta (ukuran 1,5×26 m) dan non muslim Rp35 juta dengan (1,7×26 m). Untuk jasad penganut Budha, lebih mahal. Dibanderol Rp50 juta sedimensi 1,5×26 m. Sementara paket lain adalah paket pasangan yakni dalam satu kavling terdapat 2 lubang untuk jenazah. Ada lagi paket 9 lubang yang harganya disesuaikan dengan agama yang dipeluk.

Berbeda dengan rumah, pemakaman ini ditawarkan dengan model  pre need  dan at need. Yang pertama, ibarat investasi, pembeli memesan lahan kuburan lebih dulu untuk digunakan nanti pada saat anggota keluarga atau bahkan pemesannya meninggal. Sedangkan at need, dibeli pada saat dibutuhkan.

Skim pembeliannya serupa dengan unit-unit rumah, yakni kontan bertahap tanpa bunga selama 12 bulan atau 24 bulan dengan konsekuensi dikenakan bunga sebesar  15%.  Strategi San Diego Hills agar jualan mereka laku adalah menjalin kerjasama dengan beberapa rumah duka. Di antaranya dengan Rumah Sakit Siloam yang kebetulan satu grup perusahaan.

San Diego Hills dijual secara strata title, dengan keistimewaan pemesan yang membeli kavling kuburan tidak akan dikenakan biaya ekstra untuk perawatan makam sejak pertama dibeli hingga digunakan kemudian. Semua ditanggung oleh pengelola makam. Ada pun lahan yang sudah dikembangkan seluas 200 Ha, dengan tingkat okupnasi 60% dari total pemesanan.

Di belahan wilayah lainnya, mengekori sukses Lippo Karawaci, Al Azhar membuka pemakaman serupa. Ditawarkan beberapa tipe kuburan laiknya rumah tapak. Yakni tipe tunggal ukuran 1,5×3 m yang dipatok senilai Rp21 juta, double ukuran 3,5×3,9 m seharga Rp72 juta dan tipe family untuk 4 jenazah seharga Rp199 juta (3,5×7,5). Ada juga tipe keluarga /kerabat  yaitu model 10 lubang dengan syarat ke-10 orang yang nanti akan dimakamkan itu harus punya relasi erat, entah itu keluarga, kerabat, organisasi atau hubungan lain yang nantinya bisa dikelola dalam satu pengurusan. Untuk yang ini harganya per kavling hanya Rp17,6 juta. Hampir sama dengan San Diego Hills, Al-Azhar pun dijual secara strata title.

Saat ini luas area  Al Azhar 2,5 Ha dengan komposisi 60% untuk lahan pemakaman dan 40% untuk fasilitas taman lingkungan, jalan setapak yang memudahkan pengunjung mengunjungi makam  tanpa menginjak makam (sesuai dengan syariat Islam), gazebo, toilet, dan mesjid. Tingkat keterisian pemakaman Al Azhar ini sudah mencapai 40%.

Bisnis pemakaman ini dinilai sebagai cara jitu membaca preferensi pasar sekaligus tren bisnis masa depan. Dalam nomenklatur umum, pemakaman semestinya merupakan tanggung jawab pemerintah kota/kabupaten sebagai pelayanan sosial kepada warganya. Namun, karena aroma fulus terlalu kuat untuk tak diendus, ia berubah menjadi profit center para pengembang.

Bayangkan, populasi rakyat Indonesia saat ini sudah 235 juta jiwa. Itu artinya kebutuhan akan lahan kuburan linear dengan jumlah tersebut. Tentu dengan spesifikasi dan luasan berbeda sesuai dengan permintaan “calon jenazah”. Jelas, dengan captive market seperti ini, tak hanya sembilan digit yang diprediksi bakal masuk ke kantong pengembang. Bisa membengkak hingga puluhan triliun rupiah seiring dengan kenaikan harga lahan dengan nilai paling logis sekalipun.

Namun, ada hal esesnsial yang perlu dikritisi. Ketika para pengembang ramai-ramai menggauli bisnis rumah masa depan ini, adalah diabaikannya tanggung jawab mereka membangun fasilitas sosial (pemakaman) untuk warga penghuni dalam perumahan yang mereka bangun. Potensi ke arah pengabaian ini memang sudah mulai menggejala.

Iklan

Berburu Keuntungan di Karawang

Tahbis Karawang sebagai lumbung padi Nasional, sepertinya mulai tergerus. Peradaban jaman yang dinamis, telah menciptakan Karawang sebagai kawasan “terbarukan”. Transformasi  dalam pusaran magma perubahan berlangsung cepat dan simultan. Karena itu pula wacana pemekaran wilayah dan status administrasi dari kabupaten menjadi kotamadya, mengemuka.

 

Menjadi sebuah kotamadya, tentu saja mensyaratkan kemajuan dalam berbagai aspek kehidupan seperti ekonomi, sosial, politik, budaya dan terpenting, kesejahteraan warga masyarakatnya. Dan  Karawang bukannya tertinggal di belakang, bahkan menorehkan pencapaian menggembirakan. Indeks pembangunan manusia (IPM) selalu  menunjukkan tren meningkat. Poin 66,96 pada 2006, tumbuh  menjadi  70,11 poin untuk 2010 dan 72,54 pada 2011.

Kenaikan itu disumbang oleh seluruh komponen pembentuk IPM, yakni angka harapan hidup (AHH); angka melek huruf (AMH) dan terutama indeks daya beli masyarakat dari Rp620.030 tahun 2006 menjadi Rp 631.200 tahun 2010 dan Rp640.500 pada tahun lalu. Laju pertumbuhan ekonominya, meski fluktuatif,  memberikan harapan positif.  Tahun lalu berada pada level 6,9% tumbuh dibanding tahun 2010 sebesar 5,82%.

Namun demikian, akan selalu ada dua postulat dalam realita kekinian. Pertama, data numerik itu secara jelas berpotensi terjadinya intensifikasi pada pengembangan sarana, infrastruktur , kawasan industri, perumahan dan fasilitas komersial lainnya untuk kepentingan komunal. Kedua, ada ruang pemahaman lazim yang kita sebut sebagai “korban pembangunan”. Yakni masifnya praktek konversi atas lahan produktif pertanian dan pangan.

Senyampang kondusifnya perekonomian, harus diakui Karawang telah lama diincar investor Nasional dan Multinasional. Teraktual, PT Nestle Indonesia. Mereka membangun pabrik baru senilai 200 juta dollar AS  dengan luas lahan 28,8 Ha di Karawang Timur. Tepatnya  di Kawasan Industri Surya Cipta. Menyusul PT Astra Honda Motor seluas 84 Ha di Kota Bukit Indah.

Penambahan ini berkontribusi terhadap meningkatnya jumlah industri  sebanyak 181 unit yang beroperasi di Karawang pada 2011. Menggenapi  9.763 unit dari tahun sebelumnya  9.582 unit dengan klasifikasi besar, sedang, makro dan mikro.

Termasuk di antaranya merupakan perusahaan Penanam Modal Asing (PMA) sebanyak  11 unit. Sehingga, total PMA yang beroperasi di kabupaten ini sebanyak  371 unit. Sementara  perusahaan penanaman modal dalam negeri (PMDN) bertambah 23 unit. Dengan demikian, sampai akhir tahun 2011 lalu mencapai 231 unit. Mendorong lonjakan nilai investasi menjadi Rp98,784 triliun.

Kawasan Industri Primadona

Selain  popular sebagai lumbung padi, identifikasi Karawang sebagai kawasan industri pilihan belum tergoyahkan. Kendati masih di bawah Bekasi, secara performa lahan terokupasi, Karawang mencuatkan keyakinan investor.

Laporan riset Colliers International menyebutkan, Karawang memimpin penjualan dengan 118,63 ha. Dimotori kawasan industri Kota Bukit Indah seluas  84 Ha,  Suryacipta 19,63 Ha dan Karawang International Industrial City 15 Ha. Disusul Bekasi, Cikande dan Cilegon.

Namun demikian, dikatakan Associate Director Research Colliers International, Ferry Salanto, tumbuhnya tingkat serapan kawasan industri Karawang berkolerasi erat dengan terbatasnya suplai di Bekasi. “Jadi, investor beralih ke Karawang yang masih menyisakan lahan lebih luas dari Bekasi,” ujarnya.

Mencorongnya kinerja kawasan industri Karawang juga terlihat dari lonjakan harga jualnya. Kuartal kedua mencapai 9% lebih tinggi dari periode yang sama tahun lalu dengan harga rata-rata sebesar 127,5 dolar AS/m2. Sementara Bekasi hanya 6,3% di posisi 175,1 dolar AS/m2. “Ketersediaan lahan siap bangun untuk kawasan industri  yang terbatas ini seharusnya merupakan peluang bagi para pengembang atau land owner untuk membuka KI baru. Hanya memang, membangun KI baru tidak semudah membangun perumahan atau properti lainnya,” ujar Ferry.

Kompleksitas pengembangan KI toh tak membuat Agung Podomoro Group menganulir rencana mereka. Dalam waktu dekat, mereka akan membuka 342 ha untuk KI. Menggenapi portofolio mereka usai membuka perumahan Grand Taruma pada 2011 lalu.

Grand Taruma Karawang sendiri merupakan perumahan lawas yang ditinggalkan pengembangnya dan kemudian diakuisisi  Agung Podomoro Group melalui PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) pada 2011. Pada masa akuisisi, sudah terdapat 100 kepala keluarga penghuni Gerbang Karawang yang awalnya hanya seluas 10 Ha.

 

APLN  kemudian menyalinnya menjadi Grand Taruma dengan ekstensi luas lahan sebesar 28 Ha. Dikatakan Direktur Marketing Agung Podomoro Group, Indra W Antono, Grand Taruma kemungkinan akan dikembangkan lagi dengan dimensi lahan jauh lebih luas dari hasil akuisisi.

 

“Melihat perkembangan yang ada, di mana permintaan akan hunian begitu kuat, kami berencana merancang Grand Taruma sebagai perumahan yang lengkap. Terintegrasi dengan kawasan komersial,” jelas Indra.

 

Segmen pasar yang dibidik pun diperlebar ceruknya. Tidak hanya karyawan yang bekerja di seluruh industri yang beroperasi di sini, juga pegawai negeri sipil dan para profesional yang berposisi middle level manager hingga pemuncak perusahaan.

 

Untuk itulah, saat ini APLN menggenjot pembangunan fisik fasilitas hunian. Di antaranya  waterpark, foodmall, pusat belanja dengan Carrefour sebagai anchor tenant, pusat olahraga dan club house serta taman dan kebun buah yang ada dalam setiap klaster.

 

Gran Taruma dipasarkan dalam berbagai tipe dengan jumlah total tahap I sebanyak 450 unit. Hingga saat ini sudah terjual sekitar 300-an dengan kisaran harga Rp250 juta-600 jutaan untuk varian satu lantai dan Rp450 juta-1 miliar untuk tipe dua lantai.

 

Angka tersebut adalah harga terbaru setelah mengalami kenaikan sekitar 10-15% dari tawaran perdana. Seiring dengan progres konstruksi fasilitas penunjang tersebut di atas, nilai properti perumahan ini diproyeksikan berubah lagi dengan pertumbuhan persentase moderat sekitar 20%.