Best Western Mahakam View, Pertaruhan Pengembang Pusat dan Daerah

Dalam perspektif bisnis dan industri properti di Indonesia, kondotel bukanlah sesuatu yang asing. Hanya saja, pergerakan signifikannya  baru terasa tiga tahun terakhir. Ditandai dengan pengembangan kondotel yang terdistribusi  ke daerah-daerah yang sebelumnya tak termasuk pilihan utama untuk investasi properti.

Sebut saja Solo, Semarang, Palembang, Makassar dan Samarinda. Kota yang disebut terakhir ini, bahkan sempat diemohi pengembang Nasional selama beberapa dekade. Namun, seiring dengan memuncaknya bisnis komoditas sumber daya alam dan pertambangan seperti kelapa sawit, batu bara, minyak dan gas bumi, ia menjadi kekuatan baru perekonomian Nasional. Sebagai ibukota provinsi Kalimantan timur, Samarinda menyimpan potensi yang sejatinya mampu mendorong sektor properti lebih bergairah.

Ada beberapa alasan untuk tidak melupakan kota ini sebagai destinasi investasi menjanjikan. Pertama, densitas populasi yang mencapai 726.223 jiwa, 60% di antaranya terkonsnetrasi di pusat kota. Kedua, laju pertumbuhan ekonomi yang cukup positif, 5,16% sampai akhir tahun lalu, serta meningkatnya daya beli. Peluang itu kemudian dimanfaatkan oleh  PT Mahakam Sinergy Development dengan mengembangkan kondotel bertajuk Best Western Mahakam View. ”Ini pertaruhan pertama dan kami berharap dapat sukses menyulap peluang menjadi sumber keuntungan,” ujar Boysanda T. Lumelle, President Director PT Mahakam Sinergy Development.

Kondotel pertama di Kota Samarinda ini terletak di perumahan Elite Pesona Mahakam Samarinda. Dibangun di atas tanah seluas 11.865 m2, memiliki tiga tower dengan ketinggian 12 lantai. Merangkum 309 unit dengan variasi kamar mulai dari 1 – 3 kamar tidur. ”Kondotel ini didesain memadukan budaya tradisional, modern dan unsur tropis dengan pemandangan menghadap ke sungai Mahakam yang sangat popular  di Samarinda,” papar Boysanda.

Berbagi fasilitas pendukung akan melengkapinya antara lain kolam renang, taman bermain, pusat kebugaran, litas lari, sun deck, roof top garden, bar, kafe dan restoran, kebun untuk acara pesta pernikahan, mini market, laundry, CCTV, security 24 jam, meeting room dan layanan internet. Dengan investasi sebesar Rp104 miliar, rencananya Best Western Mahakam View akan dioperasikan mulai pertengahan tahun 2013 mendatang. Unit kondotel seharga Rp17,5 juta/m2 ini ditawarkan dengan rental guarantee sebesar 25% untuk dua tahun pertama. Selain itu, investor juga mendapatkan free stay selama 30 hari.

“Saat ini sudah terjual 87 unit. Pembeli sebagian besar berasal dari Kalimantan Timur seperti Balikpapan dan Samarinda. Kami juga menawari investor lain di luar Kalimantan Timur seperti Jakarta, Bandung dan Surabaya. Kami perkirakan investasi akan kembali dalam waktu 7-8 tahun,” ungkap Boysanda.

Sinergi Pusat dan Daerah

Kendati segala indikator pendukung sangat positif untuk dijadikan sebagai landasan keputusan berinvestasi, jangan dilupakan pula preferensi pasar. Apakah pasar, khususnya kelas menengah yang diincar, ini memang memiliki ekspektasi tinggi terhadap Best Western Mahakam View sebagai instrumen investasi mereka? Dengan iming-iming rental guarantee yang terbilang besar dan berani, bahkan bila dibandingkan dengan kondotel sekelas di Bali yang hanya sanggup memberikan sekitar 20% selama 2 tahun pertama? Apakah memang pasarnya sudah teruji secara alamiah dalam arti realitas pasar sangat tergantung pada supply and demand riil dan bukan supply and demand potensial semata?

 

Corporate Director of Sales Best Western International Bina Sembiring, punya jawabanya. Pertama, ia dibangun di kawasan potensial secara ekonomi yakni Samarinda yang merupakan kota berpenduduk terbesar di seluruh Kalimantan. ”Saat ini belum ada hotel bintang empat baru. Sementara hotel yang ada, tingkat huniannya sudah sangat tinggi,” ujarnya.

Kedua, kondotel ini diklaim sebagai persembahan pengembang tepercaya. “PT Mahakam Sinergy Development merupakan sinergi pengembang daerah dan pusat. Kerjasama dengan pengembang daerah dalam bentuk share kepemilikan saham. Dalam menggarap proyek ini, para pengembang anggota REI juga menggandeng PT Hutama Karya,” papar Setyo Maharso, Komisaris Utama PT Mahakam Sinergy Development yang saat ini juga menjadi Ketua Umum DPP REI.

Lebih lanjut Maharso mengatakan Best Western Mahakam View ini merupakan proyek percontohan bagi DPD lainnya. Setelah ini, DPP REI akan menggandeng pengembang provinsi Riau untuk membangun landed house. “Ini merupakan bentuk upaya REI menasionalisasi  pengembang daerah,” ucap Maharso. Dengan dukungan pengembang besar, setidaknya bisa menjadi jaminan Best Western Mahakam View akan selesai dibangun.

Ketiga, dikelola operator kelas dunia yakni Best Western International yang diakui di 100 negara dan telah mengelola 4.100  hotel di seluruh dunia. “Kami menargetkan tahun pertama tingkat hunian mencapai 60%-70%,” ujar Bina seraya mengatakan tarif menginap per malam di atas Rp700 ribu untuk unit 1 kamar tidur.

Namun begitu,  Tony Eddy, Chairman Tony Eddy & Associates (Tea) yang banyak memasarkan kondotel di Bali mengingatkan kepada pembeli untuk selalu berhati-hati dan teliti. “Saat membeli properti yang belum jadi seperti kondotel, keputusan tidak hanya berdasarkan bagusnya servis broker atau marketignya. Pastikan pembeli juga mengenal siapa pengembangnya, bagaimana reputasi dan komitmennya, serta lebih lagi  konsep dan lokasinya dan bagaimana proyeksi investasi ke depannya,” ujar Tony.

Membeli kondotel tidaklah serupa dengan apartemen strata title. Pembeli harus jelas-jelas melakukan kalkulasi atas investasi yang dibenamkannya. Bagaimana perhitungan dan estimasi balik modal dari harga sewa unit kondotel per malam. Angka logis saja tidak cukup, harus fair dan disepakati kedua belah pihak (pembeli dan operator). “Beli kondotel kan untuk investasi. Kalau investasi itu yang paling penting kapan balik modal dan berapa return on investment-ROI-nya. Dan juga dibangun tepat waktu serta dikelola dengan baik atau tidak. Kalau rugi terus dan tidak dikelola dengan baik, ngapain punya kondotel seumur-umur. Kan itu artinya rugi dan sengsara seumur-umur,” ujar Tony Eddy mengingatkan.

Nah, apakah Best Western Mahakam view ini laik dilirik atau tidak? Dibutuhkan kecerdasan dan rasionalitas dalam memahami dinamika pasar dan perhitungan detil elemen-elemen investasi.