Perkantoran Terancam Over Supply

Sektor perkantoran memang sedang dalam masa keemasannya.  Pasok baru yang masuk pasar selama kurun dua tahun terakhir selalu terserap maksimal. Catatan Colliers International memperlihatkan kenyataan yang mengagumkan. Hingga akhir semester pertama tahun ini, dari total pasok 350.000 m2,  terserap 95,9%.  Tingkat serapan (net take up)ini tumbuh 3,4% dibanding tahun lalu pada periode yang sama. Tarif sewa pun membukukan rekor tertinggi dalam sepuluh tahun terakhir yakni 45-50 dolar AS/m2/bulan untuk grade A dan 19 dolar As/m2/bulan. Sementara perkantoran strata menyentuh level 2.000-2.500 dolar AS/m2 untuk grade A dan 3.000-3.500 dolr AS/m2 (grade B).

 

Associate Director Colliers International, Ferry Salanto, mengatakan permintaan ruang kantor masih berasal dari perusahaan-perusahaan nasional dan international berprofil jasa perbankan, telekomunikasi, consumer goods, asuransi, teknologi informasi dan sektor-sektor bisnis lainnya. Selain itu, ada juga perusahaan-perusahaan yang baru berkembang dan butuh ruang kantor yang lebih representatif. “Mereka ini sebelumnya berkantor di ruko-ruko. Kemudian relokasi ke gedung perkantoran seiring perkembangan pesat bisnisnya,” jelas Ferry.

 

Kinerja bisnis ruang perkantoran yang positif ini jelas saja memicu para pengembang berpacu  membangun yang baru. Tak hanya di pusat kota Jakarta juga di pinggiran. Menariknya, banyak developer  yang bisnis intinya bukan properti ikut terarik mengembangkannya. Bahkan beberapa di antaranya tercatat sebagai gedung dengan rekor baru dalam hal ketinggian.

 

Kehadiran mereka kian meramaikan, untuk tidak dikatakan memperketat, kompetisi bisnis gedung perkantoran. Dalam kacamata Associate Director Jones Lang LaSale Indonesia, Anton Sitorus, memiliki gedung perkantoran sama halnya dengan menggenggam prestis dan reputasi. Oleh karenanya, wajar saja jika banyak proyek perkantoran anyar yang saat ini tengah dalam konstruksi atau masih dalam proposal dibesut oleh pebisnis non pengembang. “Ada banyak di antaranya justru pemain tambang, manufaktur dan komoditas hasil bumi. Bahkan ada juga yang berasal dari sektor keuangan dan perbankan. Dus, bukan asal gedung yang dibangun. Melainkan yang tengah menjadi tren, green building,” imbuh Anton.

 

Gegap gempita bisnis perkantoran tersebut memang membawa kita pada sebuah optimisme sekaligus konfirmasi bahwa kondisi ekonomi tengah berlangsung baik. Namun, tetap saja hal tersebut menyisakan pertanyaan besar dan kritis, apakah pada tahun 2013-215 nanti performa tersebut bakal bertahan atau justru malah anjlok? Mengingat dalam dua hingga tiga tahun ke depan akan terdapat tak kurang dari 2,29 juta m2 ruang perkantoran baru. Atau 59 gedung perkantoran tambahan, termasuk di antaranya proyek mega Signature Tower dan BUMN Tower, maka perusahaan mana lagi yang akan melakukan ekspansi dan sekaligus mau memberikan pra komitmen sebagai penyewa/pembeli pada bangunan-bangunan baru tersebut?

 

Sementara di satu sisi, baik gedung kantor sewa maupun strata justru butuh komitmen awal dari para penyewa atau pembeli. Sebab, pra komitmen adalah alasan utama yang mempengaruhi keputusan pengembang untuk membangun atau menganulirnya. Selama dua tahun belakangan, memang pra komitmen ruang perkantoran memperlihatkan rekor signifikan. Tahun 2010 mencapai 90%, 2011-2012 pra komitmen sekitar 70-80%. Namun, itu bisa dibaca sebagai tendensi penurunan. Bahkan pada 2013 nanti, menurut informasi yang dikumpulkan Leads Property Services Indonesia anjlok hingga 50%. Bagaimana dengan 2015?

 

Tak ada yang berani berspekulasi, apakah pra komitmen akan mencatat prestasi serupa pada 2013, lebih buruk  atau justru malah anomali, melesat tajam? Chairman Jones Lang LaSale Indonesia, Lucy Rumantir  mengatakan, selama perekonomian tetap berjalan dengan baik, sesuai skenario pemerintah dalam arti pertumbuhan positif dipertahankan, sektor riil digenjot dan investasi ditingkatkan, maka kekhawatiran akan melonjaknya tingkat kekosongan perkantoran tidak perlu ada. “Tak perlu ditakutkan. Kami punya klien-klien multinasional yang butuh ruang perkantoran baru dan representatif sesuai standar mereka. Tahun ini saja, kami sukses membawa DBS Bank ke Ciputra World Jakarta Office. Ini klien kakap. Belum lagi nama-nama perusahaan popular lainnya,” ujarnya.

 

Serviced Office

 

Chief Executive Officer Leads Property Services Indonesia, Hendra Hartono, sepakat dengan Lucy. Medio 2013-2014 memang masih aman, karena pasok baru yang akan buka sudah terserap pasar. Yang patut diwaspadai adalah 2014-2015 dan tahun-tahun setelahnya. “Tahun 2014 itu adalah titik awal di mana para pengembang harus berani melakukan terobosan baru dalam hal mengembangkan gedung dan mencari pasar baru. Ini sangat challenging. Jika ingin membangun gedung kantor baru, harus dilihat juga foreign direct investment (FDI) selain investasi domestik. Karena keduanya merupakan stimulus yang utama,” imbuh Hendra seraya menandaskan perusahaan asing dan domestik yang membuka pabrik di kawasan-kawasan industri selama ini adalah captive market bagi ruang-ruang perkantoran di Jakarta.

 

Bagi Hendra, kendati terancam over supply, namun ada banyak cara yang bisa diantisipasi oleh pengembang. Salah satunya tentu dengan menekan laju kenaikan biaya sewa. Hal ini menjadi opsi utama karena tidak akan mungkin menurunkan biaya servis di mana terdapat komponen-komponen penting di dalamnya.

 

Kedua adalah mengkonversi sebagian ruang-ruang perkantoran yang tak tersewa atau terjual menjadi serviced office. Pasar yang dibidik tentu saja bukan perusahaan-perusahaan high profile, melainkan perusahaan-perusahaan yang masih berkantor di perumahan atau ruko-ruko namun mobilitasnya cukup tinggi. Atau bisa juga membidik startup yang butuh segala macam fasilitas berteknologi tinggi untuk mendukung operasionalisasi perusahaannya.

 

Kinerja service office ini, menurut riset Leads Property Service Indonesia sangat menarik. Tak pernah kurang dari 90% terokupasi. Dengan tarif kompetitif, bahkan di antaranya hanya dengan Rp349.000, bisa mendapatkan pelayanan kotak pos, alamat email dan meeting room dalam satu paket bisnis. Terdapat nama-nama popular yang bermain di jasa ini yakni CEO Suite yang berkantor di GKBI Sudirman, Regus di Menara BCA Thamrin, Marquee di beberapa gedung perkantoran di sekitar Kuningan, Fortice dan lain sebagainya.

 

Ketiga, tentu saja jangan membangun gedung baru jika kondisi pasar tengah berada dalam siklus tenant’s market. Sebab, rivalitas tidak hanya berasal dari gedung-gedung baru, juga perkantoran lama yang mengalami perbaikan kualitas fisik bangunan maupun pelayanan. “Kalaupun harus membangun, perlu pertimbangan matang. Tak cuma melihat lokasi atau kondisi makro ekonomi. Juga konsep dan service. Tren saat ini mengarah ke sana,” ucap Anton Sitorus.

 

 

 

 

 

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: