Gran Rubina, Ramaikan Kelas Menengah

Kondusif dan positifnya konstelasi pasar perkantoran di Jakarta dalam dua tahun terakhir, mendorong lahirnya investor-investor baru. Mereka tidak hanya berburu keuntungan dari estimasi peningkatan nilai aset yang dibeli atau imbal hasil dari transaksi sewa, juga tertarik menjadi pengembangnya.

Fenomena yang sangat menarik dikupas. Seberapa besar sejatinya permintaan riil (real demand) perkantoran dan seberapa tinggi tingkat keterisiannya sehingga mereka kepincut membangun gedung jangkung dengan investasi ratusan miliar rupiah.

Riset Cushman and Wakefield memperlihatkan tahun ini performa tingkat okupansi perkantoran  menunjukkan fase tertinggi dalam sejarah pasca krisis 1997 silam. Tingkat hunian tercatat berada pada level  91,9% pada kuartal kedua. Net take up mencapai 85.800 m2 sementara pasok dalam posisi defisit yakni 60.000 m2.

Data inilah yang menstimuli beberapa nama anyar yang tidak memiliki bisnis inti pengembangan properti (developer) secara terang-terangan berani berkompetisi dengan developer murni. Sebut saja Total Bangun Persada yang menjalin aliansi strategis dengan PT Kirana Megah, PT Kalma Propertindo Jaya yang dinahkodai pembalap Zahir Ali, serta terakhir, Tiara Marga Trakindo, sekadar menyebut nama. Ketiganya membesut GKM Tower, 18 Office Park dan Gran Rubina Business Park.

Tiara Marga Trakindo bahkan sampai harus mendirikan Triyasa Propertindo sebagai unit usaha tersendiri yang otonom. Mereka dirancang memiliki 3 pilar bisnis yakni property management, property development dan property investment.

Nah, Gran Rubina Business Park merupakan portofolio perdana mereka. Didirikan di atas lahan seluas 3 ha dalam kawasan Rasuna Epicentrum, yang dibeli secara kontan dari Bakrie Swasakti Utama (anak usaha Bakrieland Development Tbk). Nilai akuisisi lahan ini Rp525 miliar atau Rp17,5 juta/m2. Ini merupakan properti komersial yang terdiri atas dua menara perkantoran dengan luas total bangunan 100.000 m2.

Dikatakan Direktur PT Triyasa Propertindo, Budi Lesmana, ongkos konstruksi Gran Rubina diproyeksikan mencapai Rp440 miliar. Separuhnya  berasal dari pinjaman OCBC NISP senilai Rp220 miliar. Sisanya dari kas internal.

Sungguh, merupakan sebuah pertaruhan bagi Triyasa. Bukan tanpa alasan, selain minim rekam jejak, juga kompetisi pasar perkantoran untuk tahun ini boleh dikatakan kian sengit. Mengingat ada banyak pemain, baik pengembang lawas, baru maupun dengan latar belakang non properti. Dus, pasok perkantoran pada 2015 saat Gran Rubina Business Park ini rampung, mencapai 2,29 juta m2 dari total 59 gedung baru. Sementara di sisi lain, pra komitmen dari penyewa atau tenan diprediksi bakal anjlok hingga hanya 50% saja.

Namun demikian, Budi tak khawatir. Perusahaan-perusahaan domestik yang menjadi bidikan utamanya, tentu saja, akan bertumbuh dan perlu melakukan ekspansi bisnis. Selain itu, “Selama kondisi ekonomi kita terus bergerak positif dengan pertumbuhan progresif pada 2013 mencapai 6,8-7,2%, permintaan ruang kantor baru secara otomatis akan terus meningkat,” ujar Budi.

Selain itu, Budi berani menjamin, perkantorannya dapat terserap pasar karena menawarkan kebaruan, inovasi dan teknologi yang dibutuhkan pasar. Jika membaca harga jual Rp27 juta/m2 dan sewa 30 dolar AS/m2 dengan fitur-fitur lebih dari yang dibutuhkan, tidak perlu kerja keras untuk menaklukkan pasar. Sebut saja desain lantai yang bebas kolom sehingga memudahkan pengaturan ruangan secara efesien, serta terpenuhinya green code dalam persyaratan bangunan hijau menurut standar GBCI.

Rivalitas di kelas menengah (grade B) di area yang sama seputar Kuningan hanya berasal dari Menara Palma 2, Life Tower, dan Menara Prima 2  yang sama-sama akan dirampungkan pada 2015 nanti. Selebihnya adalah gedung perkantoran lama yang mengalami perbaikan dan peningkatan kualitas layanan.

Persaingan sengit justru ketika Gran Rubina harus berebut pasar dengan gedung yang baru saja beroperasi seperti Tempo Scan, Axa Tower, Allianz Tower yang berada pada kualifikasi serupa. Namun mereka telah lebih dulu beroperasi dengan keuntungan mendapatkan tenan utama melalui pra komitmen. Untuk hal ini Budi menjelaskan, “Mereka dikembangkan tidak dalam sebuah kawasan terintegrasi. Gran Rubina justru dikelilingi oleh fasilitas-fasilitas yang memang sangat dibutuhkan oleh para profesional atau pekerja yang kelak mengisinya dalam area Rasuna Epicentrum. Terdapat rumah sakit, pusat olah raga, komersial ritel dan hotel. Hanya dengan berjalan kaki, kebutuhan mereka untuk makan, minum, rilek, hiburan terpenuhi,” imbuh Budi.

Puri Indah Financial Tower

 

Satu lagi perkantoran grade B yang dirilis tahun ini, yakni Puri Indah Financial Tower. Gedung perkantoran ini akan berdiri di dalam area pengembangan Puri Indah CBD seluas 33 Ha. Grup Pondok Indah mendesainnya dengan mengacu pada konsep green building, seluas 41.000 m2. Ditawarkan dengan skema strata (60%), sisanya dikelola sendiri untuk disewakan.

Grup Pondok Indah memaok harga jual ruang perkantoran ini seharga Rp22 juta/m2 . Sementara harga sewanya Rp250.000/m2 di luar biaya servis. Dikatakan Any Sugiarto, General Manager Puri Indah Financial Tower, konstruksi akan dimulai pada akhir tahun ini dan dijadwalkan rampung pada pertengahan 2015.

Sejak diperkenalkan ke publik pada Juni 2012, Puri Indah Financial Center yang memiliki 25 lantai plus 4 lantai basement telah mendapat konfirmasi pengisi sebanyak 60% dari ruang perkantoran strata. Pengisi ini merupakan perusahaan-perusahaan yang bergerak di sektor perbankan seperti CIMB Niaga, jasa keuangan, perdagangan umum, dan lain sebagainya.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: