Perkantoran Premium Mendominasi Pasar

Kekinian Indonesia yang dipandang sebagai Negara prospektif  dengan potensi pertumbuhan industri properti, khususnya sektor perkantoran yang cukup tinggi, bukan isapan jempol. Tahun ini pun, masih akan diwarnai oleh prospek positif ekonomi dibandingkan dengan perkembangan ekonomi negara-negara lain yang masih dalam tahap pemulihan dari krisis global AS dan Eropa, yaitu sebesar 6.3-6.5%. Memotivasi perusahaan multinasional maupun korporasi dalam negeri untuk terus melakukan ekspansi atau pindah ke gedung kantor yang lebih berkualitas dengan lokasi yang lebih strategis.

 

Secara komposisi, permintaan masih lebih tinggi dibandingkan dengan pasokan. Rata-rata tingkat hunian dalam 5 tahun terakhir ini mencapai hampir 90%, dengan rata-rata kenaikan harga sewa gross (termasuk biaya pemeliharaan) sebesar 10% per tahun di area Kawasan Niaga Terpadu (CBD) dan 8% per tahun di luar kawasan CBD. Peningkatan yang jauh di atas rata-rata bila dibandingkan dengan negara-negara lain.

 

Permintaan tersebut, jelas, menjadi stimulan utama bertambahnya pasok sebesar 800.000 meter persegi kumulatif di kawasan dalam maupun luar Segitiga Emas (CBD dan Non-CBD). Gedung perkantoran yang akan selesai di tahun 2013 ini terkonsentrasi di koridor Mega Kuningan, Rasuna Said, Satrio, dan Gatot Subroto dalam CBD. Sedangkan tambahan gedung perkantoran baru di Non-CBD masih berasal dari koridor TB. Simatupang, yang disusul oleh koridor Slipi.

 

Porsi tambahan pasok ini cukup berimbang, antara area CBD dan Non-CBD yakni 420.000 m2 dan 380.000 m2. Pasokan baru yang berasal dari CBD sedikit lebih tinggi dibandingkan dengan area Non-CBD dimungkinkan oleh antusiasnya pengembang akan harga jual strata dan sewa yang masih lebih tinggi di CBD dari pada Non-CBD.

 

Secara rasional, kenaikan biaya konstruksi serta meroketnya harga tanah yang cukup signifikan terutama di area CBD, memaksa pengembang untuk membangun gedung-gedung Grade A hingga beberapa tahun mendatang. Terbukti 80% dari pasokan baru tahun 2013 merupakan gedung-gedung Grade A. Menurut Chief Executive Officer Leads Property Services Indonesia, Hendra Hartono, selain kenaikan harga, semakin terbatasnya lahan untuk pengembangan gedung perkantoran juga akan berpengaruh kepada upaya pengembang untuk mengoptimalkan atau meningkatkan koefisien luas bangunan/KLB. Mereka akan cenderung membangun gedung perkantoran yang lebih besar dan lebih tinggi.

 

Harga sewa gross gedung kantor Grade A berkisar antara 25-50 USD/m2/bulan. Jika dilihat dari kisaran harga sewa tersebut, terdapat gap yang cukup lebar antara gedung kantor Grade A yang berlokasi di koridor Jalan Sudirman-Thamrin, dibandingkan dengan gedung perkantoran di kawasan Kuningan dan Gatot Subroto. Jika yang pertama mencapai 33-50 USD/m2/bulan, sedangkan pada koridor Gatot Subroto dan Kuningan, masih berkisar 25-32 USD/m2/bulan. Ini disebabkan oleh tingkat permintaan dan harga lahan yang lebih tinggi pada koridor Sudirman-Thamrin.

 

Pertumbuhan harga sewa gross untuk kantor Grade A di CBD Area mencapai puncaknya pada tahun 2012, setinggi Rp332.880 atau setara 34.3 USD/m2/bulan. Mengalami kenaikan hampir 40% dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Rata-rata pergerakan harga sewa kantor Grade A dalam 5 tahun terakhir ini mencapai 10% per tahun, sehingga mendorong pengembangan proyek-proyek gedung perkantoran Grade A dalam 2-3 tahun mendatang. Pertumbuhan harga sewa tersebut turut berdampak pada pertumbuhan imbal hasil (yield). Berkisar antara 8 hingga 12% yang dicapai pada tahun lalu. Angka yield yang menjanjikan ini mendorong investasi dalam bentuk properti khususnya gedung kantor di Jakarta, di samping peningkatan nilai capital gain dari investasi tersebut.

 

 

Transaksi pre-komitmen pun tetap berlanjut tahun ini. Terutama didorong oleh kekhawatiran para penyewa besar akan keterbatasan ruang perkantoran dengan harga sewa yang kompetitif. Selain itu, transaksi pre-komitmen juga datang dari bisnis service office yang menyewakan ruang kantor dengan ukuran lebih kecil kepada sub tenant. Seperti kita ketahui, saat ini terdapat banyak pemain baru dalam bisnis service office yang berasal dari luar negeri. Mereka  menyewakan luasan ruang kantor berikut dengan sarana pendukungnya seperti resepsionis, work station, ruang meeting dan lain lain.

 

Ada pun pasok baru perkantoran di Jakarta saat ini memiliki beberapa karakteristik yang cukup kuat dan dibedakan menjadi beberapa kategori. Perkantoran dengan tinggi lebih dari 250 m atau lebih dari 50 lantai. Yang termasuk ke dalam kategori ini (baik masih perencanaan maupun pembangunan) adalah Signature Tower, Pertamina Tower, BUMN Tower, Telkom Landmark Tower, Sudirman Center, Chase Tower, dan St. Regis.

 

Disusul oleh strata title. Tingginya tingkat pertumbuhan harga sewa ruang perkantoran membuat imbal hasil sewa juga meningkat. Peningkatan ini membuat banyak investor melirik untuk membeli strata title building dengan harapan imbal hasil sewa yang cukup tinggi. Selain itu, mengingat harga jual ruko yang saat ini telah mengalami peningkatan dan lokasi ruko yang pada umumnya berada di area pinggir kota, pengusaha dan investor akan lebih memilih gedung perkantoran strata yang lebih prestisius dan fasilitas parkir yang lebih memadai.

 

Berikutnya adalah kombinasi strata & lease. Ini adalah kiat pengembang yang berusaha mengurangi beban pinjaman dengan menjual unit strata pada saat konstruksi dan menyisakan sebagian luas gedung sebagai penghasilan dari transaksi sewa menyewa pada saat gedung selesai dibangun.

 

Berikut adalah gedung-gedung perkantoran Grade A yang diincar perusahaan multinasional dan domestic dengan reputasi tinggi; Sentral Senayan, World Trade Center 2, The Energy, Indonesia Stock Exchange Building dan The Plaza.

 

Harga gross sewa lima gedung perkantoran tersebut dikutip dalam mata uang USD dan berkisar antara 40–50 USD/m2/bulan. Leads Property Service Indonesia menyebutnya sebagai gedung perkantoran premium karena berada di lokasi yang premium dan strategis, kualitas gedung dan keamanan yang tinggi, spesifikai tinggi dan floor plate yang lebar, serta fasilitas yang lengkap.

 

Secara umum penyewa gedung kantor Grade A masih didominasi oleh perusahaan yang bergerak di bidang finansial, jasa asuransi, telekomunikasi, minyak dan gas. Selain dari perusahaan lokal, juga perusahaan-perusahaan dari negara-negara Asia, seperti Singapura, Malaysia, Jepang, China, Korea, dan Timur Tengah.

 

Ke depan, mayoritas pasokan baru gedung kantor Grade A masih didominasi oleh gedung perkantoran untuk sewa. Namun demikian, persentase pasokan strata mengalami peningkatan yang cukup signifikan dalam beberapa tahun belakangan ini seiring dengan peningkatan harga sewa yang tinggi. Namun, pasokan ruang kantor dengan harga sewa yang terus naik pada gedung perkantoran yang berlokasi di kawasan CBD belum tentu seluruhnya dapat diserap oleh penyewa. Diprediksikan, perusahaan-perusahaan tersebut cenderung beralih kepada level yang lebih rendah atau beralih ke lokasi yang tak jauh seperti Slipi dan MT Haryono atau ke pinggir Jakarta, seperti TB. Simatupang, Puri Indah, Alam Sutera, dan BSD. Rata-rata pasokan baru dalam 2-3 tahun mendatang akan berlokasi di Rasuna Said, Satrio, Gatot Subroto, dan Rasuna Said, lebih dikarenakan keterbatasan lahan yang tersedia di wilayah Sudirman dan Thamrin.

 

“Namun beberapa tahun ke depan, diperkirakan harga strata maupun sewa akan cenderung stabil oleh karena pasokan baru yang cukup signifikan,” ujar Hendra.

 

 

 

 

           

 

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: