Karya Griya Bersama Pilih Akuisisi Dibanding Kerja Sama

Masih asing dengan nama ini? Tentu saja. Karena Karya Griya Bersama (KGB) baru lahir pada 2009. Walau tak popular dan dianggap belum “berbicara” banyak, setidaknya KGB membuat konstelasi bisnis dan industri properti  Indonesia kaya warna. Tidak melulu dipenuhi aksi Agung Podomoro Group, Ciputra Group, Lippo Group atau Sinarmas Land Group.

KGB menyeruak dengan beberapa portofolio properti yang menjanjikan. Bahkan berkinerja sangat baik untuk tidak dikatakan sukses. Sebut saja Villa Surya Damai di kawasan Umalas Bali. Terdiri atas 5 kamar dengan tarif Rp11 juta-15 juta per malam, selalu terisi penuh.  Tak hanya hunian komersial atau private villa, KGB secara diam-diam juga berhasil mengembangkan Serpong Estate. Perumahan seluas 3 ha dengan jumlah rumah 183 unit ini mendapat antusiasme positif pasar.

Termotivasi oleh baiknya kinerja penjualan Serpong Estate, KGB pun membesut sekuelnya; New Serpong Estate di atas lahan seluas 1,5 Ha dengan jumlah 120 unit rumah. Unit-unit rumah di sini dipatok dengan harga terendah Rp500 juta.

KGB diretas oleh empat anak muda yang sama-sama menimba ilmu di Amerika. Mereka adalah  Dhanial Achmad Djawas, Hendra Iskandar Lubis, Ahmad Fikri Assegaf dan Hani Syarief Assegaf.  Saat ini, KGB membawahi dua anak perusahaan; PT Properti Investasi Bersama dan PT Graha Investasi Bersama. Anak usaha pertama lebih fokus pada landed property. Karyanya adalah Serpong Estate dan New Serpong Estate serta Villa Surya Damai.

Sementara Graha Investasi Bersama saat ini mengkonsentrasikan diri pada pengembangan vertical properties. Proyek yang tengah mereka garap adalah Urban Heights. Sebuah apartemen sederhana milik yang berlokasi di Tangerang Selatan.  Dengan jumlah lebih dari 1.350 unit yang terangkum dalam dua tower. Harga Rp200 juta ke atas. Pra penjualan akan dilakukan pada April ini.

Dikatakan Direktur Karya Griya Bersama,  Dhanial Achmad Djawas, mereka akan terus berkarya seiring dengan positifnya prospek bisnis dan industri properti Tanah Air. Terutama untuk pemenuhan kebutuhan residensial. Kendati sebagai langkah awal lebih kepada residensial tapak, namun ke depannya justru akan dipersiapkan lebih banyak lagi residensial vertikal dan vila-vila komersial.

Untuk hunian komersial (villa), “Kami menargetkan 50 kamar baru selama 3 tahun ke depan. Lokasinya di Sabana dan Ungasan (Bali), Jogjakarta dan Lombok (Nusa Tenggara Barat),” jelas Dhanial yang karib disapa Donny. Secara detil, portofolio anyar tersebut memiliki tawaran berbeda. Dua merupakan villa berpemandangan sawah, satu lembah (cliff) seluas 3.000 m2, satu lagi tepat di bibir pantai.

Untuk villa di Sabana, KGB mengakuisisinya dari investor bule senilai 1,5 juta  dolar AS. Terdiri atas 5 kamar. Rencananya akan beroperasi pada  April ini. Sementara di Lombok,  tepatnya di Sire Beach, memiliki lahan seluas 1,8 Ha. Berisi 6 kamar. Villa di Jogjakarta terdiri atas 5 kamar. Berbeda dengan beberapa villa lainnya, di kota gudeg ini skemanya adalah build, operate and transfer (BOT).

Menarik mencermati motivasi KGB mengembangkan villa-villa di tempat-tempat tersebut. Bali, Lombok dan Jogjakarta popular sebagai destinasi wisata dunia. Terutama Bali yang hingga kini masih tetap diincar tak hanya oleh wisatawan asing, juga domestic. Begitu pula Lombok yang mulai mencuat karena keindahan pantainya yang sekelas Bali. Sementara Jogjakarta kaya akan kultur dan tradisinya yang mengurat akar serta atmosfer Jawa adiluhung yang kental dengan keratin sebagai sentra atensinya.

Selain itu, “International flight Jogjakarta juga tak kalah dari Bali. Itu yang kami bidik. Turis asing memang pangsa pasar kami, sekitar 70-80%,” tandas Donny.

Akuisisi Lebih Menguntungkan

 

Bicara strategi bisnis, KGB lebih memilih aksi akuisisi. Sebagaimana diungkapkan Donny, mengambil alih properti yang sudah “jadi” lebih rendah risikonya ketimbang membangun yang baru. Tak perlu mengurus perijinan ini itu, cukup balik nama, juga tak harus ribet merancang desain dan konsep bangunan serta mengembangkannya. Namun demikian, ada banyak faktor yang harus diperhatikan secara seksama. Bahwa “menakar” properti tidak bisa sembarangan. Lokasi harus diperhatikan, sebagai yang pertama dan utama. Sebab, kata Donny, lokasi sangat menentukan unsur demografi sebagai  faktor penentu berikutnya. Kemudian disusul kondisi lahan, stabil atau labil. “Sangat mempengaruhi tinggi rendahnya risiko bisnis,” timpal Donny.

Faktor lain yang tak kalah penting adalah usia bangunan, konsep dan desain serta proyeksi ke depan. Umalas, Sabana, Penerenan dan lain-lain dipilih karena prospektif. Memenuhi semua unsur properti yang “laik sewa dan menguntungkan”. Vila Surya Damai contohnya, diakuisisi Agustus 2012, kinerjanya cukup menggembirakan. Tingkat okupansi sampai Maret 2013 mencapai 70-80%. Lokasinya yang berada di pelosok Umalas, dikelilingi hijaunya pesawahan, jauh dari keramaian, sangat diincar oleh turis asing dari Eropa dan Amerika.

Bahkan, demi memuaskan preferensi para tamu, KGB sampai harus menyewa pesawahan milik penduduk senilai Rp1,5 miliar per tahun. “Ini dilakukan supaya vila kami mendapat pemandangan natural; pesawahan, yang sangat diminati turis mancanegara,” ujar I Wayan Sutarja, Villa Manager Surya Damai Villa.

Membeli dan mengelola villa sama halnya dengan menciptakan keuntungan yield dari tingkat okupansi sebanyak 40-50%. Selain itu, mereka juga mendapat profit dari income yang bisa diputar kembali selain untuk operasionalisasi juga untuk mensubsidi anggaran pembelian portofolio lainnya.

KGB mengalokasikan dana sebesar 1,5 juta-2 juta dollar AS per villa yang akan diakuisisi. “Sejauh ini, kami mengincar villa-villa seputar Bali,” imbuh Donny. Terkesan hit and run memang. Namun, begitulah jika ingin cepat mendulang keuntungan. Risiko minimal, hasil maksimal.

Ke depan, KGB tak hanya mengoperasikan, membangun dan atau membeli, juga merancang strategi pembentukan anak usaha baru yang berkonsentrasi pada manajemen villa. Nantinya, perusahaan ini tak hanya mengelola villa sendiri juga properti milik orang lain.

Dalam lima tahun mendatang, mile stone  KGB adalah menjadi pemain di industri properti, khususnya hospitalitas yang diperhitungkan di tingkat Nasional.

Archipelago International Opens First NEO

Catering for a budget minded yet design conscious international and Indonesian clientele, the new Hotel NEO Cideng – Jakarta offers a near perfect location in Central Jakarta on Jalan Cideng Utara near the Tanah Abang Trade Center and features 103 guest rooms, 2 functional meeting rooms and an eclectic all day dining restaurant and cafe.
 
NEO hotels stand out as Indonesia’s first and only 100% non smoking select service hotels and through offering guest rooms with a full set of amenities and up market facilities such as mini-bars, café makers, vanity mirrors, hairdryers and top of the line beddings with high knot count cotton linens and duvets while staying truthful to the groups credo, that well designed and exciting Hotels do not need to be expensive.
 
Several more NEOs are scheduled to open in quick succession in Jakarta’s Blok M and Mangga Dua areas and on Bali in Kuta, Legian, Denpasar, and Petitenget. The new hotels will feature between 90 and 130 rooms, best in class in room amenities and facilities and as all NEOs be completely smoke free.

“We have been looking forward to bringing the brand to life which is next to favehotels our second select service brand but differs from fave by being a tad more upscale and sophisticated. NEO Hotels are best described as budget hotels for “grown-ups” and serious business travelers; the NEO Cideng and it’s soon to come sister hotels in Jakarta and Bali are the start of what promises to be a rapid expansion in Indonesia and beyond,” said Norbert Vas, Archipelago International’s VP Sales & Marketing.

Intermark, Properti Perdana Dari Grup Rakyat Merdeka

Nama Grup Rakyat Merdeka memang popular di ranah bisnis media. Namun begitu, masih perlu diuji apakah popularitas mereka juga berpengaruh terhadap kiprah perdananya di sektor properti. Menyadari nihil pengalaman, mereka pun menggandeng PT Ronov Indonesia. Nama terakhir selama ini lebih dikenal sebagai konsultan pemasaran. Beberapa proyek yang pernah mereka tangani antara lain Senopati Penthouse, The H Residence, Woodland Park Residence dan Eight Kayana.

Kedua perusahaan ini pun kemudian sepakat bersekutu dalam PT Merdeka Ronov Indonesia. Proyek perdana adalah Intermark yang berlokasi di Serpong, Tangerang Selatan. Tepatnya Jalan Lingkar Timur BSD. Ini merupakan sebuah pengembangan multifungsi yang terdiri atas apartemen (Tuscany Residence) sebanyak 390 unit, 105 unit kondotel, Hotel bintang 4 yang dikelola swiss-belhotel sebanyak 110 kamar, 18 lantai gedung perkantoran yang dilabeli Associate Tower, Merdeka Assembly Hall yang berkapasitas 1.000 orang dan pertokoan berkonsep ruko. Semua terangkum di atas lahan seluas 3 Ha.

Ada pun bentuk kolaborasi yang dijalin adalah Kerjasama Operasi (KSO). Kontribusi PT Ronov Indonesia berupa lahan sementara Grup Rakyat Merdeka finansial.  Direktur Utama Merdeka Ronov Indonesia Ronaldo Maukar mengatakan, pembangunan proyek ini akan dikerjakan pada April 2013.  “Kami menganggarkan Rp750 miliar secara kapitalis dan 2016 diharapkan rampung” ujar Ronaldo. Investasi sebesar itu berasal dari ekuitas perusahaan dengan porsi 40%, dan 40% dari pinjaman perbankan, sisanya 20% dari pra penjualan.

Ada pun Tuscany Residence, ditawarkan senilai Rp8,5 juta/m2 atau Rp320 juta-600 juta per unitnya. Dari harga yang dibandrol ini, jelas mereka menyasar segmen menengah bawah. Kendati jumlah kelas menengah Indonesia saat ini mencapai lebih dari 50 juta jiwa, bukan perkara mudah bagi Merdeka Ronov Indonesia untuk menaklukkan sebagian kecil dari mereka.

Reputasi, rekam jejak dan portofolio, tetap menjadi pertimbangan utama kelas menengah. Selain, tentu saja harga jual. Sementara di Serpong sendiri, lokasi Intermark berada, proyek sejenis memang terbilang langka. Akan tetapi kompetisi akan datang dari properti-properti “stand alone” yang dikembangkan baik oleh Sinarmas Land maupun pemain lain.

Tuscany Residence akan mendapat tantangan serius dari landed house seperti Green Serpong Bintaro. Dengan harga setara yakni Rp630 juta, konsumen akan mendapatkan properti dengan ukuran bangunan dan lahan jauh lebih luas yakni 86/102. Kemudian Laverde yang dipatok seharga Rp658 juta untuk unit seluas 71/90 dan Serpong Garden yang ditawarkan Rp626,5 juta (100/91).

Sementara perkantoran Associate Tower jelas akan berhadapan dengan perkantoran yang dibangun oleh Sinarmas Land secara build to suit. Dengan harga kavling perkantoran kompetitif, perusahaan sebagai tenan mendapat kebebasan menentukan desain dan lokasi lahan yang diinginkan. Dus, konsep green office  yang ditawarkan merupakan nilai tambah buat perusahaan tenan.

Associate Tower sendiri, seperti dikatakan Bagus Adikusumo, Direktur Colliers International Indonesia yang ditunjuk sebagai konsultan perkantoran, dipasarkan dengan harga Rp17 juta/m2. Angka yang moderat, sejatinya, bila dibandingkan dengan perkantoran di sekitar Serpong yang masih berbentuk ruko/rukan yang sudah mencapai sekitar Rp5 miliar-15 miliar/unit. Kelebihan Associate Tower adalah high rise setinggi 18 lantai yang didesain modern dan dikelola secara profesional.

Peluang lebih besar akan dialami oleh Swiss-Belhotel. Sebab, di daerah Serpong Selatan, belum ada satu pun hotel yang berdiri. Kondisi aktual ini menjadikan Swiss-Belhotel sangat istimewa. Mereka bisa saja menangkap pasar dari business traveler atau manajer-manajer level menengah dari perusahaan-perusahaan yang berkantor di koridor Simatupang-Pondok Indah-BSD. Serta event-event MICE yang digelar oleh pemerintah daerah/kota (government spending) atau swasta.

Begitu pula dengan properti kondotelnya. Investor tak perlu repot merawat dan mencari penyewa untuk mengisi unit-unit kondotelnya. Dengan harga mulai dari Rp650 juta sampai Rp2 miliar, kondotel Intermark cukup menjanjikan dilirik sebagai instrumen investasi.  Karena pembeli kondotel dijanjikan imbal hasil sekitar 9% selama dua tahun pertama beroperasi.

Hal yang sama juga akan menimpa Associate Tower. Karena faktor lokasi yang dekat dengan mulut tol BSD, menjadikannya berada dalam posisi incaran koridor Simatupang-Pondok Indah dan BSD. Sekadar informasi, saat ini harga jual rata-rata perkantoran strata title di koridor ini telah mencapai Rp22 juta/m2. Dan akan beranjak lagi sekitar 10-15% pada tahun-tahun mendatang.

 

Namun begitu, jika momentum ini disia-siakan dengan komitmen pembangunan tepat waktu yang teringkar, maka Intermark hanyalah tinggal nama. Karena tak jauh dari lokasi ini, Sinarmas Land bersama Kompas Gramedia Group sudah mulai menggarap Indonesia International Expo yang terdiri atas convention center seluas 150.000 m2, dilengkapi hotel bintang 4 dan 3 dengan operator Santika serta perkantoran hijau.

Citadines Rasuna Resmi Beroperasi

Jaringan operator serviced residence terbesar di dunia,  The Ascott Limited (Ascott), kian menancapkan tajinya dengan membuka Citadines pertama di Indonesia. Ini merupakan serviced residences dengan jumlah total 153 unit dan merupakan Citadines ke-59 di  Asia Pasifik dan Eropa.

Beroperasinya Citadines Indonesia yang berlokasi di bilangan Rasuna Said, sekaligus mengukuhkan posisi Ascott  sebagai operator serviced residence bertaraf internasional terbesar dengan lebih dari 2.200 unit apartemen di 10 propertinya di Indonesia.

Citadines Rasuna Jakarta berlokasi strategis. Berdampingan dengan Metropolitan Medical Centre serta dekat dengan perkantoran di mana terdapat perusahaan multinasional seperti
PricewaterhouseCoopers, Rabobank dan Petrochina. Selain itu, Serviced Residence ini juga dekat dengan pusat perbelanjaan dan hiburan seperti Plaza Festival, Rasuna Epicentrum, Kota Kasablanka dan Mall Kuningan City.

Kenneth Rogers, Country General Manager Ascott untuk Indonesia mengatakan,
Citadines Rasuna Jakarta menyempurnakan posisi Ascott dan Somerset serviced
residence yang sudah ada di Indonesia. Dengan berdirinya properti ini, merambah pangsa pasar yang lebih luas yakni wisatawan independen  yang menghargai gaya hidup perkotaan di lokasi utama.

“Investasi asing berkembang pesat di Indonesia dan kami melihat adanya lonjakan
permintaan terhadap serviced residences di masa yang akan datang. Selain
Citadines Rasuna Jakarta, Ascott akan membuka Ascott Kuningan Jakarta pada
akhir tahun ini, Ascott Waterplace Surabaya dan Somerset Kencana Jakarta pada
tahun 2014 dan juga Citadines Marvell Surabaya pada tahun 2015,” ujar Rogers.

Citadines Rasuna Jakarta merupakan bagian dari sebuah bangunan terintegrasi
berlantai 30 yang meliputi perkantoran, klinik spesialis dan fasilitas perawatan
medis premier dan dikenal dengan nama The H Tower.

Menawarkan tipe studio, satu dan dua kamar tidur yang dilengkapi dengan dapur, ruang makan dan ruang keluarga yang terpisah dan juga fasilitas modern seperti akses internet gratis, DVD Player, LCD Tv dan lain-lain.

 

Fasilitas lainnya meliputi Jacuzzi dan ruang sauna, business corner, launderette, café dan restoran yang menyajikan masakan Perancis dan Indonesia. Serviced Residence ini juga memiliki counter penerimaan tamu dan petugas keamanan yang siap 24 jam, layanan housekeeping, business centre dan program-program khusus yang berfungsi agar penghuni merasa nyaman.

Citadines Rasuna ditawarkan mulai dari Rp750,000 plus plus per malam hingga tanggal 29 April 2013. Harga khusus ini juga berlaku untuk sewa bulanan. 

DMI Tawarkan Saham Perdana Kepada Publik

PT Dyandra Media International, Tbk “(DYAN)” telah mendapatkan pernyataan efektif secara resmi dari Otoritas Jasa Keuangan untuk dapat melakukan Initial Public Offering (“IPO”) pada tanggal 13 Maret 2013, yang menandai bahwa DMI telah dapat memasarkan sahamnya kepada publik.

 

Oleh karena itu, terhitung pada tanggal 15, 18 dan 19 Maret 2013 DMI melaksanakan proses penawaran umum saham perdana kepada seluruh calon investor dan masyarakat umum. Lokasi penawaran saham dilakukan di Bapindo Plaza. Mandiri Sekuritas dan OSK Nusadana Securities Indonesia sebagai penjamin pelaksana emisi saham membuka outlet dari jam 08.00 – 15.00 setiap harinya selama masa penawaran umum.

 

”Kami optimis bahwa penawaran perdana saham akan mendapat tanggapan positif dari seluruh calon investor dan masyarakat umum, sebagaimana tercermin dari feedback masa bookbuilding yang sangat antusias mulai tanggal 19 Februari 2013 hingga 5 Maret 2013.Terlebih hal ini ditunjang dengan posisi perusahaan sebagai market leader dalam sektor industri jasa MICE (Meeting, Incentive, Convention, Exhibition) di Indonesia yang terus bertumbuh seiring dengan beragam event yang ditangani DMI. Ditambah lagi dengan struktur dan valuasi IPO yang sangat menarik bagi investor,” ungkap Lilik Oetama Presiden Direktur DMI dalam siaran persnya hari ini.

 

Dalam IPO ini, total jumlah saham yang ditawarkan DMI sebanyak 1,282 miliar saham baru dengan harga Rp350 untuk setiap sahamnya. DMI berharap dari IPO, bisa memperoleh dana segar sebesar Rp448,7 miliar.

 

”Dana hasil IPO (net proceed) akan diarahkan untuk mendukung pengembangan kegiatan operasi perusahaan, baik berupa pengembangan anak usaha, pelunasan pokok hutang bank dan modal kerja,” kata Lilik Oetama. Tahun ini, DMI sedang mengembangkan 3 gedung konvensi yaitu pembangunan tahap kedua Bali Nusa Dua Convention Center seluas 25.000 meter persegi, pembangunanIndonesia International Expo di Bumi Serpong Damai (BSD) Tangerang Selatan, Banten dan pembangunan Makassar International Convention Center yang terletak di kawasan Tanjung Bunga Makassar, Sulawesi Selatan.

 

Tahapan selanjutnya setelah melakukan penawaran saham, DMI akan melakukan penjatahan saham pada tanggal 21 Maret 2013 dan puncak dari rangkaian IPO adalah pencatatan saham DMI sebagai emiten di Bursa Efek Indonesia dengan kode efek ”DYAN pada tanggal25 Maret 2013.

Archipelago International Opens The Alana Vasanti Seminyak

 

 

Archipelago International’s newest up market hotel brand, Alana, launches this month with the opening of its flagship property in Bali.

The Alana Vasanti – Seminyak sits in the heart of Petitenget in South Bali in the direct vicinity of Bali’s most popular restaurants and club locale whilst enjoying a serene setting enclosed by emerald green rice fields and is nearby famed Seminyak Beach.

The hotel was designed by Alex Bayusaputro from Genius Loco Architects and features 4 Presidential and 24 Deluxe Suites with separate lounge space and a mix of 93 oversized guest rooms with private balconies, spacious bathrooms with rain showers, 42” LED televisions and iPod compatible sound systems.

Suite guests have exclusive access to the 24-hour club lounge with complementary WiFi, a lavish a la carte breakfast and canapés and cocktails in the evenings while the 4 Presidential Suites also afford private outdoor – Jacuzzis.

There is a restaurant, a pool with sundeck, a pool bar and a wellness center with gym on offer. “Devali” is a chic restaurant featuring a relaxed contemporary setting with private and communal tables, regular chef tables and a menu infused with modern interpretations of Balinese cuisine. The “Splash Pool Bar” invites guest to interact and enjoy pool side refreshments and quality cocktails while the “AUM Wellness Center”, set in the gorgeous landscape of Seminyak, opens doors to an exotic world of beauty, serenity and utter indulgence.

There are also 200m² of meeting facilities including one mid seized general session room and two function rooms catering to small and intimate corporate functions and banquets.

Rorotan Kirana Legacy, Incar Pembeli Kelapa Gading

PT Nusa Kirana adalah salah satu perusahaan perintis kota baru Kelapa Gading. Bersama dengan PT Summarecon Agung Tbk, mereka berdua menyulap kawasan yang dulu merupakan rawa-rawa, menjadi “kepala naga”. Di mana investasi apa pun yang dilakukan di sini, akan berbuah manis. Termasuk investasi properti.

Itu adalah kisah indah masa silam. Ketika keduanya bercerai, mereka memilih jalan masing-masing mengembangkan lahan-lahan kuota sesuai kesepakatan keduanya. Tak puas hanya menghasilkan karya di Kelapa Gading, keduanya kemudian menjamah kawasan luar. Jika Summarecon berpaling ke Bekasi dan Serpong, Nusa Kirana justru mencari peruntungan di Rorotan, Cilincing, Jakarta Utara.

Apa yang membuat Nusa Kirana tertarik menggarap kawasan yang identik dengan keidaktertiban ini? Adalah potensi pertumbuhan nilai properti, menurut Kepala Bidang Perencanaan dan Pembangunan Nusa Kirana Yoce A Kaleb, yang cukup prospektif.

“Kami belajar dari Kelapa Gading. Ketika semua orang menghindarinya, kami justru melihat potensinya. Sama halnya dengan kawasan Rorotan ini. Sekarang memang sama sekali tak ada pengembangan perumahan modern yang tertata baik dan rapi. Nah, kami ingin merintis itu. Ketika kami sudah memulai pengembangan, tentu situasi berbeda akan kita jumpai di sini,” ujar Yoce.

Jadilah, sejak Desember 2012, mereka mulai memperkenalkan Rorotan Kirana Legacy. Menempati lahan seluas 120 Ha yang sudah dibebaskan dari total 200 Ha. Keyakinan Nusa Kirana akan potensi Rorotan, rupanya tak main-main. Mereka tak cuma membangun rumah sebanyak 1.600 unit, juga telah memulai pembangunan sarana dan prasarana sejak 2005.

Saat itu, yang dilakukan oleh mereka adalah menepis imaji publik terhadap Rorotan sebagai kawasan langganan banjir. Mereka membangun infrastruktur sekaligus menguruk lahan pengembangan setinggi 2-3 meter. Selain itu, mereka juga tengah berusaha meminta Pemda DKI untuk membuat jalur khusus menuju perumahan. Upaya ini sebetulnya wajar, mengingat mereka sudah membangun akses sebrupa jalan masuk/keluar kawasan selebar (right of way) 50 meter sesuai dengan arahan Pemda DKI sendiri. Akses ini berujung di kawasan Kanal Banjir Timur dan Cakung Cilincing.

Kendati memakan biaya yang cukup besar, namun   mereka puas. Karena saat ini, Rorotan terbilang stabil, banjir tidak lagi menggenangi kawasan ini dan perlahan imaji kawasan sebagai tempat kelas menengah mulai menemukan bentuknya.

Rorotan Kirana Legacy ditawarkan per unit senilai Rp729 juta hingga Rp2 miliar dengan luas lahan sekitar 120 m2. Terhitung kompetitif dan terjangkau untuk mereka yang tidak sanggup membeli properti di kawasan premium seperti Kelapa Gading, Sunter, atau Pulomas.

Terbagi atas 7 klaster dengan tiga tahap pengembangan. Klaster pertama dilansir pada Desember 2012 dengan jumlah rumah 218 unit, masuk dalam pengembangan tahap satu. Terserap pasar sekitar 20%.

Sedangkan area komersialnya yang dialokasikan seluas 30% dari total luas lahan kawasan akan dibangun pada tahap kedua yakni 2015. Berisi vertical commercial area yang terdiri atas perkantoran, sekolah terpadu yang berkaitan erat dengan kesehatan/rumah sakit, dan rumah sakit serta pusat belanja kuliner dan water park. Selain itu, dilengkapi juga dengan sport club, futsal, kolam renang, basket, dan lapangan tenis. 

Tahap ketiga akan dilakukan atas sisa 80 Ha pasca 120 Ha perdana terealisasi. Ini merupakan strategi bisnis di mana harga atas properti awal tumbuh signifikan, maka pengembangan terakhir baru dilakukan kemudian. Ketika semua properti berikut fasilitas komersialnya terbangun, maka potensi pertumbuhan harganya diproyeksikan akan mencapai 10-15% per tahun. Bahkan jika pengembangan tahap ketiga dimulai pun, harga properti akan mencapai pertumbuhan puncaknya.

Sebagai instrumen investasi, Rorotan Kirana Legacy memang butuh kerja keras untuk menaklukkan pasar. Hal ini disadari betul oleh Nusa Kirana. Untuk itu, selain mengerjakan lebih dahulu infrastruktur, akses beserta kelengkapan “kota” lainnya, mereka juga menerapkan strategi personal approach terhadap calon konsumen. Karena, selama ini buyer produk Nusa Kirana sebagian besar merupakan repeat buyer atau loyal customer.

Edukasi produk digenjot habis-habisan. Mengingat untuk melakukan penetrasi pasar, tak hanya loyal buyer yang disentuh, mereka butuh beberapa faktor yang mempengaruhi minat pasar atau konsumen baru. Karena, nama Nusa Kirana memang kalah popular dibanding pengembang lainnya. Untuk itu, mereka justru melakukan penekanan pada kualitas properti, kualitas lingkungan, kenyamanan, keasrian,  dan aspek legal. Selain itu, mereka juga dibebaskan untuk menggenadeng bank pilihan masing-masing guna mendukung pembiayaan KPR-nya.

Sebuah upaya yang menguntungkan konsumen, sejatinya. Dan ekspektasi mereka adalah property growth di Utara Jakarta yang sangat tinggi, dapat tersebar merata di seluruh kawasan. Tak hanya di Kelapa Gading, Sunter dan atau Pulomas, juga Cakung dan Cilincing.

Dengan harga yang relatif kompetitif, pebisnis dan eksekutif muda generasi kedua dari keluarga-keluarga perdana penghuni area Kelapa Gading yang menjadi sasaran bisa terjaring dengan mudah.

Ekspektasi mereka, pembeli beruntung. Bagaimana dengan masa depan investasi proeprti di sini? Harga properti di pasar sekunder tentu akan dinamis dan berpotensi bergerak naik. Seiring dengan kemajuan pembangunan fisik. Saat ini saja, ketika akses menuju Rorotan Kirana Legacy dirintis, harga lahan sudah mencapai 20% lebih tinggi menjadi Rp7 juta-10 juta/m2.

Perkantoran Premium Mendominasi Pasar

Kekinian Indonesia yang dipandang sebagai Negara prospektif  dengan potensi pertumbuhan industri properti, khususnya sektor perkantoran yang cukup tinggi, bukan isapan jempol. Tahun ini pun, masih akan diwarnai oleh prospek positif ekonomi dibandingkan dengan perkembangan ekonomi negara-negara lain yang masih dalam tahap pemulihan dari krisis global AS dan Eropa, yaitu sebesar 6.3-6.5%. Memotivasi perusahaan multinasional maupun korporasi dalam negeri untuk terus melakukan ekspansi atau pindah ke gedung kantor yang lebih berkualitas dengan lokasi yang lebih strategis.

 

Secara komposisi, permintaan masih lebih tinggi dibandingkan dengan pasokan. Rata-rata tingkat hunian dalam 5 tahun terakhir ini mencapai hampir 90%, dengan rata-rata kenaikan harga sewa gross (termasuk biaya pemeliharaan) sebesar 10% per tahun di area Kawasan Niaga Terpadu (CBD) dan 8% per tahun di luar kawasan CBD. Peningkatan yang jauh di atas rata-rata bila dibandingkan dengan negara-negara lain.

 

Permintaan tersebut, jelas, menjadi stimulan utama bertambahnya pasok sebesar 800.000 meter persegi kumulatif di kawasan dalam maupun luar Segitiga Emas (CBD dan Non-CBD). Gedung perkantoran yang akan selesai di tahun 2013 ini terkonsentrasi di koridor Mega Kuningan, Rasuna Said, Satrio, dan Gatot Subroto dalam CBD. Sedangkan tambahan gedung perkantoran baru di Non-CBD masih berasal dari koridor TB. Simatupang, yang disusul oleh koridor Slipi.

 

Porsi tambahan pasok ini cukup berimbang, antara area CBD dan Non-CBD yakni 420.000 m2 dan 380.000 m2. Pasokan baru yang berasal dari CBD sedikit lebih tinggi dibandingkan dengan area Non-CBD dimungkinkan oleh antusiasnya pengembang akan harga jual strata dan sewa yang masih lebih tinggi di CBD dari pada Non-CBD.

 

Secara rasional, kenaikan biaya konstruksi serta meroketnya harga tanah yang cukup signifikan terutama di area CBD, memaksa pengembang untuk membangun gedung-gedung Grade A hingga beberapa tahun mendatang. Terbukti 80% dari pasokan baru tahun 2013 merupakan gedung-gedung Grade A. Menurut Chief Executive Officer Leads Property Services Indonesia, Hendra Hartono, selain kenaikan harga, semakin terbatasnya lahan untuk pengembangan gedung perkantoran juga akan berpengaruh kepada upaya pengembang untuk mengoptimalkan atau meningkatkan koefisien luas bangunan/KLB. Mereka akan cenderung membangun gedung perkantoran yang lebih besar dan lebih tinggi.

 

Harga sewa gross gedung kantor Grade A berkisar antara 25-50 USD/m2/bulan. Jika dilihat dari kisaran harga sewa tersebut, terdapat gap yang cukup lebar antara gedung kantor Grade A yang berlokasi di koridor Jalan Sudirman-Thamrin, dibandingkan dengan gedung perkantoran di kawasan Kuningan dan Gatot Subroto. Jika yang pertama mencapai 33-50 USD/m2/bulan, sedangkan pada koridor Gatot Subroto dan Kuningan, masih berkisar 25-32 USD/m2/bulan. Ini disebabkan oleh tingkat permintaan dan harga lahan yang lebih tinggi pada koridor Sudirman-Thamrin.

 

Pertumbuhan harga sewa gross untuk kantor Grade A di CBD Area mencapai puncaknya pada tahun 2012, setinggi Rp332.880 atau setara 34.3 USD/m2/bulan. Mengalami kenaikan hampir 40% dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Rata-rata pergerakan harga sewa kantor Grade A dalam 5 tahun terakhir ini mencapai 10% per tahun, sehingga mendorong pengembangan proyek-proyek gedung perkantoran Grade A dalam 2-3 tahun mendatang. Pertumbuhan harga sewa tersebut turut berdampak pada pertumbuhan imbal hasil (yield). Berkisar antara 8 hingga 12% yang dicapai pada tahun lalu. Angka yield yang menjanjikan ini mendorong investasi dalam bentuk properti khususnya gedung kantor di Jakarta, di samping peningkatan nilai capital gain dari investasi tersebut.

 

 

Transaksi pre-komitmen pun tetap berlanjut tahun ini. Terutama didorong oleh kekhawatiran para penyewa besar akan keterbatasan ruang perkantoran dengan harga sewa yang kompetitif. Selain itu, transaksi pre-komitmen juga datang dari bisnis service office yang menyewakan ruang kantor dengan ukuran lebih kecil kepada sub tenant. Seperti kita ketahui, saat ini terdapat banyak pemain baru dalam bisnis service office yang berasal dari luar negeri. Mereka  menyewakan luasan ruang kantor berikut dengan sarana pendukungnya seperti resepsionis, work station, ruang meeting dan lain lain.

 

Ada pun pasok baru perkantoran di Jakarta saat ini memiliki beberapa karakteristik yang cukup kuat dan dibedakan menjadi beberapa kategori. Perkantoran dengan tinggi lebih dari 250 m atau lebih dari 50 lantai. Yang termasuk ke dalam kategori ini (baik masih perencanaan maupun pembangunan) adalah Signature Tower, Pertamina Tower, BUMN Tower, Telkom Landmark Tower, Sudirman Center, Chase Tower, dan St. Regis.

 

Disusul oleh strata title. Tingginya tingkat pertumbuhan harga sewa ruang perkantoran membuat imbal hasil sewa juga meningkat. Peningkatan ini membuat banyak investor melirik untuk membeli strata title building dengan harapan imbal hasil sewa yang cukup tinggi. Selain itu, mengingat harga jual ruko yang saat ini telah mengalami peningkatan dan lokasi ruko yang pada umumnya berada di area pinggir kota, pengusaha dan investor akan lebih memilih gedung perkantoran strata yang lebih prestisius dan fasilitas parkir yang lebih memadai.

 

Berikutnya adalah kombinasi strata & lease. Ini adalah kiat pengembang yang berusaha mengurangi beban pinjaman dengan menjual unit strata pada saat konstruksi dan menyisakan sebagian luas gedung sebagai penghasilan dari transaksi sewa menyewa pada saat gedung selesai dibangun.

 

Berikut adalah gedung-gedung perkantoran Grade A yang diincar perusahaan multinasional dan domestic dengan reputasi tinggi; Sentral Senayan, World Trade Center 2, The Energy, Indonesia Stock Exchange Building dan The Plaza.

 

Harga gross sewa lima gedung perkantoran tersebut dikutip dalam mata uang USD dan berkisar antara 40–50 USD/m2/bulan. Leads Property Service Indonesia menyebutnya sebagai gedung perkantoran premium karena berada di lokasi yang premium dan strategis, kualitas gedung dan keamanan yang tinggi, spesifikai tinggi dan floor plate yang lebar, serta fasilitas yang lengkap.

 

Secara umum penyewa gedung kantor Grade A masih didominasi oleh perusahaan yang bergerak di bidang finansial, jasa asuransi, telekomunikasi, minyak dan gas. Selain dari perusahaan lokal, juga perusahaan-perusahaan dari negara-negara Asia, seperti Singapura, Malaysia, Jepang, China, Korea, dan Timur Tengah.

 

Ke depan, mayoritas pasokan baru gedung kantor Grade A masih didominasi oleh gedung perkantoran untuk sewa. Namun demikian, persentase pasokan strata mengalami peningkatan yang cukup signifikan dalam beberapa tahun belakangan ini seiring dengan peningkatan harga sewa yang tinggi. Namun, pasokan ruang kantor dengan harga sewa yang terus naik pada gedung perkantoran yang berlokasi di kawasan CBD belum tentu seluruhnya dapat diserap oleh penyewa. Diprediksikan, perusahaan-perusahaan tersebut cenderung beralih kepada level yang lebih rendah atau beralih ke lokasi yang tak jauh seperti Slipi dan MT Haryono atau ke pinggir Jakarta, seperti TB. Simatupang, Puri Indah, Alam Sutera, dan BSD. Rata-rata pasokan baru dalam 2-3 tahun mendatang akan berlokasi di Rasuna Said, Satrio, Gatot Subroto, dan Rasuna Said, lebih dikarenakan keterbatasan lahan yang tersedia di wilayah Sudirman dan Thamrin.

 

“Namun beberapa tahun ke depan, diperkirakan harga strata maupun sewa akan cenderung stabil oleh karena pasokan baru yang cukup signifikan,” ujar Hendra.

 

 

 

 

           

 

PHM Launches The 101 Dago Bandung

PHM Hospitality announced that at the end of 2013 the company will be operating THE 1O1 Bandung Dago located on the Legendary Urban area of Dago Bandung.

 

THE 1O1 Bandung Dago is used to be a happening place in Bandung named Planet Dago at Jalan Ir. H. Juanda near Jalan Merdeka, as one of the trendiest area of Bandung with shopping malls, café, boutiques, and many restaurants and entertainment centers.

 

The ground breaking ceremony of THE 1O1 Hotel Bandung Dago was held recently on 17 February 2013, commencing its renewal construction and ready to be operated by the end of 2013.   The ceremony was attended by Owning Company Board of Directors: PT. Guna Cipta Manunggal Selaras (Gucimas), management team of PHM Hospitality, and contractor team.

 

THE 1O1 Bandung Dago will be a MidScale Premium (3+Star) hotel in Bandung with Smart Stylish Experience concept for middle up market. It is a pioneering of Chic & Trendy life style which is suitable for business and leisure travellers who concern about Value for Money aspect. The hotel will be featuring 160 Chic & Trendy rooms, meeting rooms, coffee shop, swimming pool and gym. 

 

Mr. Kristian Kuntadi, Managing Director of PHM Hospitality says: “We are really proud and delighted for being appointed by PT. Gucimas to manage THE 1O1 Bandung Dago. THE 1O1 Bandung Dago will be the new urban renewal of Legendary Dago in Bandung as THE 1O1 hotels position the brand as the MidScale Premium hotels strictly located in Legendary Urban areas and stand on different atmosphere complimenting surrounding. More, THE 1O1 hotels are the place where story of trend and lifestyle are collected and shared. Reflecting the local culture through its services, believes, and the location, we believe THE 1O1 Bandung Dago will be simply a destination to stay center in Bandung city.”

 

Tahap 2 Bali Nusa Dua Convention Center Siap Beroperasi

Indonesia mendapat kehormatan untuk menjadi tuan rumah kegiatan bergengsi Konferensi Tingkat Tinggi Asia-Pacific Economic Cooperation (APEC) di pulau dewata, Bali, pada bulan Oktober 2013 mendatang. Perhelatan prestisius ini akan dihadiri oleh 21 kepala negara dan 24.000 delegasi dari berbagai negara di dunia. Tentu hal ini akan membuat Indonesia menjadi sorotan berbagai pasang mata dari segala penjuru dunia, sehingga penyelenggaraan conference berkelas internasional ini harus dipersiapkan sebaik mungkin. Agar conference tersebut dapat berjalan dengan sempurna dibutuhkan tempat penyelenggaraan yang berkualitas dan memenuhi standar internasional. Untuk itu, pemerintah telah mempercayakan Bali Nusa Dua Convention Centre (BNDCC), salah satu properti convention & exhibition hall bertaraf internasional yang dikelola oleh PT Nusa Dua Indonesia (NDI) yang berada dibawah holding company PT Dyandra Media International (DMI), sebagai venue penyelenggaraan conference yang diselenggarakan setiap setahun sekali ini. “Kami bangga BNDCC selalu dipercaya sebagai tempat untuk menyelenggarakan event-event besar berkelas internasional di Bali,” ujar Riyanthi Handayani, Direktur PT Nusa Dua Indonesia.

BNDCC sebagai salah satu venue berkualitas terbaik di Indonesia telah berpengalaman menyelenggarakan beragam conference besar, salah satu diantaranya adalah ASEAN Summit ke 19 yang dihelat pada bulan November 2011. Conference Summit ini dihadiri oleh 18 kepala negara ASEAN termasuk Presiden Republik Indonesia Susilo Bambang Yudhoyono dan Presiden Amerika Serikat, Barack Obama. Acara tersebut berlangsung sukses dan meninggalkan kesan mendalam di mata dunia internasional akan keberadaan BNDCC sebagai venue kelas dunia yang layak dipercaya sebagai tempat penyelenggaraan conference bertaraf internasional. 

Reputasi BNDCC sebagai venue berkualitas memang telah mendunia. Berdiri diatas lahan seluas 70.000 m2, dengan convention hall seluas 5.000 m2 yang dapat menampung 5.000 peserta serta area parkir yang dapat diisi hingga 600 kendaraan. Venue yang dibuka pada bulan September 2011 ini juga memiliki fasilitas pendukung  berupa sistem komunikasi nirkabel, sistem konferensi dan peralatan audiovisual, serta in-house food production untuk menjaga kualitas pelayanan dan standar menu masakan bagi para tamu conference.

 

BNDCC kini tengah mengerjakan pembangunan tahap dua yang direncanakan selesai pada bulan Maret tahun ini. Pada pembangunan tahap dua, BNDCC akan dilengkapi dengan Hotel Amaris, brand properti hotel yang jaringannya tengah dikembangkan oleh PT Graha Multi Utama, yang juga yang berada dibawah holding company PT Dyandra Media International (DMI). Hal ini dimaksudkan untuk memudahkan kebutuhan penginapan bagi para tamu undangan, dan para delegasi yang menghadiri konferensi tersebut.

Pembangunan tahap dua BNDCC ini merupakan sinergi dalam industri Meeting, Incentives, Convention, and Exhibition (MICE) yang digeluti DMI, dimana venue penyelenggaraan dilengkapi dengan hotel sebagai bagian dari strategi integrasi untuk berkembang di Industri MICE. “Kami memilih Bali sebagai lokasi membangun BNDCC karena karakteristiknya memiliki beberapa kelebihan, diantaranya memiliki event internasional yang lebih banyak dibandingkan dengan Jakarta, serta lebih kuat dalam sektor international market. BNDCC juga berada di kawasan pariwisata yang sudah memiliki infrastruktur lengkap,” ungkap Riyanthi Handayani. 

Keberadaan properti pendukung seperti venue serta convention & exhibition hall di luar Jakarta dan Bali terbilang masih minim, hal ini tidak sejalan dengan pertumbuhan pesat dalam industri MICE di Indonesia yang juga mempengaruhi peningkatan kebutuhan akan venue serta convention & exhibition hall dengan standar kualitas terbaik. Situasi inilah yang membuat NDI memilih kota Surabaya sebagai tempat membangun convention centre perdananya, Gramedia Expo. Mulai beroperasi pada tahun 2008, convention centre yang berlokasi di jalan Basuki Rahmat, Surabaya ini memiliki ruang pameran dan convention hall dengan luas lebih dari 4.000 m2. 

Di luar pulau Jawa, NDI membuat sebuah terobosan baru dalam menjawab kebutuhan convention & exhibition hall di kota Medan. Dengan tujuan mengakomodir penyelenggaraan event atau pameran di kota Medan dan sekitarnya, maka NDI membangun Medan International Convention Centre (MICC) yang terintegrasi dengan hotel berbintang 4, Santika Dyandra Premiere Hotel. Berlokasi di pusat kota, Jl. Kapten Maulana Lubis, Medan, MICC berdiri diatas lahan seluas 4.000 m2 dan memiliki convention hall seluas 3.000 m2 yang mampu digunakan untuk menampung 5.000 pengunjung. 

 
NDI kini tengah memulai proyek prestisius dengan membangun 2 buah convention centre berskala internasional yang berlokasi di Serpong-Tangerang, Jawa Barat dan Makassar, Sulawesi Selatan. Untuk proyek di Serpong, NDI membangun Indonesia International Expo (IIExpo), yang berdiri di atas lahan seluas 25 hektar dengan area convention & exhibition hall mencapai 150.000 m2, dan berkapasitas 200.000 orang. Tak hanya itu, proyek convention & exhibition hall yang diprediksikan akan menjadi  gedung MICE terbesar di Indonesia bahkan di Asia Tenggara ini juga akan terintegrasi dengan hotel berbintang 3 dan 4, sehingga memudahkan akomodasi para peserta exhibition atau konferensi. 

Wilayah Indonesia Timur juga tak luput dari perhatian NDI, hal itulah yang membuat NDI membangun proyek prestisius Santika Dyandra Makassar, yang merupakan integrasi hotel serta convention & exhibition hall terbesar di Indonesia Timur. Proyek pembangunan Santika Dyandra Makassar berdiri di atas lahan seluas 3 hektar, dengan luas bangunan mencapai 65.000 m2.  Proyek ini sendiri terdiri dari Hotel Santika bintang 4 yang memiliki 22 lantai dengan dilengkapi 375 kamar dan suites, 28 meeting rooms serta convention & exhibition hall seluas 14.250 m2. Santika Dyandra Makassar yang berlokasi di jalan Metro Tanjung Bunga, Makassar, masuk di dalam lingkup kawasan bisnis global dan pariwisata terpadu Tanjung Bunga.