Ksatria Itu Bernama Jusuf Kalla

Mr Get Things Done…. demikian julukan pria paruh baya ini.  Segala hal dipastikannya beres.

Jusuf Kalla. Saya sempat mengernyitkan dahi ketika dia berakrobat dengan berpaling dari SBY, untuk kemudian mengajukan diri sebagai calon presiden 2009-2014.

Lama berselang, diselingi manuver-manuver para oportunis baik yang mengaku sebagai nasionalis, religius atau pun moderat, JK bergeming untuk melanjutkan perjuangannya mengubah Indonesia kepada keadaan yang lebih baik dan sejahtera.

Selama tiga bulan, saya disuguhi perayaan kualitas pemikiran, manajerial dan kepribadian putera Bugis ini. Ya… JK sukses menawan simpati saya. Saya sangat terkesan ketika JK memenuhi undangan KADIN untuk berdialog. Ia memperlihatkan segenap kemampuannya sebagai pemimpin dengan gesture yang khas, jujur, tidak bertopeng dan karenanya jauh dari artifisial. Pun ketika mengikuti debat capres yang diselenggarakan KPU sebanyak tiga kali. Performa wakil presiden ini luar biasa lincah dan gemilang. Membuat debat capres lebih hidup, kendati masih jauh dari esensi debat sesungguhnya.

Ya… setelah rangkaian peristiwa yang mewarnai dramaturgi politik itu, JK dengan slogan sederhana tapi substansial, “lebih cepat, lebih baik”, lantas memenuhi memori dan pemikiran saya.

Antusiasme untuk mengikuti pilpres kali ini pun begitu tinggi. Dialah yang menawarkan perubahan. Dialah yang menawarkan visi dan misi paling realistis dan rasional. Swing Voter seperti saya, tergugahkan dengan gerak-gerik JK menjawab setiap pertanyaan dalam dialog maupun acara debat. Lugas, bernas, cergas, tangkas, cerdas dan tentu saja menyentuh akar permasalahan.

Maka, ketika hari bersejarah itu tiba, 8 Juli 2009, dengan hati mantap, saya mencontreng nomor tiga. Puas, lega, dan gembira. Senyum kemudian tak pernah lepas dari bibir saya. Karena saya telah jujur kepada diri sendiri. Walaupun arus utama lebih memihak kepada capres-cawapres lainnya, tapi saya berani untuk memilih sesuai hati nurani. Bukan semata pada pertimbangan pada kemampuan dan intelektualitas JK. Tetapi juga kesadaran saya yang menghendaki perubahan. Perubahan untuk Indonesia menuju masa depan lebih baik dan sejahtera, mandiri, bermartabat dan demokratis.

Kendati saya yakin, JK tidak akan mendapat simpati publik sebesar pasangan SBY-Boediono, tetapi saya gembira, bahwa “pengubah” yang senantiasa berpikir taktis, cepat dan get things done  itu telah lahir di bumi Indonesia. Saya berterima kasih Tuhan memberikan JK untuk Indonesia.

Ketika hasil hitung cepat membenarkan keyakinan saya bahwa JK berada di urutan ketiga, saya merasakan menjadi bagian dari bangsa Indonesia yang telah mewarnai demokrasi dengan ‘pelangi’ yang indah. Memilih dengan kesadaran tinggi, sesuai dengan hati nurani dan logika berpikir yang hanya dipunyai oleh orang-orang yang dapat menerima bahwa president election hanyalah sebuah proses menuju demokratisasi yang lebih tinggi. Negara berdaulat, bermartabat, masyarakat sejahtera, mandiri, kreatif, inovatif, kebebasan pers dan berekspresi terjamin, kesetaraan hak, hukum menjadi panglima, bersih, jujur dan tentu saja berbudaya.

JK kalah, saya tidak gundah. Kekalahan JK justru kemenangan bagi saya dan mungkin juga 12% pendukung lainnya. Kekalahan JK adalah kemenangan baginya menuju altar lebih mulia; menjadi bapak bangsa yang memfokuskan perhatian pada pendidikan, memakmurkan mesjid dan menciptakan serta menjaga perdamaian bangsa.

Kualitas kepribadian dan kepemimpinan JK semakin bertambah, ketika pada 9 Juli sebelum pukul 18.00 atau sebelum maghrib, mengucapkan selamat kepada pasangan presiden dan wakil presiden terpilih versi quick count SBY-Boediono. Secara tegar JK mengakui kekalahannya.

Saya terharu…. dengan kekhasannya, Jusuf Kalla telah mengajarkan kepada kita, bagaimana seharusnya berdemokrasi. Ya, dialah demokrat sejati. Menjunjung tinggi sportivitas, bahwa sejatinya rivalitas hanya terjadi pada saat kompetisi. Setelah itu usai, bergandeng tangan kembali, menjalin silaturahmi, dan bersama membangun negeri. Tentu sesuai dengan peran dan posisi masing-masing.

Untuk berbakti demi negeri, tidak harus menjadi presiden, bukan?… Dan kita telah mendapatkan presiden sesungguhnya, the real president, setidaknya di hati saya.

Kstaria itu bernama Jusuf Kalla. Sejarah akan mencatatnya dengan tinta emas…

GP Plaza, Perjudian Gapura Prima

Kondisi krisis yang mengharuskan efisiensi di segala hal, menjadi motivator kuat yang mendorong Grup Gapura Prima, melansir Gapura Prima Plaza (GP Plaza). Revisi biaya sewa ruang, salah satunya, merupakan aksi efisiensi yang dilakukan beberapa perusahaan, baik domestik maupun multinasional. Mereka mulai mempertimbangkan opsi untuk relokasi ke ruang perkantoran yang ukurannya lebih kecil di tempat yang sama atau lokasi lainnya di luar kawasan bisnis utama (CBD), dengan harga sewa jauh lebih miring.

Tren relokasi ini kian menguat, seiring masih belum pulihnya kondisi makro ekonomi. Lokasi-lokasi perkantoran yang diincar, selain di kawasan TB Simatupang yang memang telah menjelma sebagai kawasan perkantoran sekunder setelah CBD Sudirman dan Thamrin, juga koridor MT Haryono dan S Parman.

Grup Gapura Prima membaca konstelasi ini sebagai isyarat besarnya ceruk pasar perkantoran.  Dengan GP Plaza, mereka menggarap pasar yang jumlahnya, menurut riset Procon Indah semakin meningkat. Kendati belum sampai pada tahap transaksi, perusahaan-perusahaan yang tengah dalam proses ‘mencari’ saat ini, jauh lebih banyak dibanding tahun lalu.

“Penyewa yang berminat relokasi menjadi permintaan utama bagi pasar perkantoran dalam dua tahun mendatang,” ungkap Associate Director Procon Indah, Utami Prastiana. Tarif sewa perkantoran di CBD, tetap bergeming. Bahkan, ada perkantoran yang melakukan penyesuaian sewa dengan kenaikan di bawah 10 persen. Perubahan sewa paling banyak terjadi karena depresiasi rupiah terhadap dolar AS. Rata-rata harga sewa di CBD mencapai Rp 177.000/m2 per bulan atau setara 15,36 dolar AS/m2/bulan.

Padahal di sisi lain, pemasukan perusahaan justru cenderung menurun seiring anjloknya permintaan terhadap produk jasa dan barang yang mereka produksi. Realistis jika mereka kemudian memangkas operational cost-nya. Tren relokasi ini, mengakibatkan tingkat okupansi perkantoran CBD turun 1 % menjadi 86,6% dari sebelumnya 87,7%.

GP Plaza berupaya untuk menangkap peluang 1% itu. “Kami menyediakan ruang kantor yang belum terpenuhi oleh perkantoran-perkantoran yang ada di CBD. Murah, kualitas memadai, fasilitas lengkap dan representatif,” ujar Chief Operating Officer Grup Gapura Prima, Rudy Margono.

GP Plaza dirancang sebagai mixed use development dengan konten utama ruang perkantoran sebagai identitas proyek. Kawasan Slipi, Jakarta Barat, lokasi proyek ini berada, memang mengalami perkembangan yang sangat pesat. Terdapat sejumlah gedung baru baik pengembangan baru maupun gedung yang mengalami refurbishment. Sebut saja Aston SOHO Slipi yang tengah dalam tahap penyelesaian akhir. Aston SOHO ini menyatukan dua fungsi berbeda kantor dan tempat tinggal dalam satu unit desain.

“Untuk kawasan Slipi, properti jenis ini memang paling sesuai. Karena itu, GP Plaza tak hanya menawarkan ruang kantor, juga apartemen dan pusat belanja dalam satu gedung. Agar aktifitas penghuni terpusat dalam satu sirkulasi kawasan,” urai Rudy.

Melalui anak usaha PT Kharisma Andalas Putra, Grup Gapura Prima membenamkan investasi senilai Rp750 miliar. Tiga puluh persen di antaranya berasal dari kocek perusahaan, sisanya dari pre komitmen konsumen. Sedangkan pinjaman perbankan baru akan digunakan jika kedua sumber dana di atas tidak mencukupi.

Pembangunan GP Plaza setinggi 31 lantai ini direncanakan selesai pada pertengahan 2011 nanti. Di dalamnya  terdapat apartemen (GP Residences), ruang kantor (GP Office) dan pusat belanja (GP Shopping arcade). GP Residences ditawarkan sejumlah 312 unit  yang berada di lantai 17-28, GP Plaza Office berstatus strata title yang menempati dua bagian; lantai 5-11 dan 12-19 serta 2 lantai GP shopping arcade (lantai dasar dan mezzanine)

Dengan harga penawaran perdana unit apartemen tipe studio (27,8 m2) Rp 425 juta dan 55,6 m2 Rp850 juta serta perkantoran dengan rentang harga Rp1,3 miliar-2,3 miliar, cukup pantas bersaing dengan produk sejenis. Sesuai dengan kemampuan finansial segmen pasar yang dibidik, yakni perusahaan lokal yang berminat relokasi dan juga pasangan muda.

GP Plaza berpeluang meraup simpati pasar. Sebab, hingga saat ini, dia merupakan pemain tunggal di kawasan Slipi. Bahkan dalam radius 5 km setelahnya, seperti  kawasan  Simprug  dan Senayan. Aston SOHO, tetangga terdekatnya, sudah lebih dulu eksis, dan terserap pasar dengan baik. Dus, lokasinya terbilang strategis dan bebas aturan 3 in 1, menjadi nilai tambah bagi pasar yang menginginkan gaya hidup serba praktis. Dekat dengan tempat kerja, dan tempat aktifitas lainnya seperti hiburan, olahraga, dan sosial.

K-Link Tower

Selain GP Plaza, properti hibrid yang meramaikan pasar tahun ini adalah K-Link Tower. Berbeda dengan nama pertama, yang terakhir ini dikembangkan oleh sebuah perusahaan multi level marketing (MLM) PT K-Link Indonesia.

K-Link Tower didesain setinggi 26 lantai. Selain untuk mengakomodasi kegiatan internal mereka yang membutuhkan ruang lebih representatif, juga terbuka bagi penyewa umum. K-Link Tower yang menempati lahan di Jl Gatot Subroto, Jakarta Pusat, kavling 59 A, atau tepat di samping RS Medistra, telah memulai pembangunan dan akan rampung pada akhir 2010. Menurut Senior Marketing Manager PT K-Link Indonesia, Djoko Komara, meski belum terbangun, peminatnya banyak.

Pernyataan Djoko ini mengamini tren yang berkembang sekarang, yakni kebutuhan ruang kantor yang simpel, fasilitas memadai, dan tentu saja cukup representatif karena berada di pusat kota. “Pasar saat ini tidak membutuhkan ruang yang besar, fasilitas wah, atau tampilang fisik kantor yang megah. Asal memenuhi standar perkantoran dan mendukung efisiensi, pasti diminati,” ujar Utami Prastiana.

Peluang K-Link Tower untuk menyerap pasar, tampaknya sangat besar. Mengingat jumlah ruang yang disewa sangat terbatas dan juga ada nama-nama besar tenan yang sudah memberikan konfirmasi sebagai daya tarik. Antara lain Starbucks.

Keberadaan K-Link Tower dan GP Plaza ini menambah pasok ruang kantor di Jakarta yang secara kumulatif mencapai 3,87 juta m2.

Summarecon Bekasi Dilanjutkan

Mempertimbangkan kinerja perseroan yang tidak terlalu terdampak krisis dan antusiasme pasar yang begitu kuat terhadap produk-produk PT Summarecon Agung Tbk., mereka berencana melanjutkan kembali proyek perumahan skala kota Summarecon Bekasi. Sebagaimana kita ketahui, proyek seluas 250 Ha tersebut sempat ditunda lebih kurang satu tahun.

Pendapatan perseroan tahun buku 2008 tercatat mengalami kenaikan 23,3% menjadi Rp1,3 triliun dibanding tahun sebelumnya yang hanya sebesar Rp1,02 triliun. Dari total pendapatan tersebut, kontribusi terbesar berasal dari properti di Summarecon Kelapa Gading, Jakarta Utara dan Summarecon Serpong, Tangerang dengan nilai Rp845 miliar atau 67%. Kontribusi properti di dua tempat ini meningkat Rp165 miliar dari 2007 yang sebesar Rp675,4 miliar.

Selain performa keuangan yang memberikan sinyal positif untuk terus tumbuh, Summarecon Agung juga tak henti mencetak prestasi. Per Juni 2009 ini, mereka mampu meraup penjualan perdana (pre commitment) sejumlah Rp400 miliar yang berasal dari Summarecon Serpong dan Summarecon Kelapa Gading. Rp240 miliar di antaranya disumbang dari penjualan ruko Rubby Residences dan rumah di Summarecon Serpong, sisanya dari unit-unit rumah Ebony Residences dan Grand Ochard di Summarecon Kelapa Gading.

Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk., Johannes Mardjuki mengatakan berpijak pada catatan tersebut, mereka optimis melanjutkan kembali proyek Summarecon Bekasi yang pembangunannya akan dimulai pada Juli 2010 dengan nilai investasi tahap I sebesar Rp250 miliar. Saat ini yang sudah dilakukan adalah pembebasan lahan seluas 180 Ha. “Proses pengurusan legalitas, perijinan dan kelengkapan administrasi land bank telah masuk dalam tahap finalisasi. Adapun pendanaannya kami tempuh cara-cara konservatif yakni kas internal dan penjualan pra komitmen. Prinsipnya semua beres, tidak ada masalah,” papar Johannes.

Keseriusan Summarecon Agung menggarap pasar Bekasi yang berceruk luas itu dibuktikan dengan persiapan mereka menciptakan akses langsung dari Tol Dalam Kota Jakarta, menuju Bekasi Utara, lokasi Summarecon Bekasi berada. Mereka telah mengalokasikan dana sebesar Rp110 miliar untuk akses langsung berupa jalan layang yang bermuara di Jl Ahmad Yani.

Pembangunan jalan layang ini merupakan langkah strategis mengingat Summarecon Agung sangat berkepentingan untuk menciptakan Summarecon Bekasi menjadi kawasan yang terbuka, strategis dan aksesibel. Jalan layang dirancang melintasi Stasiun KA Bekasi dan diharapkan dapat mengurai kemacetan di sekitar Jl Ahmad Yani- Stasiun KA-Jl Perjuangan. Apalagi jika proyek dua rel kereta ganda (double double track/DDT) segera direalisasikan. “Summarecon Bekasi berpotensi menjadi duplikasi Summarecon Serpong yang kini mengalami perkembangan yang pesat,” tandas Johannes.

Selain merancang kota mandiri yang akan menghimpun 250.000 unit rumah, pusat belanja, fasilitas komersial, hotel dan hiburan tersebut, tahun ini mereka menganggarkan belanja modal (capital expenditure/capex) sejumlah Rp80 miliar. Dana tersebut akan digunakan untuk keperluan pembebasan lahan di wilayah Serpong, dan penyelesaian tahap akhir hotel di Summarecon Kelapa Gading. Hotel yang berisi 300 kamar dan  berkelas bintang tiga ini nantinya dikelola oleh Harris. “Juni 2010 diharapkan sudah dapat beroperasi,” imbuh Johannes.

Diungkapkan Johanes, sekitar 40 persen dari belanja modal berasal dari kas internal perusahaan, dan sisanya pinjaman perbankan. “Kami masih memiliki fasilitas pinjaman dari salah satu bank swasta nasional. Dan itu belum kami gunakan, masih utuh dan disimpan sebagai dana cadangan,” imbuhnya.

Saat ini, Summarecon Agung tengah berkonsentrasi menggeber pembangunan klaster Ebony Residence dan Grand Orchard di Summarecon Kelapa Gading yang masing-masing terdiri atas 100 dan 150 unit. Begitupula dengan pembangunan ruko Rubby Residences sebanyak 195 unit. “Ini kami lakukan untuk mengejar tenggat agar tepat waktu dapat diserahterimakan kepada konsumen,” tandas Johannes.

Perkantran Ditunda

Sementara rencana membangun perkantoran (mixed office) di Boulevard Kelapa Gading (persis di depan La Piazza), ditunda. Perkantoran ini sedianya bertajuk Menara Satu. Terdiri atas tiga menara low rise yang memiliki ketinggian 11 lantai untuk dua tower pertama dan 10 lantai untuk tower ketiga. Dari lokasi perkantoran ini akan  dibangun juga commercial bridge yang akan menghubungkan Menara Satu dan La Piazza.

“Meski sudah ada pre commitment dengan perusahaan-perusahaan jasa perbankan yang ingin berkantor di sini, kami memilih menundanya. Mengingat permintaan residensial di Kelapa Gading lebih kuat dari ruang kantor,” imbuh Johannes. Padahal untuk  mewujudkan rencana tersebut Summarecon Agung telah mendapatkan dana hasil penjualan sukuk konvensional dan syariah ijarah sejumlah total Rp300 miliar, pada tahun lalu.

Diungkapkan Johannes, pada pertengahan 2010, proyek perkantoran akan mulai dievaluasi kembali. Dan jika iklim bisnis dan investasi kembali normal dan kondusif, tidak tertutup kemungkinan untuk dilanjutkan.

Aroma Duit Merebak di Sentul-Bubulak

Realisasi pembangunan jalan lingkar luar Bogor/Bogor Outer Ring Road (BORR) yang telah dimulai tahun lalu berdampak positif terhadap dinamika perkembangan properti. Gairah pengembangan baru sudah terlihat bahkan sejak jalan yang melingkari sisi utara Bogor sepanjang 11 Km itu masih dalam tataran rencana. Terutama di jalur-jalur yang dilintasinya; kawasan Sentul Selatan, Kedung Halang, Simpang Yasmin hingga Darmaga.
Dus, kini, ketika ruas R-2 Sentul Selatan-Kedunghalang sepanjang 3,70 km telah mencapai progres 60%, yang merupakan titik awal BORR, dianggap sebagai sinyalemen positif. Sementara R0; Kedunghalang-Simpang Yasmin sepanjang 4,10 km, serta segmen R1; Simpang Yasmin-Darmaga 3,20 km, akan direalisasikan akhir tahun ini hingga 18 bulan ke depan. Di antara ketiga ruas tersebut akan dibangun dua jalan layang (fly over) di Kedung Halang dan Yasmin serta satu pintu tol di Sentul Selatan.

Para pelaku bisnis dan industri properti yang sudah memiliki land bank di kawasan-kawasan tersebut di atas berstrategi melakukan ekspansi guna mendukung aksi penetrasi pasarnya. Mereka berkeyakinan kehadiran BORR merupakan peluang yang sangat besar dan berpotensi melipatgandakan kinerja keuangan. Grup Gapura Prima, Grup Cigede Griya Permai (CGP), PT Sentul City Tbk, dan PT Inti Innovaco, merilis klaster-klaster baru. Sementara Grup Megapolitan percaya diri menggarap mega proyek Cimandala City seluas 17 Ha.
Chief Executive Officer Grup Perdana Gapura Prima, Rudy Margono, mengatakan, keberadaan infrastruktur senilai Rp1,577 triliun tersebut akan membuat kawasan Sentul-Darmaga lebih terbuka dan strategis. Dan karenanya iklim bisnis menjadi lebih kondusif. “Kami tak memungkiri jika BORR memberi nilai tambah pada properti baru kami. Sementara bagi produk lama, harga jualnya mengalami kenaikan yang sangat fantastis, sekitar 20-30%,” ujarnya.
Strategi menjadikan BORR sebagai marketing gimmick memang memberi hasil luar biasa. Klaster Greenland Residences seluas 40 Ha di Bukit Cimanggu City yang dimiliki Grup Gapura Prima berkontribusi signifikan terhadap perolehan perusahaan. Sejak dipasarkan tahun lalu, menurut Rudy, menyumbang 30-40% perolehan perusahaan.
“Kami menjual properti yang sesuai dengan kebutuhan pasar di wilayah Bogor Utara, lokasi Bukit Cimanggu City. Pasar di sini sangat khusus, kulturnya ‘biar tekor asal kesohor’ menguntungkan kami. Dengan menjual produk seharga Rp300 juta-Rp1,5 miliar, kami percaya akan terserap pasar,” ujar Rudy.
Sementara Grup CGP yang menggarap Grand Sentul City dan sudah membangun 400 unit rumah berbagai ukuran dalam beberapa klaster, optimis dengan proyek komersial barunya, Bogor Centrum. Menurut Wakil Direktur Pemasaran Grand Sentul City, Swari T Arizona, Bogor Centrum akan berdiri di atas lahan seluas 20 Ha. Pembangunannya akan dimulai pada akhir 2009 dengan jadwal penyelesaian 2011.
Wilayah Grand Sentul City yang dilintasi BORR sudah pasti memberikan keuntungan tersendiri. Mereka pun tak menyia-nyiakan peluang ini dengan merancang Bogor Centrum sebagai one stop living. Semua kebutuhan mulai dari aktifitas sehari-hari seperti bekerja, sekolah, olahraga, rileks, hiburan, dan kebutuhan kesehatan, terpenuhi di sini. “Keberadaan BORR dapat meningkatkan mobilitas penghuni, warga Jakarta yang ingin ke Bogor atau sebaliknya. Dengan traffic yang tercipta ini, mendorong kami secepatnya merealisasikan Bogor Centrum,” imbuh Swari.
Serupa halnya dengan PT Sentul City Tbk yang memiliki land bank paling luas, yakni 3.000 Ha perumahan Sentul City, sampai harus menginvestasikan Rp50 miliar untuk membangun kluster barunya, Pine Forest. Klaster tersebut menempati area seluas 20 Ha. Chief Executive Officer PT Sentul City Tbk, Hanifah Kumala, mengatakan kondisi pasar saa ini jauh lebih baik. Realisasi pembangunan BORR turut memperkuat motivasi Sentul City melansir proyek baru. “Aksesibilitas menjadi mudah dan sangat memadai. Ini yang dicari calon pembeli,” tandasnya.
Tahap I Pine Forest akan terdiri atas 150 unit rumah dalam dua tipe dan 36 unit ruko. Tipe Pinus Patula berdimensi 75/135 dan Pinus Penderosa 53/12 dan 90/120. Harga per unit nya dimulai dari Rp270 juta-an.
Sedangkan ruko yang ditawarkan berukuran 100/67,5 m2 dengan harga Rp 470 juta-an. Setelah tahap pertama selesai, mereka merencanakan membangun kawasan tahap kedua dengan 280 unit dan ruko. Menurut rencana, rumah-rumah tersebut akan diserahterimakan paling lambat 18 bulan ke depan sejak dimulainya pembangunan Juni lalu. Sentul City sendiri merevitalisasi konsepnya menjadi kota mandiri berbasis eco green yang mengombinasikan fasilitas pendidikan, seni, kebudayaan, serta hiburan.

Memicu Pemain Baru
Tak hanya pengembang kakap yang memanfaatkan BORR sebagai peluang menjanjikan. Bayangkan saja jalur ini diproyeksikan meraup Lalu Lintas Harian Rata-Rata (LHR) sebanyak 23 ribu kendaraan per hari. Jika sepuluh persen saja dari mereka berkunjung ke perumahan-perumahan yang ada di sepanjang jalur ini, dan kemudian memutuskan membeli, akan terserap 2.300 unit rumah. Betapa hidup dan kompetitif, bukan?. Hukum permintaan dan penawaran akan berjalan seimbang dan diprediksikan sangat kuat.
Hal inilah yang memicu kelahiran pemain-pemain properti baru. Tidak hanya yang berbadan hukum, juga individu. Sebuat saja Sinbad Residences, Taman Firdaus, dan Bukit Sakinah. Mereka menggarap lahan milik sendiri atau pun dengan cara mengakuisisi dari pemilik lahan. Walau langkah terakhir ini diperlukan modal yang tidak sedikit.

Kondisi aktual, harga lahan yang ditawarkan di sepanjang jalur BORR terdongkrak sekitar 50 persen, menjadi Rp3 juta-4,5 juta/m2 dari sebelumnya yang hanya Rp2 jutaan/m2. Padahal Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)-nya hanya berkisar Rp800 ribu-1 juta/m2. Sementara di dalam kawasan perumahan seperti Bukit Cimanggu City, mencapai Rp1,5 juta-2 juta/m2.
Tingginya harga lahan tersebut berdampak pada tingginya nilai jual properti. Sinbad Residences yang berada tak jauh dari Terminal Bubulak, contohnya. Perumahan yang dikembangkan secara individual ini berani mematok harga Rp350 juta-900 juta/unit untuk ukuran 36/90 m-70/100. Bandingkan dengan rumah yang dipasarkan di Kota Wisata, dengan uang yang sama akan mendapatkan rumah yang jauh lebih luas.
Sebuah fenomena yang diakui atau tidak, mampu memicu pergerakan sektor lainnya. Tak hanya bisnis dan industri properti yang hidup di jalur ini, juga jasa, perdagangan, dan sektor terkait lainnya seperti bahan bangunan. Untuk jasa dan perdagangan, telah berdiri ruko-ruko baru secara sporadis yang berisi bank-bank dan perusahaan asuransi dan leasing yang membuka kantor cabang baru. Begitu pula dengan fasilitas ritel komersial. Setidaknya terdapat empat hipermarket yang telah beroperasi, baik yang berdiri sendiri maupun menyatu dalam pusat belanja.
Terhadap dinamika pasar ini, tak salah jika Rudy menyatakan, pasar properti sangat lokal sifatnya. Dan pengaruh krisis, singkat saja umurnya. “Semester dua ini saya optimis, akan kembali normal,” yakinnya.

Mega Kuningan Land Dibatalkan

Ketidakpastian kondisi ekonomi dan keengganan perbankan merespon stimulus BI yang sudah menurunkan suku bunganya menjadi 7% dijadikan motivasi kuat buat PT Jakarta Setiabudi International, Tbk., (JSI), untuk membatalkan proyek Mega Kuningan Land, di Mega Kuningan, Jakarta Selatan.

Vice President Director PT JSI, Hari Purwo Prawiro memberikan konfirmasi itu, Kamis (4/6) di Menara Cakrawala, Jakarta Pusat. Dalam konferensi pers usai perhelatan Rapat Umum Pemegang Saham, Hari mengungkapkan bahwa Mega Kuningan Land merupakan temporary project yang sangat tidak fisibel jika direalisasikan dalam 1 atau dua tahun ini.

“Positif dibatalkan, kecuali ada perubahan radikal. Kami menunggu timing yang tepat setelah dua tahun ke depan. Yang pasti, untuk saat ini, Mega Kuningan Land dibatalkan,” tegasnya.

Mega Kuningan Land merupakan mixed use development di atas lahan seluas 3,3 Ha, yang sedianya akan merangkum lifestyle mall dengan konsep terbuka, offices, pusat hiburan dan juga outdoor activity.

Tidak hanya Mega Kuningan Land, rencana pembangunan hotel jaringan Formule 1 di Jakarta dan beberapa lokasi di Jawa Tengah juga ditangguhkan.

“Kami memutuskan untuk put them on hold. Sampai krisis berakhir,” imbuh Hari seraya menambahkan bahwa untuk membangun satu kamar diperlukan dana sekitar 25.000 USD, jika satu hotel terdiri atas 100-120 kamar maka duit yang harus disiapkan oleh JSI bisa sebesar 3 juta USD.

Dengan kondisi pasar sektor perhotelan saat ini yang mengalami penurunan, khususnya untuk MICE business, sangat tidak realistis memaksakan pembangunan. “Permintaan MICE business sedang anjlok. Sebaliknya untuk individual traveler yang masih kuat demand-nya. Terlihat dari kinerja hotel eksisting kami masih cukup bagus karena individual traveler. Sementara Formule 1 dirancang sebagai MICE acomodation,” ujar Direktur JSI, Lie Erfurt Chandra.

Oleh karena itu, untuk tahun 2009 ini,  JSI lebih memilih opsi  memperkuat neraca keuangan sebagai rencana strategisnya. Perkuatan rencana keuangan ditekankan pada penurunan utang dan peningkatan aset perusahaan dengan jalan menggenjot penjualan, melakukan efisiensi semaksimal mungkin.

Opsi menurunkan utang termasuk prepayment loan yang telah dilakukan pada 2008 lalu sebesar 12 juta USD, tampaknya bakal menjadi prioritas utama daripada berinvestasi dengan membangun properti baru. Saat ini, menurut President Director JSI Jefri Darmadi, suku bunga deposito sudah mulau landai, sementara di satu sisi suku bunga kredit/pinjaman masih belum ramah pasar. “Dengan yield yang tidak sebesar deposito, maka opsi berinvestasi untuk saat ini bukan pilihan bijak. Akan tetapi, kami masih menunggu situasi normal kembali seperti sebelum krisis global. Jika situasi pulih, dan perbankan melonggarkan kebijakan pengetatan likuiditasnya, kami akan  berupaya mewujudkan rencana-rencana yang sudah dicanangkan pada 2008 lalu”, urai Jefri.

JSI sendiri mencatat pendapatan tahun buku 2008 sebesar Rp258 miliar dan laba bersih Rp10 miliar. Posisi utang per akhir April 2009 sebesar 82 juta USD. Di antaranya kepada OCBC NISP dan CIMB Niaga. Sedangkan rugi bersih sebesar Rp55,3 miliar akibat kerugian kurs sebesar Rp87 miliar. Rugi kurs ini disebabkan depresiasi rupiah dari Rp0,149 per 1 USD pada akhir tahun 2007 menjadi Rp10.950 per 1 USD pada akhir 2008.

Lima Dari Gapura Prima

Fatsun properti yang terbatas pada lokasi, lokasi dan lokasi, di mata Grup Gapura Prima tampaknya mengalami tafsir ulang. Kelompok usaha yang dikomandoi Rudy Margono ini mulai memanfaatkan momentum krisis sebagai waktu yang tepat untuk melansir sejumlah proyek baru. Tak tanggung-tanggung, mereka bakal menggarap lima mixed use development di beberapa lokasi di Jakarta.

Tak pelak, strategi bisnis mereka kali ini menjungkirbalikkan analisa pengamat bahwa kelompok pengembang ini sudah habis. Setelah setahun lalu hanya bisa berkonsolidasi. “Kami tidak puas hanya melakukan konsolidasi. Harus menciptakan proyek dan market baru. Pasar saat ini butuh proyek-proyek yang kreatif dan inovatif. Kami percaya diri melempar lima proyek ke pasar. Karena, akhir 2008 hingga awal tahun ini, kami telah melakukan tes pasar yang hasilnya sangat menggembirakan,” buka Rudy.

Tes pasar atas lima proyek barunya ini menyangkut preferensi, lokasi, harga, konsep dan jenis properti. Menariknya, variabel lokasi tidak lagi menempati urutan pertama yang menjadi bahan pertimbangan pasar. “Mereka justru menyambut positif produk kami karena pertimbangan preferensi, konsep dan harga. Berpegang pada hasil ini, kami lantas melahirkan lima proyek multiguna. Meskipun kondisi tengah krisis, tapi kami percaya, pasar tetap ada,” imbuh Rudy.

Motivasi Grup Gapura Prima tak lepas dari aktualitas yang mengondisikan calon pembeli justru yang mengendalikan pasar (buyer’s market) saat ini. Pasok berlebih, permintaan terbatas. Di satu sisi, situasi ini memang menguntungkan pembeli, karena mereka memiliki banyak alternatif pilihan, dengan harga kompetitif. Dan jika eksekusi transaksi beli dilakukan saat ini, mereka dapat berharap keuntungan yang lebih besar dan cepat di masa yang akan datang. Katakanlah pada saat seller’s market. Siklus buyer’s market lantas dijadikan Grup Gapura Prima sebagai upaya untuk meraup dan melakukan penetrasi pasar baru dengan merilis lima proyek yang diklaim Rudy sebagai extraordinary project, karena berbeda dari yang ada.

Kelimanya adalah Belmont Residences, Kebayoran Residences, City Plaza, Gapura Prima (GP) Plaza, dan De Eastern. Semuanya merupakan pengembangan yang mengintegrasikan fungsi hunian, komersial, perkantoran dan fasilitas pendukung. Belmont Residences contohnya. Lokasinya yang berada di pusat keramaian kawasan Kebon Jeruk dipandang Rudy akan lebih bernilai jika dikembangkan dengan konsep mixed use development. Begitu pula dengan GP Plaza yang tepat berhadapan dengan Gedung Jakarta Design Center (JDC) yang juga dilintasi oleh kendaraan dengan volume sangat padat.

Sementara Kebayoran Residences, di kawasan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan,  lebih sebagai town house eksklusif yang sifat pengembangannya dikombinasikan dengan fasilitas berbau gaya hidup seperti open lifestyle mall dan boutique office. Dan De Eastern justru melengkapi kehadiran Bekasi Trade Center di Bekasi Timur, Jawa Barat. Proyek ini merupakan apartemen murah yang disiapkan untuk mengakomodasi celah pasar pekerja sektor non formal, dan juga masyarakat sasaran subsidi pemerintah.

Yang menarik dari srategi bisnis kelompok pengembang ini, menghadirkan mixed use project yang memungkinkan diterapkannya subsidi silang juga perkuatan konstruksi finansialnya. Belmont Residences tidak hanya menyasar segmen menengah-bawah, juga menengah atas. Karenanya harga perdana yang ditawarkan pun bervariasi sesuai ukuran unit. Mulai dari Rp99 juta untuk tipe studio hingga Rp350 juta untuk unit dua kamar. “Subsidi ini bisa menggerakkan realisasi pembangunan proyek lebih cepat. Pasar untuk unit seharga Rp99 juta sangat besar. Kami yakin bakal laku keras dengan cepat. Berkaca pada kesuksesan Kebagusan City yang habis terjual hanya dalam waktu enam bulan,” ujar Rudy.

Sementara perkuatan konstruksi finansial yang dimaksud tentu saja menggandeng investor individu yang memiliki dana likuid berlebih. Grup Gapura Prima menangkap fenomena investor seperti ini dengan menawarkan proposal proyek yang tentu saja potensial mendatangkan keuntungan (turn over) dengan cepat dan bisa bersaing dengan instrumen investasi lainnya seperti reksadana atau deposito.

Yakin dengan kekokohan finansialnya, Grup Gapura Prima lantas menyediakan dana Rp500 miliar sebagai belanja modal tahun ini. Termasuk mendanai kelima proyek tersebut. “Itu di luar tanah. Karena kami sudah memiliki lahan-lahan di lokasi kelima proyek tadi sejak lama (land bank). Jadi, dana itu untuk konstruksi dan juga kampanye iklan dan promosi,” buka Rudy.

Rudy juga optimis, dapat mengeruk keuntungan positif dari perolehan penjualan tahun ini. Indikasinya, baik Belmont Residences, De Eastern, GP Plaza, maupun Kebayoran Residences, sudah mendapat konfirmasi 20-30% pembeli. Jika tahun lalu jumlah revenue mencapai Rp600 miliar hanya dari residensial landed (Bukit Cimanggu Villa) dan Kebagusan City sebagai kontributor terbesar, maka target Rp800 miliar tahun ini bukan hal yang mustahil.

GP Plaza

Harapan Grup Gapura Prima menegakkan kembali supremasinya, mungkin dapat terwakili oleh terwujudnya GP Plaza kelak. Pasca beroperasinya Bellagio Residences dan Mansion serta The Bellezza, setahun terakhir ini, memang seakan tenggelam oleh kiprah pengembang lain. Nah, GP Plaza yang merangkum 400 unit apartemen dalam 11 lantai (berada di lantai 17-28), perkantoran strata title (5-16) dan 2 lantai shopping arcade itu dirancang akan menjadi headquarter Grup Gapura Prima.

Saat ini, progres aktual di lapangan, telah dilakukan pembersihan lahan. Lokasinya di Jl Gatot Subroto, Jakarta Barat, memang terbilang strategis. Dengan harga penawaran perdana unit apartemen tipe studio (27,8 m2) Rp 425 juta dan 55,6 m2 Rp850 juta serta  perkantoran dengan rentang harga Rp1,3 miliar-2,3 miliar, cukup pantas bersaing dengan produk sejenis.

Pluit, Arena Pertarungan Sengit

Beberapa tahun lalu ketika meresmikan dimulainya pembangunan Emporium Pluit Mall milik kongsi Grup Agung Podomoro dan PT Jakarta Propertindo, di kawasan CBD Pluit, Effendi Anas Walikota Jakarta Utara saat itu berkata, “CBD Pluit diharapkan menjadi infrastruktur kota yang dapat menggerakan roda ekonomi khususnya Jakarta Utara”. Kawasan ini kemudian menjelma menjadi pusat bisnis dan hunian terpadu yang menjadi perintis pengembangan properti serupa di lokasi lainnya di sekitar Pluit. Sebelumnya, tak ada gedung jangkung yang berdiri dalam satu kawasan.

Pluit sendiri merupakan bagian dari kecamatan Penjaringan Jakarta Utara, dan termasuk bagian dari kota tua. Mengacu peta Topographish Bureau Batavia tahun 1903 kawasan ini disebut dengan nama Fluit Muarabaru. Nama ini berawal dari adanya kapal layar panjang berlunas ramping di pantai sebelah timur muara Kali Angke yang disebut fluitschip pada tahun 1660. Berfungsi untuk pertahanan Benteng Vijfhoek di pinggir Kali Grogol, tepatnya sebelah timur Kali Angke dari serangan pasukan Banten. Kubu pertahanan ini pun dikenal dengan sebutan De Fluit dan kemudian jadi Pluit penyebutannya hingga sekarang.

Dalam perkembangannya kemudian, Pluit berubah menjadi kawasan permukiman elit. Rumah-rumah berukuran besar dan berpagar tinggi sangat mudah ditemui. Profil pemiliknya, mudah ditebak, adalah mereka yang memiliki latar belakang bisnis dengan tempat usaha di Glodok atau Mangga Dua.  Ini sesuai dengan kultur daerah pesisir yang dianggap sebagai daerah emas dan sangat strategis untuk melakukan perniagaan waktu itu.  Apalagi daerah tersebut terkenal dengan bandar pelabuhan yang terletak di muara sungai Ciliwung-Angke.

Hingga kini Pluit tetap memiliki magnitude khas dengan karakter berbeda dibanding kawasan lain. Selain identik sebagai kawasan gedongan, Pluit memiliki aksesibilitas yang strategis, dekat dengan Bandara Udara Soekarno-Hatta serta berbagai pusat bisnis seperti, Glodok, Kota, Mangga Dua dan Roxy. Mengingat perkembangannya yang begitu cepat dan diprediksi bakal sangat pesat, kawasan Pluit yang sejak 1960-an dikelola oleh Badan Pengelola Lingkungan (BPL) DKI Jakarta, sebagian besar wilayahnya kemudian dilimpahkan kepada PT Jakarta Propertindo pada 2000. PT Jakarta Propertindo  merupakan sub holding BUMD bidang properti. Setelah sebelumnya ditangani oleh PT Pembangunan Pluit Jaya pada 1997 setelah menerima aset dari BPL.

CBD Pluit yang menelan dana tak kurang dari Rp3 triliun hanyalah salah satu contoh pengembangan yang diyakini menjadi perintis pertumbuhan kawasan. Padahal sebelumnya, selama dua dekade Pluit hanya diisi oleh pusat belanja Mega Mall Pluit yang dikembangkan PT Duta Wisata Loka. Tergoda akan perubahan yang begitu dramatis, termasuk rencana PT Jakarta Propertindo yang akan melengkapi Pluit Junction dengan De Paradiso, PT Lippo Karawaci Tbk juga ikut meramaikan pesona Pluit. Mereka bahkan sampai harus mengakuisisi Mega Mall Pluit senilai Rp250 miliar dan mengubahnya menjadi Pluit Village.

Menurut Suryanto Salim, Member Broker LJ Hooker Pluit, masuknya investor-investor properti kakap tersebut merupakan bukti bahwa kawasan ini memiliki nilai ekonomi yang tinggi. Sedikit ke utara, tepatnya Pantai Mutiara, PT Intiland Development Tbk juga tengah berpacu merampungkan Regatta. Setelah tahap I pengembangan 4 apartemennya rampung, mereka kini bersiap mengembangkan tahap II. Total apartemen yang ditawarkan sebanyak 920 unit dengan harga jual mulai dari Rp12 juta/m2.

Proyek lainnya yang berada dekat dengan Pluit adalah milik Grup Agung Sedayu. Meski tepat berada di Pantai Indah Kapuk, tak jauh dari kawasan konservasi alam hutan mangrove, namun mudah dijangkau dari arah Pluit. Di sini Grup Agung Sedayu  mengembangkan hunian Bukit Golf Mediterania. Dengan luas mencapai 300 hektar,  fasilitas yang dibangun layaknya kota mandiri. Mulai dari sarana pendidikan, perkantoran, pasar modern, hingga sarana olahraga dan rekreasi.

Di sini telah terbangun ribuan rumah dan telah dihuni ribuan kepala keluarga. Akses yang langsung menuju tol Sedyatmo yang terhubung ke bandara dan pusat kota, membuat kian terbukanya kawasan ini. Ikut meramaikan persaingan adalah PT Premier Indonesia yang menancapkan tajinya dengan mendirikan Premier Mansion.

Pembangunan properti-properti baru tersebut, memang sangat eksesif. Harga lahan dan properti, mengikuti fatsoen ekonomi, ikut terkerek naik. Seperti di di beberapa lokasi kawasan Pantai Mutiara harga kavling kanalnya telah berada pada level Rp8 juta-Rp9 juta/m2. Sedangkan di Jl Pluit Raya Selatan berkisar antara Rp6 juta-Rp7 juta/m2. Angka lebih rendah  Rp5 juta-6 juta/m2 yang ditawarkan Pantai Indah Kapuk dan Bukit Golf Mediterania.

Harga-harga ini menurut Suryanto mengalami apresiasi setiap tahunnya. Apalagi saat beberapa proyek baru berukuran raksasa masuk ke pasar. “Pluit saat ini lebih seksi. Pasok dan demand tak pernah sepi. Selalu seimbang, bahkan kadang penawaran terbatas, permintaan justru melonjak,” ujar Suryanto.

Sumber: Properti Indonesia edisi Juni 2009

Cimandala City, Hidup Kembali Setelah Mati Suri

Memasuki kuartal II 2009, Grup Megapolitan mengejutkan pasar dengan menghadirkan superblok Cimandala City. Proyek gres yang berlokasi di Jl Raya Bogor-Cimandala, Bogor, Jawa Barat,  ini menurut Komisaris Grup Megapolitan Sudjono Barak Rimba merupakan salah satu langkah strategis perusahaan untuk bangkit di saat momentum krisis ekonomi global. Sekaligus memanfaatkan celah pasar properti terintegrasi berskala besar di Bogor.

”Kami yang memiliki banyak cadangan lahan (landbank) sangat diuntungkan. Land bank kami tersebar di kawasan Jadebotabek, terutama di Bogor, yang dekat dengan akses pintu tol. Properti terpadu menjadi sangat prospektif di sini,” tutur Sudjono.

Cimandala City, sejatinya merupakan proyek yang direncanakan sejak tahun 2005 dengan nama awal Bogor City Square (Properti Indonesia edisi Mei 2005). Dalam perjalanannya kemudian, baru pasar ikan yang terealisasi. Jenis properti lainnya seperti hunian, hotel dan pusat belanja masih menunggu kepastian studi kelayakan.

Secara obyektif, Cimandala City memiliki kans besar untuk bersaing dengan proyek sejenis. Sekaligus menambah semarak dan ketat kompetisi superblok di Bogor. Katakanlah Nirwana Epicentrum (Bakrieland Development) di Bogor Nirwana Residences, Bogor Centrum (Grup Cigede Griya Permai/CGP) di Grand Sentul City dan Bogor City Center (Bogor Anggana Cendekia) di Jl Padjadjaran.

Bogor City Center dan Nirwana Epicentrum diuntungkan masa pembangunan lebih awal. Secara fisik keduanya telah memulai operasionalisasi sejak 2008 dan awal 2009. Bogor City Center dengan Botani Square dan Hotel Santikanya saat ini menjadi destinasi wisata belanja dan aktifitas meeting, incentives, convention, congress, conferences dan exhibition (MICE). Begitu pula dengan Nirwana Epicentrum yang mengandalkan The Jungle Water Adventure Park, Epicentrum Walk, Orchard Walk Mall dan Aston Bogor Hotel and Resorts.

Sementara Cimandala City yang mengusung tema The City of Inspiration menempati area seluas 17 Ha. Direncanakan akan berisi shopping arcade sebanyak 89 unit ruko, pusat belanja (trade center) sejumlah 740 kios, area rekreasi dan hiburan city walk, life style mall, town house, 5 menara apartemen komersial (non subsidi), hotel, rumah sakit dan trilingual school.

Chief Commercial Officer Grup Megapolitan Budiarto Winarto menjelaskan superblok ini diproyeksikan menelan dana lebih kurang Rp3,6 triliun. Jumlah nominal yang sangat besar yang hanya bisa direalisasikan oleh kelompok usaha dengan konstruksi  pendanaan yang kuat. Namun begitu, bukan karena kondisi finansial Grup Megapolitan tengah ‘sekarat’ jika kemudian mereka membuka kesempatan selebar-lebarnya kepada calon investor lain untuk bergabung. “Lebih karena strategi bisnis saja. Membangun superblok sebesar ini memang harus berkongsi dengan mitra-mitra strategis. Akan tetapi, ada atau tidak ada investor baru pun, kami tetap menyediakan  separuh dari total nilai investasi tadi. Selebihnya diambil dari hasil penjualan dan opsi pinjaman perbankan,” paparnya.

Ceruk pasar luas

Lokasi Cimandala City terhitung strategis. Dilintasi jalur provinsi yang memiliki tingkat kepadatan lalu lintas sangat tinggi serta dekat dengan akses tol Sirkuit Sentul dan Sentul Selatan. Menilik aksesibilitas yang sangat memadai ini, mestinya catchment area-nya pun dapat diciptakan lebih luas. Lebih dari sekadar memenuhi kebutuhan masyarakat yang menghuni Cimandala Permai dan Tatya Asri, dua kompleks perumahan yang juga portofolio Grup Megapolitan, yang berada berdekatan, atau perumahan lain di sekitarnya. Juga daerah Sentul, Cibinong, Depok, dan bahkan Jakarta.

Apalagi dengan varian produk properti yang ditawarkan, lapisan pasar yang dapat dibidik pun menjadi tak terbatas. Untuk pengembangan ruko contohnya. Di sepanjang jalur ini hanya terdapat satu kompleks ruko yang dikelola secara modern, yakni Plaza Dua Raja. Selainnya merupakan ruko-ruko individual yang didirikan secara alamiah, terpisah  dengan desain berbeda-beda pula. Ruko Cimandala City dapat mengisi ceruk ini dengan catatan kualitas material terjamin dan dikelola lebih profesional. Kendati dari segi harga, kurang kompetitif. Rp700 juta untuk tipe dua lantai berukuran 100-150 m2 belum terlalu bersahabat untuk harga perdana. Sementara di sekitarnya masih banyak ditemui ruko-ruko ‘informal’ berukuran sama yang ditawarkan dengan harga lebih miring.

Bagaimana peluang untuk pusat belanja yang berkonsep trade center? Meski masih terbuka lebar, namun jika tanpa konsep jelas yang diusung, kans akan menjadi sempit dan sulit memulai penjualan. Selain harus berhadapan frontal dengan ITC Cibinong yang sudah lebih dulu eksis sebagai pusat perdagangan garmen juga dengan Plaza Jambu Dua sebagai kompetitor terdekat yang sudah berusia lebih dari satu dekade. Plaza Jambu Dua sendiri telah menjelma menjadi pusat perlengkapan IT dan telekomunikasi.

Kendati demikian, Budiarto optimis, shopping mall-nya bakal mendapat respon bagus. Mengingat sudah ada konfirmasi positif dari peritel besar sebagai trigger keramaian. Peritel besar ini nantinya membawa ‘satu paket’ tawaran. Selain hipermarket juga department store. “Kami tinggal menjual kios-kios kepada peritel lainnya, karena tenan utama sudah di tangan,” ungkap Budiarto.

Dengan hasil penawaran perdana ini, Grup Megapolitan menargetkan pembangunan dimulai pada Oktober 2009. “Kami membutuhkan waktu 18 bulan untuk merampungkan pengembangan kompleks ruko. Setelah itu, baru kemudian mengerjakan pusat belanja. Untuk ruko sendiri kami alokasikan dana sekitar Rp200 miliar,” lanjut Budiarto.

Serupa halnya dengan Bogor Centrum yang dirancang berdiri di atas lahan seluas 20 Ha. Menurut Wakil Direktur Pemasaran Grand Sentul City, Swari T Arizona, Bogor Centrum akan memulai pembangunannya pada akhir 2009 dengan jadwal penyelesaian 2011. ”Lebih cepat lebih baik. Di kawasan Sentul sendiri belum ada proyek yang representatif disebut pusat niaga terpadu. Salah satu peritel hipermarket asal mancanegara telah memberikan garansi kesiapan untuk menjadi salah satu tenan utama. Begitupula dengan perkantoran dan fasilitas lainnya. Empat ratus kepala keluarga penghuni Grand Sentul City merupakan captive market yang harus ditangkap lebih awal,” jelas Swari.

Faktor BORR

Tak dapat dimungkiri, bergegasnya Grup Megapolitan dan CGP merealisasikan rencana mereka karena faktor Bogor Outer Ring Road (BORR). Jalan yang melingkari sisi utara Bogor ini dibangun sepanjang 11 Km mulai Sentul Selatan (Tol Jagorawi) sampai Dramaga. Pembangunan infrastruktur yang menelan biaya senilai Rp1,577 triliun ini  telah dimulai sejak 2007.

Jalan tol sepanjang 11 km, itu dibagi tiga tahap. Meliputi ruas R-2; Sentul Selatan-Kedunghalang sepanjang 3,70 km, R0; Kedunghalang-Simpang Yasmin 4,10 km, serta segmen R1; Simpang Yasmin-Darmaga 3,20 km. Dari ketiga ruas tersebut akan dibangun dua jalan layang (fly over) di Kedung Halang dan Yasmin serta satu pintu tol di Sentul Selatan.

Kehadiran BORR ini diyakini dapat mendorong pertumbuhan sektor properti di kawasan yang dilintasinya lebih pesat, terbuka dan menarik lebih banyak investor. Chief of Business and Development Officer Bogor Nirwana Residences, Hendry Harmen mengungkapkan, harga lahan dan properti melonjak dramatis. Bisa mencapai 20-30%.

Mudah dipahami jika di kawasan-kawasan yang dilalui atau dekat dengan BORR akan banyak terdapat pengembangan baru. Penambahan pusat bisnis dan niaga terpadu sangat penting guna mengakomodasi permintaan pasar yang belum bisa dipenuhi oleh superblok yang ada.

Tingkat kunjungan wisatawan ke Bogor yang mencapai 10 juta orang per tahun tak cukup hanya dipenuhi oleh The Jungle, Aston Bogor Hotel and Resorts atau Santika, Plaza Pangrango, dan bahkan hotel Salak. Butuh satu bulan untuk sekadar reservasi karena sulit mendapatkan kamar atau ruang pertemuan bila dilakukan secara mendadak. Bogor membutuhkan keberadaan superblok yang dekonsentratif.

Oleh karena itu, peluang Cimandala City masih terbuka luas. Khususnya untuk fasilitas  akomodasi. Pasalnya, tingkat hunian hotel di Bogor dalam tiga tahun terakhir, memperlihatkan kurva yang terus meningkat. Tahun 2006, okupansi rata-rata mencapai 57%, kemudian persentasinya melonjak tajam pada 2007 menjadi 69,5%, dan 70,5 persen pada tahun 2008. Demikian pula dengan pusat belanja dan fasilitas rekreasi dan hiburan lainnya. Bogor Trade Mall dan Botani Square dapat merepresentasikannya dengan baik. Metode highest and best use tampaknya sukses dijalankan kedua pusat belanja ini. Mereka mencatat tingkat keterisian nyaris 95%. “Untuk mencapai angka itu, kami hanya membutuhkan waktu kurang dari setahun. Saat ini cash flow Botani Square sudah dapat menutupi biaya operasional mal,” ujar Direktur Utama Bogor Anggana Cendekia, Reddy Hartadji.

Penasihat Komunikasi Buat Sri Hartati Fauzi

Dengan tidak mengurangi rasa hormat, saya ingin mengungkapkan cerita di balik peristiwa yang melibatkan perempuan-perempuan wangi, pada acara press conference Jakarta Fashion and Food Festival 2009 di Kelapa Gading, 11 Mei 2009.

Ada sekitar 20 perempuan wangi, modis, dan tentu saja cantik, mungkin cocok disematkan kepada mereka label Sosialita. Noni Chirilda, Paula Verhouven sebagai ikon JFFF ke 6 kali ini, Martha Tilaar, pemilik sekolah Esmod,wakil MRA Group (untuk mereka berdua, mohon maaf saya tidak hafal namanya, karena saya sedang fokus kepada perempuan yang saya sebut setelah ini), Sri Hartati Fauzi (yang notabene istri dari Gubernur Fauzi Bowo), dan tuan rumah Direktur Summarecon Agung Tbk, Liliawati Rahardjo. Kemasan mereka, tak dimungkiri, elegan, classy, cantik dan menarik.

Paula yang jadi bintang pada siang itu, memang menunjukkan kelasnya sebagai model dengan reputasi lumayan baik. Prestasinya, kata MC yang pada saat itu dihelat Noni Chirilda,  sudah me-regional untuk kawasan Asia-Pacific. Dengan tinggi 183 cm bobot sekitar 45-47 kg, Paula terlihat paling jangkung, seksi dan proporsional dibanding perempuan-perempuan lainnya yang mulai tertampak lemak-lemak menggelambir di seputar paras, pinggang, panggul, paha dan bahkan betis….

Perempuan kedua yang jadi perhatian utama dan akan saya kritik habis-habisan, sekali lagi dengan tidak mengurangi rasa hormat, adalah Sri Hartati Fauzi. Karib disapa Tatik, tampilannya memang stereotype ibu-ibu dharma wanita jaman Orde Baru (atau jaman Orde Reformasi sekarang belum berubah). Tatik mengenakan batik merah berpotongan kebaya encim, celana panjang warna krem, dan rambut dibiarkan terbuka memenuhi pundaknya yang sudah mulai sedikit membungkuk. Polesan make upnya tidak terlalu kinclong, namun enak dipandang.

Tatik dipersilakan berbicara di muka mimbar, usai Anwar Salim (Direktur Summarecon Kelapa Gading yang juga didapuk sebagai Ketua Panitia Pelaksana) menjelaskan dengan rinci event JFFF ke 6 (sedikit membosankan karena memakan waktu hampir satu jam dengan tanpa jeda, titik atau koma).

Noni berkata, “Demikian penjelasan Bapak Anwar mengenai penyelenggaraan JFFF kali ini. Begitu mengesankan dan sangat jelas sekali. Dengan tema Locafore, JFFF bertujuan menegaskan keunggulan-keunggulan budaya lokal yang kita miliki sekaligus mengangkatnya ke dunia internasional. Karena itu, selain menggelar rancangan 43 desainer muda Indonesia, festival makanan tradisional soto nusantara, juga akan dilaksanakan wine and cheese festival yang mendatangkan anggur dan keju dari beberapa negara sahabat. Untuk itu, kami mempersilakan Ibu Sri Hartati Fauzi Bowo memberikan kata sambutan, sepatah dua patah kata, mengenai penyelenggaraan JFFF ke-6 kali ini yang juga melibatkan enam negara sahabat”…..

Sambil memegang selembar kertas (saya kira itu teks pidato yang sudah disiapkan Tatik semalaman, karena pada saat Anwar berbicara, Tatik ini komat-kamit membaca selembaran itu dengan konsentrasi tinggi), yang dipanggil namanya ini maju ke depan mimbar.

Setelah berbasa-basi bla…bla…bla… dengan anggukan dan salam-salaman dengan Anwar, Kepala Dinas Pariwisata DKI, dan Direktur Utama Summarecon Agung Johannes Mardjuki, Tatik memulai pidatonya.

“Ada yang sadar dan sudah tahu tidak, akhir-akhir ini ada baliho besar yang terpasang di lokasi-lokasi strategis Jakarta dengan gambar saya tengah berpose membersihkan sampah?”….

Hadirin yang ada dan memenuhi Ruang Gading Agung, Klub Kelapa Gading, tempat press conference itu berlangsung, serentak menjawab tidak. (tapi sepertinya kurang serentak, karena beberapa perempuan wangi yang duduk di jajaran terdepan menganggukkan kepala meski tidak terlihat sangat yakin).

Tatik melanjutkan….”Ya saya tengah mengampanyekan Gerakan Masyarakat Peduli Sampah (GMPS). Jadi, GMPS ini ingin mengajak masyarakat untuk membersihkan sampah di jakarta, agar terlihat bersih dan rapi…. bla…bla…bla…”

Saya lihat Anwar, Johannes, Paula, Taruna Kusmayadi, Musa Widiatmaja, Martha Tilaar dan terutama teman-teman wartawan saling pandang dan menautkan alis tinggi-tinggi tanda rasa heran, aneh bercampur dongkol mungkin.

Sudah jelas-jelas, Noni sang MC, mempersilakan (atau menyuruh mungkin) si Ibu Tatik ini memberikan kata sambutan mengenai JFFF, bukan GMPS….hadirin dibuat tertawa kecut. Sebab, selama 30 menit Tatik ngalor ngidul ngomongin tentang sampah yang segunung dan mimpi-mimpi besarnya mengubah perilaku masyarakat Jakarta agar peduli sampah….

Oh…c’mon, Ma’am. Salah tempat dan waktu kalau Anda berpidato seperti itu… Taruna, Musa, Martha dan juga Johannes geleng-geleng kepala. Istri DKI satu masak tidak memahami psikologis audiens? Dia sama sekali mengabaikan keheranan dan kemangkelan hadirin dengan terus berbuih-buih masalah sampah.

Teman saya bertanya, apakah untuk menjadi Istri DKI satu tidak dibekali pendidikan kepribadian, komunikasi, dan menempatkan diri jika tampil di depan publik layaknya pemilihan ratu-ratu kecantikan atau at least Abang-None Jakarta?

Teman lain mengatakan, “Istri kan cerminan suami, jadi… so-so-lah….”

Beberapa hadirin saya lihat meninggalkan Gading Agung satu persatu. Satu di antaranya nyeletuk, “Nggak mutu banget pidatonya”….

Gerakan Masyarakat Peduli Sampah dan Jakarta Fashion and Food Festival? Simbiosa yang aneh tapi, boleh juga di-combine. Coz, mungkin Tatik melihat perhelatan seakbar JFFF berpotensi memproduksi sampah segunung, jadinya ia mencoba mengingatkan agar sampah-sampah itu nantinya diperlakukan dengan layak….

TABIK!

Say No To PS; Narsisme Seorang Balon Menpera

Langit Kuningan yang membiru cerah dan cemerlang satu jam sebelum perhelatan “Property Investment in 2009″ pada 15 April 2008 lalu, mendadak pecah, gebyah, dan muram tatkala Panangian Simanungkalit (saya singkat PS) yang pakar properti itu berbicara lebih kurang 30 menit sebagai keynote speaker.

Apa korelasi transformasi alam yang serba dadakan itu dengan ‘pidato’nya PS? Secara ilmiah, mungkin tidak ada. Apalagi saya tidak sedang berminat untuk menganalisa dengan pisau bedah bernama metodologi komunikasi dan sains. Namun, secara klenik, mencuat aroma penolakan alam terhadap gejala narsistic seorang PS.

Bukan sekali ini saja, PS ‘mengubah’ keharmonisan alam, dalam setiap kesempatan ia didapuk sebagai keynote speaker, selalu terjadi. Di Kuningan ini, PS dengan gaya (maunya disebut) parlente, berusaha meyakinkan audiens, bahwa bisnis properti di Indonesia tak terpengaruh krisis sama sekali. Ia bicara dengan data-data dan fakta lewat medium digital bernama infocus (bener gak nih istilahnya?). Dan ia mengajak investor dan calon konsumen untuk cepat-cepat membeli properti. Terutama di kawasan Kuningan ini, dan dengan telak ia menyebut Kuningan City (kebetulan perhelatan di lakukan di marketing gallery proyek milik Agung Podomoro Group itu), sebagai the heart of Golden Triangle area in Jakarta. “Kuningan City adalah jantung investasi yang prospeknya paling cerah. Kalau Anda melewatkannya saat ini, Anda akan merugi,” demikian PS berapi-api.

Ah…. saya serasa de ja vu. Saya menemukan kembali memori beberapa minggu sebelumnya di bulan Pebruari. Ketika PS berbicara di tengah khalayak terbatas di Rasuna Epicentrum. Kalimat yang diucapkan sama persis. Bahwa bla…bla…bla… hanya ladang investasi saja yang diganti menjadi Rasuna Epicentrum….

Pidato PS, selalu diakhiri dengan, “Analisa saya terpercaya. Sudah lebih dari 26 tahun saya menggeluti bidang ini. Saya paham dan tahu betul seluk-beluk sektor properti. kapan masa-masa booming, kapan saat take off atau hancur sama sekali. Prediksi-prediksi saya selalu menjadi kenyataan. Saya tidak akan diangkat sebagai staf khusus Menpera, kalau analisa dan prediksi saya meleset,” katanya.

“Untuk itu,” lanjut PS dengan optimisme meledak-ledak, “Sayalah orang yang paling tepat menjadi calon menteri…. Menpera. Karena track record saya, tentu saja….”, tiba-tiba, “DHUARRRRRR”, pidato PS ditingkahi suara petir menggelegar…..,”Jadi, bapak-bapak, ibu-ibu, dan rekan-rekan wartawan semuanya yang hadir di sini…. jadi saksi saya, bahwa ke depan properti Indonesia akan menjadi kekuatan terbesar di Asia, mengalahkan Jepang, Singapura, Malaysia, Thailand, bahkan India. yaaa 1 atau 2 tahun lagi, kita akan terbang tinggi…., “Kalau saya diangkat jadi Menpera…. prestasi booming time property akan dipertahankan backlog rumah akan diperkecil….,” tiba-tiba, “DHUAAAAAARRRRRRR”,….. PS berhenti. kemudian melanjutkan, “Nah, ya…. percayalah pada saya… saya ahlinya…26 tahun lho menggeluti dan menganalisa properti…kalo gak diangkat jadi menteri, ya kebangetan…..hahahahaha,” PS mengakhiri pidato sebelum sesi tanya jawab dengan audiens.

Pembaca, saya tampilkan quote PS di atas sesuai dengan transkrip dari digital recorder yang sengaja saya pasang sambil ber-sms ria dengan teman.

Demikianlah seorang PS, dengan reputasinya sebagai pengamat properti  dalam rentang waktu sekian tahun bahkan dua dekade (akunya). Time changes everything, termasuk mengubah PS. Sorry to say, kalo saya katakan PS telah melacurkan diri dengan berbicara seperti itu. Tak segan ia mengagung-agungkan pengembang dan proyeknya ketika ia didaulat sebagai pembicara. Ia tak mampu menjawab ketika saya tanya, siapa yang akan unggul di antara Kuningan City, Ciputra World Jakarta, dan Rasuna Epicentrum. Ia juga bungkam ketika saya tanya, apa dampaknya bagi pasar jika dengan provokasi PS sekarang mereka tertarik membeli namun pada suatu ketika nanti, provokasi PS justru jadi bumerang? Kuncy, RE, atau bahkan CWJ nanti tak mampu memberikan gain dan yield yang diharapkan? Apa implikasinya jika wait and see attitude masih terus berlangsung dalam 6 bulan atau satu tahun ke depan? Dan celakanya perbankan masih emoh merespon BI Rate yang sudah menyentuh level 7,5%? Asal tahu saja, proyek-proyek yang disebutkan tadi, menyasar pasar kelas menengah ke atas yang faktanya, notabene masih hirau terhadap suku bunga KPA.

CWJ telah mengakui, telah terjadi kevakuman penjualan selama 3-4 bulan pasca krisis Oktober 2008 lalu. beberapa proyek lainnya pun mengalami hal yang serupa. 2011 waktu yang pendek. Sependek itukah kala yang dibutuhkan industri properti Indonesia untuk bangkit kembali?

Posisinya sebagai key note speaker yang diundang pengembang, tentu saja menimbulkan dilema tersendiri. Ia memang harus berbaik-baik sangka dengan pengembang yang proyeknya tengah ia ulas atau bicarakan. Tapi, Bung, jangan lupa. Anda adalah seorang pengamat yang memiliki tanggung jawab moral untuk mengungkapkan hasil analisa berbasis data dan riset faktual. Jika Anda seperti ini terus, mengagung-agungkan proyek milik pengembang yang kebetulan mengundang Anda bicara, tunggulah reputasi yang telah Anda bangun selama 26 tahun, akan tergerus sia-sia. Dan kursi menteri yang telah berada di depan mata (konon ia telah merapat ke Pendapa Cikeas sana, dan posisinya saat ini yang dianggapnya sangat strategis mempengaruhi kebijakan publik kementerian), akan melayang…..

satu lagi, jika memang Anda adalah orang yang patut dipercaya dan diyakini dengan pengalaman lebih dari 26 tahun dan posisi aktual saat ini sebagai staf khusus Menpera, lantas kenapa masih terjadi back log rumah 8 juta unit dan pembangunan rusunami masih terbengkalai???

Satu terakhir, sejatinya saya malas menulis lebih panjang. Tapi, jarang-jarang saya menulis isi hati dan kepala dengan keterlibatan emosional di dalamnya!!!